东方疗养康乐园项目可行性研究报告(编辑修改稿)

东方疗养康乐园项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照《老年公寓和养老院设计指南》的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为900 亩 （ 合 60 万平方米）。 其中：总建筑面积 36 万 平方米， 容积率为 ， 绿化面积 48 万平方米 ， 绿化率达 80%， 道路及硬化用地面积 15000 平方米，预留发展用地面积 100 亩。 各类建筑规划建设面积 （ 1） 养老院 养老院 每位老人按每人 60 平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内， 2020 人共计建筑面积为 120200 平方米。 （ 2） 疗养院 疗养 院按每人 60 平方米计算， 包括有效面积和附属用房面积在 22 内， 500 人共计建筑 面积为 30000 平方米。 （ 3） 护理院 护理院按每人 60 平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内， 500 人共计建筑面积为 30000 平方米。 （ 4）医院 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为 60000 平方米。 （ 5）老年大学 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为 20200 平方米。 （ 6） 护理培训中心 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为 5000 平方米。 （ 7）文化艺术中心 包括有效面积和 附属用房面积在内，建筑面积为 5000 平方米。 （ 8）康复健身中心 包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，管理人员办公室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为 5000 平方米。 （ 9）老年服务中心 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为 5000 平方米。 （ 10）老年科技中心 包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为 5000 平方米。 （ 11） 老年旅行社 按一次可接待 800 人计算，其总建筑面积为 15000 平方米。 23 （ 12）营养膳食中心 包括厨房、食堂、办公、库房等，每位老人按 建筑面积 10 平方米， 3000 人建筑面积为 30000 平方米。 （ 13） 综合办公楼 综合办公楼总建筑面积为 20200 平方米。 （ 14）辅助设施 包括门卫室 、收发室 、 商店、后勤库房、汽车房 厕所、 浴室 等附属用房建筑面积为 10000 平方米。 （ 15）绿化 项目绿化面积达 48 万平方米，绿化率达 80%。 （ 16）其它 道路及硬化用地面积 15000 平方米。 建筑设计 设计依据 （ 1） 地形图； （ 2）总体平面布置图； （ 3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求； （ 4）本项目有关的规定、规范。 设计理念 （ 1） 田园牧歌、世外桃园 项目地位于 南宁市 武鸣县双桥镇 ，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有 “世外桃园 ”之称。 同时，考虑到本项目是专为老年人提供 24 集生活、休闲、沟通、养老、医疗、 保健、 文化传播 、旅游为一体 的综合 服务 项目。 因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。 同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅 “小桥流水、世外桃园 ”式的生活方式。 （ 2） 充分溶入当今社会的三大主流因素， 达到 建筑思想、区域文化、 和谐 社会三大风格的高度统一 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐 社会 的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观， 使 来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园 ，使 老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。 同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 （ 3） 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则 本项目的主要受益者是老人。 因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老 人的参与性，注重老人的感受。 从道路 、 交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑， 打造 真正意义 上 为老人全心全意 服务 的机构。 （ 4） 实用 、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变， 要 使终保持实用、经济、美观三者的和谐。 平面布置指导思想 25 （ 1） 领先性与高起点 按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向 21 世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。 （ 2） 以人为本 区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的 食宿、活动、健身、运动 、 医疗、文化 的需求，力求功能齐全，适用便捷。 （ 3） 可持续发展与生态相适应 营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目 建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的 实际需要，做到经济、实用、美观三 者 统一。 （ 4） 把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。 建筑平面及功能说明 本项目的主要建筑有： 养老院、疗养院、护理院、医院、 老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、 营养膳食中心 、 综合 办公楼以及辅助 设施等。 