个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文(编辑修改稿)

个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

利率水平 户籍限制 首套 30%（单身 40%） 最低上浮 10% 本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料 二套 60% 最低上浮 20% 三套 不办理 不办理 招商银行： 购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制 首套 30% 上浮 5%10% 本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料 二套 60% 上浮 10%15% 三套 不办理 不办理 (二 ) 我国个人住房贷款 业务地位 我国个人住房贷款 发展的基础是银行传统贷款业务 ， 其重要性不可质疑 ， 目前约占全国 70%信贷 市场份额 ， 是信贷业务中值得信赖的一部分。 现在 银行 业 均 有 个人住房贷款业务 ， 并 陆续 提出更加 便利 的 服务与低利率的政策 ， 用 激烈 的 竞争 来抢夺 个人住房贷款 客户 ， 所以 个人住房贷款业务 的开展是势不可挡的。 首先， 个人住房贷款 的 优势 是 贷款期限最长 可 达 30 年 ， 利率 较 低 ， 不存在转贷、贷新还旧 等 繁琐事物 ， 客户 可以支付少量费用使得 银行综合 运营 成本 降 低。 而 对公 贷款 时间短 ， 利率 较 高 ， 不停的转贷转存 ， 每转一次 都比较繁琐 费用重复 ， 银行 人力和资源浪费。 另一方面 个人住房贷款 面对整个社会，存款客户多样化，还有广告效应，还 有利于调整信贷资产结构 ， 降低银行风险。 而对公业务集中性风险强 ， 一旦出现问题 ，银行往往难以承受。 其次， 21 世纪以来 ， 国家 的 福利分房 政策停止 ， 基本 以 货币 形势 分配。 这一政策对房地产市场和房地产 相关 业务产生深远影响 ， 国家鼓励个人买房和建房 ， 发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场 ， 扩大内需 ， 符合国家产业政策和银行信贷政策。 购房次数 首付比例 利率水平 户籍限制 首套 30% 最低上浮 5%，开发商需承担一部分费用 省内户口均视为本地 二套 60% 最低上浮 20% 三套 不办理 不办理 济南大学毕业论文 5 最后， 由于时代的发展 ， 公司 的资金需求 可以进行 发行股票 或者 债券 方式获得 ，贷款 需求对于 银行 来说竞争也非常 激烈。 但是 小公司的 经营管理 ， 抗风险能力 这些问题往往让银行不信任 ， 所以 很难得到行贷款。 因此 ， 传统贷款业务 减少迅速 ，而 且 在接下来的新一代竞争中 ， 谁抓住了 个人住房贷款 ， 谁就占 领了个人 消费信贷的大部分竞争地位。 总之， 个人住房贷款业务是全国各个大小银行的重中之重 ， 随着生活条件改善与全民素质提高 ， 提前消费观念也将深入人心 ， 而个人住房贷款正式消费信贷中最重要的一种 ， 所以个人住房贷款的发展研究是非常必要的。 我国对于个人住房贷款的利率政策调整也是不曾间断的。 如表 表 我国个人住房抵押贷款利率政策的演变过程 时间 房贷利率调整政策 20xx 年 自 1995 年 7 月经过连续八次降息后，商行个人房贷利率为 %。 20xx 年 5 年以下自营性个人住房贷款利率由 %上升至 %的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的 倍； 5 年以上房贷利息由 %加到 %。 20xx 年 现行 住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 %的 倍（即 %），比现行优惠利率 %高出 个百分点。 20xx 年 商业性个人房 贷利率的下限由贷款基准利率的 倍扩大为 倍，其 他商业性贷款利率下限保持 倍不变。 20xx 年 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 倍；最低首付 款比例调整为 20%。 资料来源：中国人民银行网站 济南大学毕业论文 6 三、 我 国个人住房贷款不良信贷风险产生的原因 (一 ) 我国 个人住房贷款欠款形成的 外部 原因 1. 源于借款人的原因 （ 1） 主动违约。 借款人故意违约 以获得比不违约更多的利益来减少损失 ， 比 如所购买的房屋价格比买的时候低了很多，而不还贷款导致的惩罚比那个差价小 ，借款人 就 会选择主动 违背合同约定。 （ 2）被迫违约。 被迫违约指借款人因为某种自然 或 社会原因而丧失还款能力。 自然原因主要包括借款人因疾病、车祸、 洪水、雷电 等意外事故导致伤残 ，死亡等 ，从而无法偿还贷款。 社会原因主要是由于借款人失业 等导致没有收入来源 ，从而无力偿还贷款。 （ 3）个人住房贷款属家庭负债行为。 近年国内离婚率逐年攀升居高不下，仅去年全国就有 196 万人离婚，夫妻双方由于对婚姻关系解体后的财产分配法律缺乏了解， 无人承担起还款责任或者丧失能力履行责任。 2. 