世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

完善化，服务更加周到全面，管理高 质量、高水平。 (3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准 档 次规划设计和经营管理。 除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。 5． 3 定价策略 (1)价格定位 1)根据 南昌 市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表 五 53。 表 五 53 楼盘销售价格情况表 （ 20xx 年 2 月） 序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价 (元／平方米 ) 最高价 (元／平方米 ) 1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 4520 4880 2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 6480 6880 3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 7380 7880 4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 5160 5730 5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 6650 7020 6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 江西科技 园 6200 6900 从 南昌 市 20xx 年 2 月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在 5480～ 6380 元之间；别。 由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。 (2)价格优惠策略。 拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集 团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。 (3)价格浮动策略。 宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。 (4)定价方式。 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。 定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。 六 、投资估算与资金筹措 投资估算 根据建设单位提供的“ 世纪 佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建 设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表 六 61 和附表 31。 表 六 61“ 世纪 佳园小区” 项目投资估算 单位：万元 序号 项 目 开发产品 分期计划进度 成 本 1 2 3 4 1 土地费用 14500 4500 2 前期工程费 647 647 3 基础设施建设费 2054 600 1454 4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642 5 公共配套设施建设费 280 50 100 130 6 开发间接费 109 25 35 35 14 7 管理费用 285 90 90 90 15 8 销售费用 713 50 250 250 163 9 开发期税费 130 130 10 其他费用 544 90 90 364 11 不可预见费 1230 400 500 330 合 计 27623 7142 7949 20xx 522 本项目建设资金完全由建设单位自筹， 光厦 房地产开发公司使用自有资金 10000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约15623万元。 详见附表 32。 七 、经济效益分析 财务评价 1．住宅销售价格 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米 5450元；低层联排高档住宅按每平方米 5850元：平均每建筑平方米售价 5650元。 地下停车库每个 车位 120xx0元，按 80％即 400个车位销售计。 本项目计 划在 3年内完成销售，各年销售计划见表 七 72表。 表 七 72 各类建筑销售计划表 (％ ) 项 目 合 计 1 2 多层 高层 住宅 100 15 60 联排低层高档住宅 100 10 60 地下停车场 100 10 60 本报告采用的各种税费率见表 七 7— 3。 表 七 73 税费率表 (％ ) 税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费； 营业税 5 土地增值税 50 超率累进 城市维护建设税 7 公益金 5 教育费附加费 3 法定 盈余公积金 10 企业所得税 33 任意盈余公积金 8 房产税 (按租金 ) 12 不可预见费 ．盈利能力分析 项目在计算期内经营收入 46996万元，可获利润总额 15373万 元，扣除所得税 1034万元、公益金 105万元、公积金 210万任意盈余公积金 168万元后还有 1616万元可分配利润。 项目缴纳的经营税金为 1215万元，企业所得税为 1034万元，土地增值税为 380万元，合计缴纳税金 2629万元。 详见附表 33— 附表 35。 项目全投资内部收益率 (所得税前 )为 19． 8％，在预期可接受的 内部收益率为15％时净现值可达 517 万元，投资回收期为 2． 9 年。 资本金内部收益率为 13． 1％。 详见附表 36 和附表 37。 商品房投资利润率 =利润总额／总投资 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房资本金净利润率 =税后利润／资本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 清偿能力分析 本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。 由于项目未 借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。 资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。 由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表 39 可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。 资金平衡分析详见附表 38，资产负债分析详见附表 39。 敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为 敏感。 如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动 10％，全部投资内部收益率将分别下降至 6． 3％和 4． 8%，净现值分别下降至 — 857 万元和— 927 万元，均为负值；投资回收期则增加到 3． 5 和 3． 8 年 租房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。 根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案 6％左右的范围，否则，项目收益风险较大。 详见表39 及图 31。 表 七 77敏感性分析表 序号 项 目 变动幅度 (％ ) 内部收益率 (％ ) 净现值 (万元 ) 投资回 收期 (年 ) 0 基 本方案 517 2． 9 1 开发产品投资 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房价格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 预售款回笼进度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房价格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 主要经济指标 本项目的主要经济指标见表 七 7— 8。 表 七 78 主要经济指标表 序 号 名 称 单位 数据 备注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建设规模 房地产开发产品总建筑面积 商品房销售 其中：多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车场 出租房 地下停车场 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 120xx 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金 使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 27623 27623 10000 15623 4474 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 财务评价指标 商品房投资利润率 商品房投资利税率 商品房资本金净利润率 全部投资内部收益率 (所得税前 ) 全部投资投资回收期 (所得税前 ) 全部投资内部收益率 (所得税后 ) 全部投资投资回收期 (所得税后 ) 资本金内部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 八 、风险分析及对策 风险分析 (1)从 南昌 市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达 80万平方米。 除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重 要原因。 本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。 按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 南昌 市房价每平方米售价为 45006000元之间 (中低档商品房 )，一套建筑面积 65平方米的住房平均售价达 ～ 33万元之间，相当于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 难以形成有效需求。 本项目销售房价是这一标准的近 2倍，目前 A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。 虽然目前 A市房。