“松泉阁”项目营销推广建议案(编辑修改稿)

“松泉阁”项目营销推广建议案(编辑修改稿)内容摘要：

户 型 建筑面积（ m2） 户 数 户数百分比（ %） 三房二厅 32 二房二厅 32 32 一房一厅 64 16 16 五房三厅 1 1 四房三厅 1 1 合计 196 100 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 26 二、项目 SWOT 分析 只有综合分析了解项目自身的优劣势，深入挖掘项目的优势，充分把握机会条件，尽量规避项目的劣势，有效降低来自其它方面对项目的威胁，才能在项目的后期营销推广阶段针对各种情况采取必要的应对措施。 优势、机遇 本项目优势分析： ⒈项目整体规模较小，便于管理； ⒉高层单位有一定的山景资源； ⒊户型面积大小合理，实用率较高； ⒋片区住 房出租率较高，投资有保障； ⒌ 周边配套完善，生活设施、学校教育一应俱全； ⒍背靠 86 万 m2 围岭公园天然氧吧。 项目机遇分析： ⒈地铁 3 号线、触手可及、升值潜力无限。 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 27 ⒉项目周边在售楼较少，市场竞争少； ⒊片区具备投资条件的老居民再次置业； ⒋旁边紧靠布吉农批市场，可吸引在此做生意的客户。 劣势、风险 本项目劣势分析： ⒈项目占地及规模较小； ⒉与碧岭华庭相隔太近，易导致客户相互对比； ⒊片区规划尚未成熟； ⒋片区居住人员复杂，治安状况欠佳； ⒌项目旁边有部分厂房，对环境有一些影响； ⒍交通不便，公交车很少经 过本项目； ⒎项目自身无绿化及园林配套； ⒏小区无公共活动空间。 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 28 本项目风险分析： ⒈ 市中心区西移，人们的目光都移向了中心区的楼盘罗湖的楼盘得不到重视。 ⒉二线关的扩张、撤关相对于本项目所处位置可能会吸引更多客户趋向于关外物业。 三、项目综合分析 综上所述，项目优劣势都较突出，且市场总体环境恶劣，我们认为只有差异化经营才能使项目从根本上规避风险，从而去赢市场，差异化经营的具体表现为： ① 系统、清晰的理念开发思路； ② 区域内罕有的、独特的产品设计； ③ 统计内、外的市场形象； ④ 在保证一定利润的前提下，通过系统，严格的成 本控制去降低售价。 以上差异化经营思路为基础，在此基础上，遵循市场原则、环境原则、成本原则，引导出本项目的项目定位。 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 29 第三篇、项目定位 在深圳市房地产市场热热闹闹的大环境里，我们常常不得不面对一个现实的问题：我们的房子大多卖给了 “ 有钱人 ” ，而作为社会主体的工薪白领一族，面对高昂房价却常常是囊中羞涩。 真正能满足特区内广大工薪白领首次置业人士的现实和发展需求，既经济实惠、又有一流的环境和配套设施的房子较少。 本项目应瞄准此类市场，为广大工薪白领首次置业提出了一个超轻松解决方案，只要您手头有两三万元存款，每月 有 20xx 元以上的收入，您就可轻松拥有，全面解决了工薪购房所关心的问题。 一、 推广概念 都市新领地 以购买者（居住者与投资者）对全新都市生活空间（居住、休闲、居家办公、投资）的共性追求，迎合该楼盘未来主流住户（租住者或购卖者）的价值观念与生活认同理念，围绕他们所倾羡的新时代创业一族的创业生活模式和投资价值巧妙展开炒作，一浪推一浪，激发同龄人对创业一族生活模式的追捧与模仿，同时激发投资者兴趣。 因此引爆销售。 A、楼盘形象推广主题 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 30 都市新领地，生活新空间 B、推广主题 投资都市新领地，享受甜美新生活 C、 主题支撑点 a、区域居住特征支撑 项目位于布心秒片区内，距地王国贸商务中心和东门商业中心均不远，能直接感受都市中心动感生活。 在这里买楼或租住的人，除了部分有罗湖情结的老罗湖人外，大多数是一些喜欢靠近城市中心地带居住刚开始创业的青年白领，他们总是站在时代的最前沿，离开家乡远来深圳闯天下，每个人心里都有一个创业的梦想，所以创业一族生活模式的强势推出，较容易引发他们共鸣，成为他们创业生活的样板。 b、产品特征支撑 本楼盘住宅属小高层公寓，户型小，功能齐全，比较适合投资出租或年青白领购作过渡房，或用做家庭式办公间，适合一些年青人开始创业开办的小公司或小型工作间，所以我们在概念上把它定位为创业型住宅。 