源于开发商的原因 （ 1）开发商在 资金短缺的 情况下， 以 借款人的身份 用非真 实 购房交易 获得 银行个人住房贷款 称为假个贷 ， 这样的贷款 不容易发现而且常有发生 ， 在开发商 借款人经营 正常 、还款 及时 的情况下 难以发现 ， 不过只要 他们的资金链断裂， 就非常容易发生 ,其危害就会显现。 （ 2）开发商交付房产 不及时 ， 这样的 情况下 购房合同 执行困难 ，导致个人住房贷款合同 也 无法正常履行， 然后 借款人不按时还款从而损害到银行的信贷资产。 开发商所建房屋与合同 描述 不符， 比 如所建房屋存在质量 问题 ，面积 不达标 与售前承诺不符 ，房产证拖延 等种种问题， 导致 借款人 可能 拒绝继续还款或解除住房买卖合同，进而 影响 到银行利益。 还有 开发商存有商 业欺诈行为，如一房多卖，严重侵害借款人的利益导致借款人拒绝还款。 (二 ) 银行自身管理 不足 导致不良信贷风险产生 1. 风险管理组织 组成 尚不健全 最近 几年，我国 各大 商业银行 都 进行 了 风险管理 部门 的 创建 、 风险控制研究、 风险管理体制改革等探索， 但 有效的风险 防范体系 还 未 组建完成。 出现问题的原因主要有两个方面 :第 一是 部门的 独立 方面 ，上级 银行 对下级 银行 风险管理部 仅有 业务 上 方面 管理 的 权限，下级 银行 风险管理部门 不能独自执行 ； 第 二是从集中性来看，缺乏 与济南大学毕业论文 7 国际先进银行 拥有 的各种专业风险管理委员会，自身风险控制 分别由自己负责 ，风险管理职能 的分离使风险的控制分析难以执行 ，同时由于各业务 分别设置风险管理岗位，专业性较弱。 2. 现行风险 部门设置模式不适应 根据目前银行 职能 部门 直线形势使 经营管理划分，风险管理部门与其他职能部门平行，负责整个银行的风险管理职能。 银行部门 基本上属于分权制管理模式 ， 这种模式的 缺点 每一级别使短期目标实现 ， 强调业务的展开导致 风险控制 减少 ， 使 风险管理部门效果减少 ， 而 上级职能部门对下一级分支行 影响减少。 3. 银行 内部管理 不健全 风险控制是商业银行永恒的主题。 银行业作为高风险行业，风险控制能力的强弱是评价一家商业 银行经营管理水平的重要标准，是检验其市场竞争力、价值创造力的关键因素。 但是现在银行内部管理的不健全导致风险发生， 首先 个人住房贷款风险评估和控制 手段 不完善。 现行个人住房贷款业务操作 过程 依 就 是 申请、批准，发放和贷后管理。 在市场经济条件下，银行应遵循 先评估再发放，而不是出现问题后再着急。 我国 银行至今尚无一套完整的风险识别标准， 也没有这方面的专业人士和机构可以依靠 ，风险识别和控制能力较差。 其次 现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面 要求不严 ， 贷后跟踪考查 标准不明确，贷款 之后 银行对房屋 使用 情况 和 借款人经济收入变化 不 注 意 ，贷后管理制度形同虚设。 4. 个人信用 防范制度存在缺陷 个人信用制度、担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的 良好 手段，在我国 的大环境和制度下 风险 防范效果 不明显。 目前我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，个人信用档案 缺乏 ，个人信用评估机制 没有完整建立 ，缺乏明确的个人信用记录和专业的评估机构， 对于个人家庭的负债财务情况关注度不高 ，个人财产和收入 不透明。 在个人住房贷款发生时 ，商业银行 根据 借款人身份 和 个人收入证明进行判断和决策，对个人的信用调查 是自我陈述和单位资料证明 ， 比较容易作假而 不 一定 是真实的记录， 由此带来信用风险。 济南大学毕业论文 8 四、 个人住房贷款不良信贷风险管理中存在的问题 (一 ) 我国商业银行 个人住房不良 贷款状况 个人住房贷款 发展是和房地产业同时发展起来的 ，住房贷款规模不断扩大 在银 行中资产比例也随之增大 ， 并且商业银行对于个人房贷业务较为信任所以 将其作为 重点信贷业务 发展。 1997 到 20xx 年 ，我国个人住房贷款余额增加了近 33 倍，但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款 中也出现了不少不良贷款。 从另一方面说， 个人住房贷款有面积分散、技术性强、期限长 等问题 ， 潜在风险明显。 要是 商业银行 不注重对于不良贷款的风险管 理 ， 紧接着 个人住房贷款的 发展带动 的风险问题 反而会变的 困难重重。 所以 ， 我们要 把个人住房贷款中的不良信贷 风 险管理 作为 重 中之重。 如表 4 表 20xx 年商业银行不良贷款情况表 单位：亿元、％ 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 余额 占全部贷款比例 余额 占全部贷款比例 余额 占全部贷款比例 余额 占全部贷款比例 不良贷款 其中：次级类贷款 可疑类贷款 损失类贷款 不良贷款分机构 主要商业银行 国有商业银行 股份制商业银行 城市商业银行 农村商业银行 外资银行 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %。