东方产权式酒店项目建议书(编辑修改稿)

东方产权式酒店项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

临安东方产权式酒店项目建议书 9 即由瑞士亚历山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是产权酒店的开端，酒店向游客、中产家庭和企业集团出售，在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。 退休住宅型产权式酒店 是一种所谓留后路的退休住房投资方式。 投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休的时候作为颐养天年 的住所。 这种类型的产权酒店在美国比较多见。 有限自用投资型产权式酒店 开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者。 投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 这种酒店一般位于旅游度假胜地，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。 业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，按分期付款选择的年限后取得产权，投资者可以将单间产权按市场价格自由出售或卖给酒店管理公司，经营有 方的酒店通常可以获得可观的增值回报。 （二）产权酒店的经营特点 产权式酒店的客户一般 70％是中产家庭投资， 30％左右是企业集团购买。 家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会使用。 作为一种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原则，无论对开发商还是投资者，都能演绎出丰富的商机。 杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 10 （三）产权酒店的销售经营模式 产权式酒店的收益方式一般分为固定收益式和风险收益式两大类。 固定收益模式 固定回报型投资方式，酒店管理公司赠送住房消 费卡，业主享有合同期内每年七天的免费居住权（同等标准，节假日外），二十天的市价三折权（节假日外）和全年任何时候的七折权。 住房卡价值 =房间牌价 40％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天（ 170％） ] 总收益率 =(固定回报 ％ +住房卡价值 )/总房款 浙江田园房地产开发有限公司开发的黄龙月亮湾酒店（三星级）采取的就是固定回报的收益方式。 因此以黄龙月亮湾酒店 A型客房 ,B 型客房 ，列出其投资收益见表。 黄龙月亮湾酒店投资收益表 指标 支出 收益 总收益率 户型 建筑面积 M2/元 总房款 首付 款30% 贷款 20年元 /年 计算方式 房间牌价 折扣 出租率 毛收益 净收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市场状态 588 60% 64386 免费入住 % 保守估计 588 35% 30046 固定回报 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市场状态 1180 60% 129210 58145 免费入住 % 保守 估计 1180 35% 60298 27134 固定 回报 57773 由上表可知投资者只须付足 30%首付款，酒店将提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 11 值回报。 上表的净收益、收益率未计算投资者获得的房产增值收益。 对于投资型业主， 根据杭州旅游酒店的平均水平，客房成本为其收入的 810%，如按 10%计算，客房出租率在 40%左右就能平衡投资者的投资回报。 预计利润回报，将比市内住宅或写字楼的投资、股票投资、国债投资更可靠、更丰厚、更长久。 投资固定收益式产权酒店与其他投资方式收益比较列表如下： 投资方式 投资回报率 风险来源 产权酒店 10%30%+免费浪漫度假 +物业产权的增值 酒店管理公司经营不善：可通过聘请信誉度好、经营业绩卓越的酒店公司规避。 市区内的公 寓、商住投资 方式楼 6%10%+物业产权 空置没有租出去，无房租收入； 未来供应量大，造成房租下降； 大多数房款超过 30 万，资金占用量大。 股票投资 不确定 风险大，股市跌涨难测，散户经 常被套。 期货买卖 不确定 风险大跌涨难测 外汇买卖 不确定 要求投资者有经验和时间； 风险大，尤其是方向性事物的损失无法挽回。 收藏艺术品、币、卡、邮票等 不确定 投资者需有相当的鉴赏能力，甄别真赝； 投资币、卡、邮票等，与发行量密切相关，稍有不慎，就会成为废品一堆，熊市常持续多年。 国债 利率低：% 通货膨胀，风险很低。 