“慧城小区”可研报告修订版(编辑修改稿)

“慧城小区”可研报告修订版(编辑修改稿)内容摘要：

用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期 20xx年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 17 页 2020813 ，但出现拐点可能性不大。 房价经历连续多年高速增长， 20xx年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥， 20xx 年房价上涨幅度将大大 低于上年。 20xx 年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。 但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。 根据郑州市房地产管理局统计的数字， 20xx年 上半年 ， 与周边南京、成都、太原、武汉、南昌、西安、合肥、济南、石家庄九个城市相比，郑州市商品房均价居倒数第 三 位，郑州房价处于合理的上升区间内，还拥有相对较大的上升空间。 而将造成郑州市房地产价格将稳 中有升的其他因素还包括： （ 1）土地价格的上升与土地供应量的紧缩 郑州市 20xx 年全年土地供应量为 亩，其中，住宅用地只有 亩。 而据此前郑州市土地拍卖的情况看， “地王 ”身价一再被刷新，地价不断飙升，这将是房价上涨的最基础动力。 （ 2）郑州“首位”效应的影响 河南拥有１亿的人口，而省会郑州市城市建成区目前只有 300 多万人，入郑户口迁移政策的放宽，促使许多外````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 18 页 2020813 地人包括行政机关领导、公务员、外地企业老板拥向郑州安家置业。 据统计资料， 20xx 年到 20xx 年，在郑州所售住房中，外来人口购房的比例从 %上升到 %。 20xx 年迁郑人员达到 10 万余人， 20xx 上半年，外地人在郑州买房比例一度达到 60%。 外来人口在郑州落户，直接导致了郑州房地产需求市场的快速扩大，换言之，郑州房地产市场的需求在今后将十分旺盛。 （ 3）宏观经济的持续走好与郑州市人均可支配收入的快速 稳定 递增 郑州市 20xx年 上半年 GDP累计达 1080 亿元，同比增长 %，城镇居民人均可支配收入达 7193元，同比增长%，预计全年 增幅 将达到 14%；从 20xx 年以来的数据来看，除了 20xx 年外，其他各年份的人均可支配收入增长率 均高于郑州市房价的增长率。 经济发展，楼市稳定发展是经济规律所决定的。 （ 4）建筑成本与其他成本的增加 钢筋、水泥、电解铝等建筑材料持续涨价，房屋建造成本也水涨船高，市场竞争的加强又导致项目广告推广费用增多，房地产行业的管理成本、人力成本也在持续上升，这些都直接导致了房地产行业的 综合 成本 的 上升。 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 19 页 2020813 环房匹配指数示意图0 . 60 . 50 . 40 . 30 . 20 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5郑州 北京 广州 ◆ 环房匹配指数越趋近零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境匹配度越高。 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 20 页 2020813 四、郑州 高新技术开发区 市场分析 (一 ) 本 区域 房地产市场发展 历程 郑州高新技术 开发区地产起步早，但发展迟缓，早期的房地产开发销售不旺，很多开发 商处在亏损状态。 早期开发的彩虹花园、帝苑别墅销售都持续很久。 在 20xx年以前，高新区房价出现小幅攀升， 20xx 年每平方米为 1350 元。 从 20xx年开始，高新区房价开始大幅上扬，销售量持续增加。 20xx 年，商品房均价达到每平方米 1860 元，新开工面积只有 万平方米，而销售面积却高达。 20xx年商品房价格在 29003600元间。 高新 开发区土地供应价格从 20xx年开始上涨， 20xx 年以前，每亩不到 20 万元， 20xx 年对外挂牌出让的两块土地，摘牌价每亩 67万元， 20xx年 1月 25日，牡 丹路南、金梭路西 73 亩土地摘牌价每亩 193万元。 (二 ) 本区域楼盘基本概况 整个开发区分为四部分。 