由此，本楼盘将来面临的真正住户和用户都是一些创业型青年，所以对创业一族的创业生活“松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 31 模式的炒作容易获得他们的认同。 二、目标客户群分析 本项目目标客户群的锁定将直接影响到在以后的宣传推广和销售过程中要采取什么样的策略，对目标客户群的选择则要在对客户市场合理细分的前提下，才能有的放矢。 通过最近有关部门的统计资料来看，中低收入水 平的白领阶层是深圳的主流购房者。 （ 1）主流购房者的总量 近年来，深圳社会结构最显著的变化之一，就是一个中低收入阶层，即普通都市白领阶层的兴起。 目前，深圳的城市人口为 450 万（人口普查报 700 多万人），而都市白领阶层占全部人数的 35%，即 157 万人。 他们大多是公司职员或政府公务员，是都市的主流阶层之一，也是蓬勃发展的现代市民社会的中坚力量。 （ 2）主流购房者的年龄及职业分布 深圳都市白领一族的年龄分布最集中在 2535 岁，占整个白领群体的 %，居绝大多数。 他们遍布在高科技、房地产、金融、教科文卫、政 府公务员等各个行业，月收入在 3500 元以上的占了 %。 他们一般拥有“松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 32 较高学历，是都市中最有活力的一群人；他们积极接受新生事物，对新兴媒体尤其是互联网情有独钟；他们崇尚一定的文化品味，但生活并不追求奢华；他们很多来深时间不长，但未来发展前景光明；他们收入不算很高，积蓄有限，但雄心勃勃，豪情万丈，梦想着在深圳这片热土立稳脚跟，挤身成功一族。 他们的近期目标往往量化为一个简单的憧憬：在深圳拥有属于自己的住房，即使其中近 40%以上的人仍暂时是 都市飘一族 （租房者）。 （ 3）主流购房者的居住状况 根据深圳搜房网 对深圳白领置业状况的调查显示，深圳白领目前最普遍的居住状态是租屋而居。 他们中有4 成的人租住在不足 50平方米的单间，另有 43%租住在 5090平方米的单元中。 可见，都市白领中有 80%以上潜伏着置买自有物业的动力或换房的现实性。 一方面，他们忍受着恶劣的居住条件，唤发出强烈的购房欲望，另一方面，面对市场的空缺，他们又宁可忍一时之痛而走上 没有精品不买房 的挑剔之路。 （ 4）项目目标客户 通过对市场及客户群的分析了解，可以初步断定本项目的目标客户 ，以红岭路以东罗湖区内地王、国贸商务圈，东门商业圈及布心片区内的客户 群体为主 ： 众厦将其细分如下几类： “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 33  投资型客户（含部分香港客户）  都市普通白领（包括单身一族、丁客一族 ）  小商家客户（以周边区域生意人为主）  其他客户（部分小公司或个人作写字楼用） 三、商业初步定位建议 由于本项目地理位置原因，加上片区内目前的商业形态等因素，导致本片区商业竞争日益加剧；因此，在进行本项目的商业规划之前，确定本项目商业的经营形态是决定成功与否的关键。 前面提到，由于本项目地理位置的不可变因素，因此在经营业态上将受到很大的限制；经众厦地产对本项目的综合考察以及对各区域内成功商业经营项目的多方面 调研来看，建议本项目 一楼以生活服务（超市）经营，二楼则以 娱乐休闲配套为主题思路 ：第一，超市的设立保证小区的基本生活购物需要；第二，娱乐休闲配套对地理位置无过于挑剔的要求，而在乎经营状况的好坏；第二， 片区内此类型商业服务配套相对较少，且没有很好的档次。 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 34 二、 营销策略建议 房地产的销售，作为一种市场行为，自有其客观的规律存在。 每一步、每一阶段的工作都有其不同的特点，众厦将根据不同情况，制定每一期有针对性的营销策略。 本章阐述的重点是前期的策略，下一步公开发售时的策略将根据前期策略的反馈信息和市场变化的情况来制定。 配套设施建议 由于本项目所处小环境并不理想，所以必须健全项目本身的服务功能，以提升楼盘的附加值。 （ 1）配套设施建议 ● ATM 取款机 ● 24 小时电话订购、送货上门 ● 人才服务、网上为住户求职提供服务 ● 提供家政服务、打印文件等相关商务性服务 ● 阅览室 ● 网吧和提供电脑办公服务 “松泉阁”项目 物业发展建筑 案 深圳市众厦房地产代理有限公司 35。