上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析毕业论文(编辑修改稿)

上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

大多数的融资方式对于企业的经营状况和财务指标都有着严格的规定，这些严格的规定大大提高了企业融资的门槛。 而通常企业在生产经营陷入困境时很难达到融资的相关条件和标准，这就使得陷入经营困境的企业 难以通过融资来解决资金问题。 在这种情况下，企业很可能会出于融资的需要选择对投资性房地产采用公允价值计量模式。 因为在当前房地产价格不断上涨的经济环境下，采用公允价值计量模式可以使企业在资产、利润、和所有者权益三方面出现大幅的提升，在短期内改变企业的经营状况，从而使企业快速满足相关融资条件。 特别是对于拥有较多投资性房地产的企业，这种提升效果更为明显。 例如世茂股份和锦龙股份，在 20xx 年和20xx 年对投资性房地产计量模式进行转变后，资产负债率分别从 %和 %降低为 %和 %，资产 负债率都出现了明显的降低，企业进行再融资的能力明显增强。 统一境内外会计准则的需要 我国和世界其他各国对某些事项在会计准则上的规定存在一定的差异，这使得在境内外分别上市的公司在公布财务年报时为了满足国内外准则的不同规定，需要花费大量精力对账目和财务年报进行调整，大大增加了公司账务的复杂性和财务成本。 例如 IAS 就规定上市公司应该优先以公允价值对投资性房地产进行后续计量。 在这种情况下，对于在采用 IAS 的国家上市的我国公司而言，公司已经获取了投资上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 6 性房地产的市场价值并为此花费了大量的时间和精力，再次对 国内的投资性房地产以公允价值进行计量不仅不会增加额外的成本，还可以减少公司国内外财务年报的差异性。 实际中分别在 H 股和 A 股上市的中航地产在 20xx 年就是基于此原因统一了投资性房地产的后续计量模式，选择了以公允价值对投资性房地产进行后续计量。 公允价值在投资性房地产中的应用现状 应用数量状况 表 1 历年采用公允价值模式的上市公司数量（单位：个） 年度 上市公司总数（ A） 拥有投资性房地产的上市公司（ B） 采用公允价值模式的上市公司（ C） 各年度新增采用公允价值模的公司 C/A比例 C/B比例 20xx 1570 630 18 18 % % 20xx 1624 690 20 5 % % 20xx 1774 772 25 5 % % 20xx 1932 831 27 2 % % 20xx 2275 903 31 5 % % 20xx 2486 986 43 13 % % 20xx 2564 1056 48 5 % % 数据来源：通过巨潮资讯与相关文献数 据整理得出 从表 1 中的数据可以看到， 20xx 年无论是上市公司总数量还是其中拥有投资性房地产公司的数量相比于 20xx 年都有很大程度的增加。 然而，从 20xx 年到 20xx年 对投资性房地产以公允价值计量的公司数量只从最初的 19 家变为 48 家，只占上市公司总数的 %。 除此之外， 20xx 年和 20xx 年开始采用公允价值计量模式的上市公司数相加不等于 20xx 年釆用公允价值计量模式的上市公司数 ,这是因为有些企业在采用公允价值计量模式后的年份里处置了投资性房地产或者变更了后续计量模式。 另外从表 2 中可以发现，不同行业对公允 价值计量模式的态度明显不同，其中20xx 年金融和房地产行业相比于其他行业表现出更为积极的态度，而在 20xx 年以后非金融行业和非房地产行业对于该计量模式也表现出一种积极的态度。 例如在20xx 年一共有 18 家上市公司转变了投资性房地产的计量模式，其中非金融和非房上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 7 地产行业的公司就有 9 家之多，占到了总数量的 50%。 