其中拟将 养老院 建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。 居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力 26 衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓 、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。 在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定 要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。 平面布置 该项目建设共需占用土地 900 亩， 呈 梯形 （ 上 东 下 西 ，南北两边 ），地形较平坦便于建设。 在布局上 ： 主入口（ 西门，位于南武二级公路旁 ）直接进入 为综合办公楼及辅助用房， 中心位置 为 养老院 ，西南侧为 医院、 康复健身中心 ，西北侧为 老年大学、 文化艺术中心、老年服务中心、老年科技中心 ，东南侧为 疗养院 ，东北侧为 护理院、 护理培训中心。 采用这种中心向四周 辐射 的布局模式，不仅是各区域间的联系更 27 加方便，而且还可以使老人们走在园区的 路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。 同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。 中间的 养老院 为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。 在 西北 侧后预留 土地 100 亩作为项目的发展用地。 此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。 项目 的设计理念，也是基于这一基本思想 ， 整个设计主要体现以下几点： （ 1）功能分区明确，动静分离。 （ 2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与 视觉景观变化丰富。 （ 3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。 （ 4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。 28 第 四 章 项目选址 和 建设 条件 项目选址 项目 选址 ： 南宁市 武鸣县双桥镇伏林村 经过对多个方案的考察论证、对比、筛选 ， 最终确定项目 地址为南宁市 武鸣县双桥镇伏林村。 此区域面积较大、场地开阔、 依山傍水 、气候宜人 、 阳光充足、环境清静、交通便利 、基础设施完善 ，是十分理想的投资场所。 项目选址条件表 序号 内容 场地 条件 备注 1 区域位置 武鸣县双桥镇伏林村 2 场址面积 900 亩 3 地形地貌 地势相对平坦 4 工程地质 良好 5 气象条件 位于主导风向上风侧 6 交通条件 距旅游公路近 7 供水 有丰富的水源 8 供电 已通 9 消防 离消防援助单位 约 10 公里 10 通信 已通 11 排水 部分建设 12 土地价格 平均 每亩 价格 按 8 万元 13 拆迁 无 14 施工条件 良好 15 环境条件 优 16 发展条件 良好 29 建设条件 建设地概况 武鸣县位于广西中南部，是广西首府南宁市辖县。 县城距南宁市区 32 公里，县域面积 3378 平方公里，辖 13 个镇， 218 个村（居）委会。 全县人口 65 万，其中壮族人口 56 万人，约占总人口的 86%。 武鸣县是广西经济社会较发达的县份，先后被评为全国科普示范县、全国科技工作先进县、全国民政工作先进县、全国村民自治模范县等。 2020 年，全县地区生产总值完成 亿元，财政总收入 亿元，全社会固定资产投资 ，城镇居民人均可支配收 入 8798元，农民人均纯收入 3708 元。 武鸣县历史悠久，是壮族聚居最集中的地区之一，壮族文化源远流长，中国壮语以武鸣壮话为标准音，每年举办的“三月三”歌圩活动已成为武鸣县的民族文化品牌。 武鸣县旅游资源十分丰富，有冬暖夏凉、“令人神骨皆仙”的恒温泉 —— 灵水，大文豪郭沫若诗赞“群峰拔地起，仿佛桂林城的伊岭岩，民国两广巡阅使陆荣廷的私家花园 —— 明秀园，还有雄踞桂中南、享有“广西庐山”美称的大明山自然保护区。 依托这些丰富的自然资源和独特的区位优势，武鸣县的旅游业方兴未艾，投资 亿元的“花花大世界”、投资 5 亿 元的凤凰城、投资 2 亿元的灵水“欢乐世界”等一批重点旅游项目正在加紧实施建设。 项目 建设地点 双桥镇 ， 位于南宁市北部，面积 207平方公里，辖15个村委会， 1个社区委，总人口。 区 位优势明显，距 武鸣 县 30 城和首府南宁市分别为 8公里、 20公里，距伊岭开发区和双桥镇均为 3公里。 交通网络发达， 210国道、南武一、二级公路贯穿全镇南北，过境长十多公里的水任 南宁高等级公路穿境而过。 黔桂与云桂国道交汇于此 ， 成为南宁至贵州、云南、百色、河池等地的重要通道。 通讯网络完善，村村通程控电话，移动电话覆盖镇区；电力网络密集，有 35千伏变电站两座，可保证生产生活用电；供水充裕、供水管道为400mm。 项目建设地山青水秀，南武二级公路贯穿其中，秀丽的增坝水库处于地块中央，可谓投资建设的风水宝地。 气象条件 武鸣县 地处北回归线以南，属南亚热带，光能充足，热能丰富。 年平均气温 ℃ ，一月平均气温 ℃ ，七月平均气温 ℃ ，极端最高气温 ℃ ，极端最低气温 ℃ ，年平均降水量 1233mm，雨量主要集中在 49 月。 该区季风气候明显，全年主导风向为东南风，最大风速 m/s，年平均风速 3 m/s。 武鸣县 部分气象数据如下 ： 年平均气温 ℃ （ 19802020 年） 其中：一月份平均气温 ℃ （ 19792020 年） 七月份平均气温 ℃ （ 19792020 年） 极端最高气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 年平均总降水量 1233mm（ 19802020 年） 31 全年雨水日 天（ 1979—2020） 平均相对湿度 %（ 1979—2020 年） 年 平均日照时数 1660 小时（ 1979—2020 年） 年平均风速 3 米 /秒 极大风速 米 /秒 水文条件 武鸣县水资源丰富，河流纵横交错，以武鸣河为主干流的河流有七条，另有大中型水库 5 座 ， 小型水库 143 座，总库容 亿立方米。 县城自来水厂的供水能力达 7 万立方。 地形地貌 项目所在地位于广西桂中南，在南宁市的北郊，武鸣县的西南部，地形地貌形态复杂、类型多样，中部地势平缓，局部分布有低山丘陵，海拔高度 100150 m3，相对高度一般为 1030 m3，境内东北、西南两侧多有山丘分布。 地势大致。