储蓄 利率极低：% 通货膨胀，国家金融政策，风险很低。 购买保险 遭遇不幸， 才获赔偿 宁可希望健康平安，不要赔偿。 杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 12 险收益模式 这种 模式的典型如海南皇冠滨海温泉酒店。 其运转方式采用前期适量回报，后期风险共担方式，投资者全额购买产权客房后，后期收入视酒店的经营情况而定，这种方式计算公式为： 酒店经营第一年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的 5%； 酒店经营第二年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的 10%； 首两年一般用总楼价的 15%的红利进行让利。 可抵冲 15%的房款，或领取 15%的红利现金。 在计算中可将项目简化为投资者只付 85%房金，酒店经营第三年度，投资者将按如下公式获得红利回报： 投资人年租金总收益 =（客房年租金总收入）（ 117%经营成本）70%分成比例 客房年租金总收入 =年均入住率酒店客房日均房价 365天 酒店客房日均房价 =投资者分红系数酒店客房日均租金 =（客房原售价 /酒店客房原总售价）酒店客房日均总租金 分红系数和可分配年度利润额度由物业管理委员会和业主委员会共同研究决定。 风险收益法是开发商少量定量让利，投资人的汇报则取之于经营管理，这种模式的风险由开发商和业主共同承担。 本项目的模式选择 在浙江新一轮经济建设中，旅游项目和房产项目建设都在寻求共享市场的互利发展道路，而杭州旅游西进和临安休闲度假胜地定位的影响，使得在临安建设产权式酒店成为一种现实的选择。 采用产权酒店的建设模式可杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 13 以发挥旅游和房地产二个产业方向的优势，将游客对郊外度假的追求和购房投资、购房商居的市场需求结合起来，用市民对房产的投资热情来引导和培育休闲市场。 对解决临安度假休闲住宿设施建设和改善当地产业结构都具有现实意义。 从本项目的地理环境条件看，由于地块位于临安市民广场一侧，可利用广场借景造景，形成良好的度假休闲环境，对投资者具有较 大的吸引力。 因此，本项目建议 采用有限的自用投资型产权式酒店模式。 第四章 效益分析 酒店经营效益分析 酒店营收估算 a、 客房收入： 根据临安目前的酒店平均房价，考虑到本酒店作为临安最高星级酒店的集聚效应和杭临高速交通通车后客源增加等因素，本测算保守估计酒店的平均房价为 388 元 /天 .间，出租率为 68%， 300间客房年出租收入约为：300 388 68% 365=2889万元。 b、 餐厅经营收入： 本项目地处临安市中心人民广场，地理位置优越。 根据我们对临安餐饮、娱乐市场消费水平、消费心理的调查 ，我们认为：由于本项目的特殊地理位置及在建成后数年内临安最高档次餐饮、娱乐场所的市场领先者地位，本项目的餐饮、娱乐消费客源呈现多样性，即不仅吸引住店客人，非住店客人将是本项目餐饮、娱乐消费的重要来源。 杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 14 预测： 中餐厅 800 餐位 2 餐 50 元 /人均消费 80%上座率 365 天 =2336 万元 其它餐厅 400餐位 2餐 38 元 /人均消费 50%上座率 365 天 =万元 早餐不计入餐饮收入，作为客房附加服务赠送客人，在客房收入中体现。 综合约为 c、 休闲健身、娱乐、商务中心、会议场租等服务收入： 如 b 所述，本项目休闲娱乐前景乐观，在方案设计中可作重点考虑。 测算以日收入 600 万元（ 365=） d、 其它收入：包括旅游商品销售收入、客房商品销售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品销售收入等 ， 约为 250 万元 综合上述几个部分收入，本项目年营业收入约为： 酒店营业成本分析 a、 外购原辅材料费： 本项目外购原辅材料包括宾馆营业所需的客房内的日常用品开支、餐饮日常经营成本、旅游商品进货费用以及其他服务所需用品的购货开支等。 估算本项目原辅材料费用每年约 需。 其中： 客房消耗 2889 8%= 中餐餐饮成本 2336 40%= 杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书 15 其它餐饮成本 30%= 休闲健身、娱乐、会议场租等服务成本 600 10%=60万元 商品销售成本 250 55%= b、 燃料动力费： 本项目的燃料动力费包括所使用的水费和电费。 估算项目营运年燃料动力成本约为营业收入的 7%为： 7%=。 c、 工资福利： 本项目所需人员约 450人，人均 年开支 15000 元，总开支 675万元。 d、 摊销费用： 本项目前期费用暂计 1000 万元，作为递延资产按 10 年摊销，每年摊销 100 万元，提取的现金用作房间设备的维护和重。