西北部是大学城，教师基本都有自己的小区，其他居住的大多数是当地人和上班 租 房一族，部分大学生家长也有陪读的，另外大学生也有在外面租房的，这一区域人口密度大，生活配套丰富，商业经营情况良好，是个生活消费和教育区域，住宅项目不多，销售价格中等，销售情况一般；西南除了工厂和 2个住宅项目外，就是都市村庄和荒地，人烟稀少，未来建有地铁出入口，可能会提高人口密度，目前区域内住宅项目销售主要依靠投资类型客户和部分自住，以及小部分陪读 家长，生活配套贫乏，需要 23 年时间暖热市场，住宅项目不````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 21 页 2020813 多，销售情况不好，销售价格中下等；东北区域基本是办公和居住区，也有部分教育区域，相对生活配套还是不多，需要 2 年左右时间发展，交通便利，人口密度也不小，但是基本 以 上班族为主，下班后，区域人口密度极度下降，住宅项目稍多，销售情况良好，销售价格中上等；东南区域，是西开发区最早发展的区域，所以居住人口相对较多，加上临着市区比较近，生活配套相对齐全，所以是现在区域购房的首选地，区域内工业园较多，住宅项目也不少，价格也在区域内是最高，销售情况最好。 (三 ) 竞争楼盘 分析 ：  金海西湖美景 【项目名称】：金海西湖美景 【开 发 商】：郑州建海置业 【位 置】：化工路与瑞达路交叉口西 50 米 【占地面积】：共 100 多亩， 1 期 50 亩，本期为 2 期，约 50 亩，并介绍还会有 3 期约 50 亩。 【建筑面积】： 10 万㎡ 【容 积 率】： 【周边描述】：东面是荒地，准备自己做 3 期；西面是自己的 1 期；南面是已经停止销售的水木清华项目；北面是工厂及居住区。 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 22 页 2020813 【建筑类型】：多层、小高层 【主力户型】：设计规格比较标准，尽量避免了所有户型入户门不对着客厅、卧室和卫生间，同时卧室门都没有开在客厅 中，私密性比较好；超南都有弧型阳台和飘窗。 属于舒适户型。 【产品分析】： 产品面积：多层占主导地位， 7090 ㎡两房， 120140 ㎡的三房 产品比例：两房占 60%，三房占 40% 产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。 【价 格】：多层均价 3900、小高层均价 3700。 【销售情况】： 1 期销售完毕， 2 期多层销售 90%，剩余顶层和部分户型，小高层销售 85%。 【整体分析】：由本地有一定开发经验和知名度的开 发商在市区以西与西开发区之间区域开发的较低容积率项目，项目体量不小，主要由小高层和多层组成，周边生活配套不成熟。  睿智楠园 【项目名称】：睿智楠园 【开 发 商】：新合鑫 【位 置】：瑞达路与梧桐街交汇处西 500 米。 【占地面积】：共 400 亩， 1 期 100 亩， 2 期 75 亩， 3 期 200 多亩 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 23 页 2020813 【周边描述】：东边是工厂和居住区，西面是 3 期项目的空地，南面是工厂北面是都市村庄和居住区。 【建筑类型】：多层、小高层、高层 【主力户型】： 5988 ㎡两房、 118 ㎡三房 【产品分析】： 2 期多层和小高层基本平均分布，多 层销售很快，很受欢迎，小高层销售也不错。 产品面积：两房在 7090 ㎡左右，三房在 110130 ㎡之间 ，还有 100130 ㎡顶层复式 产品比例：两房三房各占 45%，顶层占 10% 产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。 【价 格】：多层、小高层均价 3900 【销售情况】： 1 期基本售完，剩余尾房； 2 期多层售完，推出的 2 栋小高层截止 6月 14 日， 120 户 销售 9 户， 340户销售 25 户，未推出的 2 栋小高层和高层下半年入市。 【整体分析】：地块位于西开发区的核心居住区，地理位置较好，周边配套多，项目 1 期纯多层， 2 期以多层和小高层、以及高层相混合，高密度居住区。  和家园 【项目名称】：和家园 【开 发 商】：河南昌信置业 ````慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 24 页 2020813 【位 置】：科学大道与长椿路交汇处南 500 米。 【总占地面积】： 亩 【总建筑面积】： 30 万㎡ 【容 积 率】： 【周边描述】：东面是田地，西面是工厂、南面是田地、北面是工厂。 【建筑类型】：多层、小高层、高层 【主力户 型】： 8090 ㎡两房， 100130 ㎡三房 【产品分析】： 产品面积：面积普遍较小， 80100 ㎡的两房、 90140 ㎡的三房；多层建筑为主，小高层和高层也占不小的比例。 产品比例：两房占 30%，三房占 70%； 产品总评：这只是 1 期的户型，不代表整个项目，目前这种户型面积区域市场接受度最高，户型设计竞争力最强。 【价 格】：均价 3800(高层 ) 【销售情况】： 14楼已经销售 1/3。 【整体分析】：区。