xx住宅项目可行性分析报告(编辑修改稿)

xx住宅项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

,但未来计划出售项目较多，共有 8 个项目，总建筑面积为 751793 平方米， 慧峰豪庭、雍华庭、 14 御景湖畔、 恒丰华庭、汇侨新城、雅悦峰景花园在售。 未售在建楼盘有湖景湾花园、 产品以实用为住 ， 由于该区域属于老城 区 ，板 块最大卖点是交通便利及众多公交车线路 ,生活配套设施完善 ,中小学集中 ,生活气氛浓厚。 东城板块： 该 板 块处于清远城市发展东西轴线 ,为未来市政规划的热点区域。 同时 板 块临近 “ 五星级 ” 酒店、清城区政府、清远市公安局等政府机关办公区域 ,同时未来部分市政相关办公区域可能落户东城 板 块 ,区域影响逐渐扩大 ,同时针对房地产项目而言 ,其 板 块的潜在中高端客户基数大 ,为房地产开发商未来重点开发的区域。 虽然现时 板 块内的相关市政配套尚待完善 ,区域内房地产发展尚处于起步阶段 ,但区域未来升值空间巨大。 主要有关加州花园、碧水龙庭 ，本项 目位于东城板块升值空间 巨 大。 清新板块： 清远、清新城区一体化进程加快 ， 加速了跨区置业进程 ，而清新房地产刚刚发展 ， 该板块生态环境好、空气清新 ， 是发展休闲、投资型地产项目的好地方 ， 而板块所处区域交通十分便利 ， 而楼盘价格普遍不高但性价比较高 ， 发展潜力较大。 区域内 ,相对景观资源较好 ,周边配套相对齐全 ,公交配套相对较少 ,产品规划设计水平较城区低 ,普遍以 “ 社区型 ” 产品为主 ， 产品的户型面积跨度较为集中 ， 以 120－ 160 ㎡的三房、小四房为主 ,代表项目有美林宏景、新亚时代城、御峰、尚山、华府一号。 各主要楼盘分布如下： 通过上述统计，市区（包括清新县城）在售（或即将销售）项目超过 60个。 16 主要楼盘销售情况统计表 （ 2020 年） 地块区域 楼盘名称 均价 （ m2） 总销售率（ %） 项目主题 建筑风格 户型 小 市 沿 江 地 段 金信 蓝湾豪庭 5800 58 为江居而来 法式巴洛克外立面设计，由 4栋 2830层半围合式组成 161— 290m2 36房户型 帝景豪园 4480 66 江山观邸、御领凤城 欧陆式建筑风格 ,由 8 栋1228 层，采用外江内湖的星座式布局围合组成。 外立面为碟式设计 130— 400m2 35房、复式户型 金海湾豪庭 4550 剩 170套左右 建造在公园里的家 欧陆式建筑，集别墅、多层洋房、小高层洋房于一体。 130— 260m2 34房，复式户型 金逸雅居 4300 20 感受亚热带风情 享受黄金海岸生活 现代风格建筑，由 11 栋1132 层小高层、高层围合而成。 88131m2 23房户型 汇展第一海岸 4500 88 纯正的名望标签 欧陆风格，单栋建筑，层高 31层。 121195m2 35房户型 清 城 区 沿 江 地 段 锦江豪苑 5890 94 重点打造法式皇家园林小区、江畔名门 生态典范 法国皇家建筑， 21— 31层围合而成。 113240m2 34房，复式 阳光嘉园 4635 67 水岸生活，七彩人生 现代风格建筑，由 25 栋高层洋房围合而成 130300m2 35房，复式户型 和富夏阁 3800 96 北江水岸 . 首创布吉风情空中花园会所 东南亚建筑风格，单栋 112300m2 34房，复式户型 金碧湾 5000 40 精彩江岸、瑰丽家园 欧陆建筑风格 107240m2 34房，复式户型 丽景轩 3850 26 城脉 脉，江逸，心自然 现代小高层单栋建筑 82175m2 34房 17 从以上表格可分析如下特点 : 2020 年 整个房产市场均价在 4600 元左右，项目规模大且为江景楼盘的均价会有所上升，介乎在 4500 元至 12020 元之间。 