表 2 历年采用公允价值模式的上市公司名单（单位：个） 公司名称 证券代码 转变年度 主要经营行业 津滨发展 000897 20xx 房地产业 海欣股份 600851 20xx 房地产业 平安银行 000001 20xx 金融保险 宁波银行 002142 20xx 金融保险 交通银行 601328 20xx 金融保险 中国银行 601988 20xx 金融保险 沱牌舍得 600702 20xx 食品饮料 武汉塑料 000665 20xx 石化塑胶 海岛建设 600515 20xx 批发零售 卧龙地产 600173 20xx 房地产业 百花村 600721 20xx 批发零售 新华锦 600735 20xx 食品饮料 方大集团 000055 20xx 房地产业 胜利股份 000407 20xx 石化塑胶 白云山 A 000522 20xx 医药生物 国脉科技 002093 20xx 信息技术 武汉控股 600168 20xx 水电煤气 正和股份 600759 20xx 房地产业 锦龙股份 000712 20xx 水电煤气 泛海建设 000046 20xx 房地产业 金融街 000402 20xx 房地产业 金宇车城 000803 20xx 纺织服装 昆百大 A 000560 20xx 批发零售 中航地产 000043 20xx 房地产业 海南航空 600221 20xx 运输仓储 世茂股份 600823 20xx 房地产业 山水文化 600234 20xx 旅游酒店 金隅股份 601992 20xx 金属非金属 博元投资 600656 20xx 石化塑胶 凯瑞德 002072 20xx 纺织服装 珠海中富 000659 20xx 石化塑胶 中信银行 601998 20xx 金融保险 金科股份 000656 20xx 房地产业 博瑞传播 600880 20xx 传播文化 深国商 000056 20xx 房地产业 冠福家用 002102 20xx 金 属非金属 中海发展 600026 20xx 运输仓储 中菌股份 600745 20xx 房地产业 三木集团 000632 20xx 综合类 华谊嘉信 300071 20xx 传播文化 斯米克 002162 20xx 金属非金属 福星股份 000926 20xx 房地产业 恒顺醋业 600305 20xx 食品饮料 东江环保 002672 20xx 环保产品及服务 北京城建 600266 20xx 房地产业 上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 8 国旅联合 600358 20xx 旅游酒店 中兴通讯 000063 20xx 计 算机通信 蓝光发展 600466 20xx 房地产业 中国高科 600730 20xx 对外贸易 新华联 000620 20xx 房地产业 怡亚通 002183 20xx 运输仓储 力帆股份 601777 20xx 交通工具 金地集团 600383 20xx 房地产业 数据来源：通过巨潮资讯与相关文献数据整理得出 公允价值确认方法的应用状况 表 3 20xx 年 15 家公司公允价值确认方法（单位：个） 确认方法 数量 占总数的比例 资产评估法 8 % 市场类比法 3 % 第三方调查 2 % 未披露 2 % 数据来源：通过巨潮资讯各公司 20xx年财务年报整理得出 通过对 15 家上市公司 20xx 年的财务 年报进行查阅发现，各公司投资性房地产公允价值的确认方法有资产评估法、第三方调查法和市场类比法。 由表 3 可以看到，在 15 家 采用公允价值计量模式的上市公司中，有 8 家选择了资产评估的方法，占到了总额 的 %；其次是市场类比法，有 3 家公司选择此方法来确认公允价值，占总额的 %；采用数量最少的是第三方调查法，采用的公司数量仅 为 2 家，所占比重仅为 %。 除此之外，还有 2 家公司并没有在财务年报中披露其所采用的方法，所以无法获取相关信息。 信息披露状况 表 4 20xx 年 10 家 公司投资性房地产信息披露状况（单位：个） 内容 数量 所占比重 公允价值概念 2 % 租赁收益 0 % 处置 10 100% 数据来源：通过巨潮资讯各公司 20xx年财务年报整理得出 由表 4 可 以看到，在以公允价值对投资性房地产进行后续计量的 10 家公司中，各公司对相关信息的披露程度各不相同。 在所查 阅的公司中，披露公允价值概念的公司数量只 有 2 家，对于投资性房地产处置情况各个公司都进行了相应的披露，而对于租赁收益则没有任何一家公司进行相应的信息披露。 上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 9 公允价值在投资性房地产应用中的问题 应用公司数量少 通过对之前的数据分析可以得出，公允价值在投资性房地产中的应用现状表现为采用的上市公司数量少并且增长缓慢。 