在众多调查楼盘的销售率数据显示，销售状况非常好的有帝景豪园、汇展第一海岸、金海湾、金碧湾、阳光嘉园、锦江豪园、御水龙庭、凤城世家、云山诗意。 充分展示出江景楼盘和项目规模大的楼盘是清远市民对居住环境的偏爱。 主要楼盘销售 价格 情况统计表 （ 20202020 年） 富景 10000元起 名流府邸 现代高层建筑， 金信华庭 8500元 国际园林景观 上层生活社区 南亚巴厘岛主题风格 ,自然主义景观设计蝶式 丽景 7500元 城市地标 人居典范 欧陆风情设计户户朝南的碟式布局。 金鑫 6500元 尊贵领地 尊荣体验 欧陆风格 维港半岛 8500元 在公园里找到家 现代建筑，由 30 栋 高层 电梯房组成， 73300m2 24 房，复式 凯景 12020元 当清远邂逅东南亚 ,从此生活充满想像 现代建筑风格 88300m2 25 房，复式 锦江 8500元 现代东方大宅 116179m2 34 房， 清华湾 8000元 城心 E，精美细户 欧陆风格，商住塔楼 85200m2 23 房，复式 从以上表格分析如下特点： 2020 年 项目规模大且为江景楼盘的整个房产市场均价 在 8680 元左右。 表明高端产品还有持续上升势头。 18 第五部分 项目定位及建设规划 一、项目背景定位综述 从市场分析看： 从经济条件看，清远具备发展房地产的坚实基础，产业经济发展迅速，城市基础设施好，有稳定的购房群体，市场具备良好的承接能力，适宜大盘开发，不存在消化不良的问题； 从地产发展的历程看，清远地 产发展到向主题社区过渡阶段，户型产品面积趋小，品质提升的转型时期，市场呼唤能领导真正城市生活精品型项目； 清远市场已进入整体综合竞争时代，项目竞争不但是个盘竞争，也是区域竞争，是多层次、多角度的综合竞争，而市场缺乏个性鲜明的、既能体现个盘特点，又能顾及区域竞争的具备综合竞争优势的项目； 从客户群看，本区辐射能力有限，客户区域特征明显，“挖潜”和吸引本地及外地客户，特别是周边乡镇客户是进一步扩展、吸引广州北、外来投资客是市场容量放大的必经之路。 从项目分析看： 项目优势资源除区域发展潜力、教育配套有一定的基础 外，其余都要精心规划、建设，但项目的规模优势，再结合产品创新、主题特色园林等优质的附加值，使本项目具备打造区域代表项目的潜力； 基于以上分析，本项目将从以下方面建立核心价值体系： 城市中心精品居住社区、现有区域居住模式的提升（主题社区）； 19 引领性的产品设计，产品开创全新的产品时代（创新产品）； 有突出主题的园林景观、完善的配套：幼儿园、会所、商业（高附加值）； 30 万平米 大盘社区，规划空间大，产品线丰富（规模价值）； 优质教育：双语幼儿园、清城一中 、华侨中学 （人文价值）； 独创主题概念和文化营销（专业营销 ）。 二、整体功能定位 以中高档精品住宅为主，商业为辅（商业满足小区及周边社区的生活配套 、拟建一个大型超市式菜市场 ） ； 以高层住宅为主，控制整体成本突出产品性价比； 以居住为主的精品社区； 项目商业连通自成一体，形成城市商业街区，融入城市商业体系。 三、项目形象定位 中心东 区 30 万平米城市生活街区 中心东区 —— 北江南岸为新城，项目位于新城东区，以城市中心 的定义，实现项目区域形象的再造。 30 万平米 —— 凸显项目无可比拟的规模优势，以激发目标客户群的置业激情。 生活街区 —— 一种新兴的城市生活模式，超越传 统“街坊”理念，除邻里关爱外，突出便利、舒适、时尚、开放的城市居住生活方式，是“新城市主义”的实质体现。 20 四、目标客户定位 通过市场调研分析，清城购房群体主要由四类阶层组成；一是原住居民的升级换代，改善居住品质；二是政府机关公务员和事业单位职员；三是私营业主、个体工商。