可以看到，投资性房地产公允价值计量模式 从 20xx 年 新会计准则颁布后至今一直处于一个尴尬的局面，并没有像人们预期的那样被上市公司广泛应用，而成本计量模式依旧还处于绝对的主导地位。 造 成这种情况的原因将会在之后的章节进行详细讲述。 公允价值确认方法不统一 从之前的数据可以发现，各上市公司对于投资性房地产公允价值确认方法的选择存在分歧 ， 并没有统一的标准，其中选择资产评估法的公司数量占绝大多数。 上述这种不统一的现象反映了上市公司对于公允价值确认方法的选择随意性较高，公司最终得出的可能并不是最贴近市场的价值，而是最有利于公司自身的价值。 随意变更计量模式 我国的会计准则规定一旦企业对投资性房地产采用公允价值计量模式后，不得再转为成本计量模式。 但是通过对之前表 1 中数据的分析发现，一些公司并没有严格遵循该项规定。 例如平安银行和深发银行在合并后，就对投资性房地产的计量由公允价值转变为历史成本。 但是，这种违背会计准则规定的行为，却没有受到任何相关部门的处罚。 信息披露不完善 我国会计准则对于投资性房地产公允价值计量模式的信息披露有着明确的规定，而实际中企业却并没有按照准则的要求对相关信息进行细致的披露。 所披露出的信息要么不完整，要么不是关键性信息，存在着选择性披露的现象。 这种情况大大降低了公允价值的真实性和可靠性，对于投资性房地产其他信息的真实性也产生了较大的影响。 存在盈余管理现象 我国会计准则规定对于投资性房地产后续计量模式可以由企业自行选择，这项规定的本意是希望使不同性质的企业结合自身情况选择适合自己的计量模式。 然而由于缺少相应的监管措施，出现了一些企业借 助上述规定来达到特殊性目的的现象，公允价值计量模式成为了企业操纵利润的一种手段。 例如，当企业的经营业绩上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 10 持续下降而又急需改变这种现状时，通过对投资性房地产计量模式的转变就可以快速提升企业的业绩 ,进而避免退市危机。 这种情况实际上是通过将投资性房地产长期的价值增长在短时间内释放出来，从而达到对经营业绩的大幅提升。 在实际中，冠幅家用就借此方法完成了从亏损到盈利的快速转变。 冠幅家用在 20xx 年 和 20xx年由于产品迟迟无法打开销路一直处于亏损状态，净利润分别为 8,653 万元和12,000 万元。 而对于上市公司来说，如 果连续三年处于亏损状况就会被证监会要求退市。 而冠福家用当时经营状况在短期内很难有大的转变，通过正常经营实现盈利希望渺茫。 在这种情况下，冠福家用在 20xx 年对投资性房地产后续计量模式进行了转变。 年终，企业的净利润为 2,243 万元，而其中与投资性房地产公允价值变动相关的就有 14,925 万元。 最终，冠福家用成功避免了退市危机，为解决公司经营所存在的问题争取了 3 年时间。 4 上市公司较少采用公允价值计量模式的原因 公允价值获取难度高、增加企业相关成本 由于我国市场经济的的发展历史只有短短 37 年，房地产交 易的频繁程度也远低于西方发达国家，相应的配套设施不够健全， 这些因素导致房地产的公允价值获取难度较高。 另外许多企业并没有自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要自己从市场上获取并筛选相关的公允价值信息。 而不同类型的房地产价格信息差异较大，企业在获取和筛选相应的公允价值信息时会产生额外的甄别成本。 而如果企业选择通过第三方来获取相应的公允价值，不仅费用高昂还无法保证准确性和可靠性。 另外，财政部《企业会计准则讲解 》中规定了企业 在对同一类资产采用公允价值计量模式以后，不能对后续新增的同类资产进行区别对待。 然而在实际 中企业并不能确保在公允价值计量模式下未来期间新增投资性房地产的公允价值能够通过市场或类似资产比较的途径来获得，对于这类新增资产只能通过估值技术来解决，这往往会增加企业的相关成本费用。 公允价值受市场影响、降低利润和资产的可控性 市场的供需比是公允价值的决定性因素，但供需比并不是固定不变的，而是受多方面的影响不断发生变化，这就从根本上决定了公允价值很难具有良好的稳定性。 当市场出现较大程度变化时，例如国家宏观政策的调控、全球性的金融危机，上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 11 房地产的公允价值也会随之出现。