xhzy公司管理模式诊断报告(编辑修改稿)

xhzy公司管理模式诊断报告(编辑修改稿)内容摘要：

西部地区 东北地区 以上数据表明，物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。 c) 保险、住房公积金缴纳情况 单位：月工资%地区基本医疗保险失业保险养老保险工伤保险其他保险住房公积金全国 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区 以上数据表明，全国各地区交纳各类保险和住房公积金的标准大体一致，但由于未对交纳保险人数占员工总人数的比例，以及农民工的社会保险情况进行调查统计，此表未能反映被调查企业的实际缴纳情况。 行业生存与发展面临的主要问题根据4600家企业的调查情况汇总，当前行业生存与发展面临许多困难和问题，主要突出反映在以下几个方面：1） 社会评价方面a) 行业社会地位不高。 社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。 调查中，反映行业社会地位不高的企业就有3521家，%。 b) 行业偏见普遍存在。 社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。 反映人们对行业存在一定偏见的企业2819家，%。 社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。 %。 c) 舆论导向存在偏差。 这些年来，各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。 %。 d) 物业服务消费观念不强。 人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。 %。 %。 2） 政府监督方面a) 地方立法跟不上，相关政策不配套。 一些地方政府以及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。 《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。 认为地方立法跟不上的企业有2582家，%。 认为相关政策不配套的企业有3341家，%。 b) 政府协调和执法不力，与相关专业部门关系不顺。 这次调查中，%，%。 还有相当一部分企业认为与当地各专业部门关系不顺，%，%，也有少数企业反映与供气、供暖部门关系不顺。 一些部门把物业服务企业当作原来的“房管所”、“基建队”，行政上指手画脚，横加指责。 经费上乱摊派、乱赞助。 %。 c) 物价部门干预过度，政府定价（指导价）适用过宽。 国家发改委、建设部对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有明确规定。 但各地方执行时却是五花八门。 物价部门严把物业收费审批关，任意扩大政府定价和政府指导价范围。 ㎡月，一定10年不变。 ㎡月，企业怨声载道。 %，%。 d) 现行税赋政策不合理，企业经济负担太大。 相当一部分企业反映各地政府对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，加上《劳动合同法》的执行，社会最低工资标准的提高，使企业的负担明显加重。 %。 3） 开发单位建设方面a) 建管不分掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷。 这次调查中认为开发单位利用“建管”%，认为利用“建管”%，认为利用“建管”%。 %。 b) 利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。 可以说，开发单位并不都是真正重视物业服务的，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务，并且常常拖欠空置房物业服务费。 反映开发单位不重视、%。 %，%。 c) 住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。 一些住宅项目，开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，即使规划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便利，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。 这次调查中，反映住宅项目配套设施不全的，%，%，%。 4） 业主和业主团体方面公共意识不强，守约观念淡薄。 一些业主片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。 从调查反映的数据来看，认为部分业主只讲权利、%，%，%，%。 配合支持不够，欠费现象严重。 从调查情况来看，反映业主不配合、%，%，%。 业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。 《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，各地在具体执行中感到可操作性不强。 虽然《条例》已经颁布多年，但真正落实业主大会制度的地区和范围却很有限，%%。 业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。 调查资料反映，业主委员会的问题，一方面是业主委员会成立难，另一方面一些成立了业主委员会的区域矛盾问题更加突出。 %，%，%，%。 5） 物业服务企业方面企业经济效益较低，行业发展后劲不足。 反映企业连年亏损的有1446家企业，%，反映企业效益低，%，%。 分析企业效益差的主要原因，%，%。 人员素质较低，专业人才缺乏。 被调查企业中反映从业人员最集中最突出的问题是从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大，%，%，%，%。 服务市场不成熟、行业竞争不规范。 由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。 %，%，%。 以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。 第二节 行业发展趋势分析近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。 在国际上，以第一太平戴维斯公司为代表的先进物业公司将业务的重点放在交易顾问、咨询服务等非传统物业服务上面。 2006年第一太平全球总收入5亿7千万英镑，其中交易顾问占总收入的48%，咨询服务占19%，物业及设备管理仅占27%在国内，中航物业经过多年的探索和发展，形成了从前期房地产供需分析到后期租售代理的全过程房地产经营模式。 2006年，中航物业年收入三亿元人民币，其中经营类收入一亿元人民币。 在国内，从事物业经营类业务的公司数量还很少，市场竞争不激烈。 同时，随着商业物业服务的企业趋向于更多的关注核心业务。 这就为物业公司开展经营业务留出了广阔的市场空间。 这样开展多种经营业务不失为物业公司寻求新的利润增长点的一种途径。 国家的“十五规划”提出“规范发展物业管理业”，“十一五规划建议”指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等。 国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。 物业行业的发展将会呈现以下的一些趋势：住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。 由于目前房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，在加上消费者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高、中海、万科等较有影响的物业公司收缩项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强。 在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。 考虑存在大量的项目公司，全国物业管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会达到70%以上。 尽管《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。 所以，住宅物业仍会以自建自管为主。 住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。 目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。 %。 上海物业管理公司2563家，平均每家管理不足10万平方米 ；深圳物业管理机构1029家，管理面积24万平方米。 随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。 商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。 高端商业物业具有良好的盈利性，市场吸引力高；高端物业项目的客户对物管企业的专业能力、服务理念、人才、品牌等方面都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管理市场最终将走向由市场和客户进行选择。 市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧，促进物业管理品牌化、规模化的发展，从而提高行业集中度。 现有优势企业会凭借其自身的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。 商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。 资产管理、物业经营、物业顾问等业务的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司一般具有较强的资本实力和较好的人力资源，其主要服务对象也具备对于物业全价值链经营的潜在要求，所以开展商业物业的公司对物业全价值链经营具备良好的匹配度。 这样从物业行业的发展来看，一些先进的商业物业企业在立足于物业管理的同时积极地拓展物业经营、物业顾问等多个业务环节，形成物业管理的全价值链经营，以充分发挥协同优势，更好的满足客户需求。 物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。 目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的 “小而全”的企业。 它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。 是必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。 这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。 使“大而全”的公司全力做“大”。 这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。 物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。 物业管理企业两极分化日益严重近两年，城市房地产开发如火如荼，大量物业入市，以上海为例，根据“网上房地产网”资料， 2007年4月份一手房住宅销售16713套，面积1986617平方米。 而这些入市的房屋面积，也正是市场对物业管理服务需求的反映，而这些新增物业的物业管理服务，大多花落一级物业管理企业。 原因是：在大中城市，经过20年的行业发展，物业管理企业的品牌效应日益显现，业主逐渐表现出对一级物业管理企业的认可，聘请知名的物业管理企业，也是开发商楼盘购销大卖点之一；二是由于我国目前仍然实行物业管理企业的资质管理，由于受接盘面积的限制，一些新开的大型社区，三级物业管理企业也只能望盘兴叹，甚至二级资质的物业管理企业，由于不能管理30万平方米以上的住宅项目，受到接盘的限制，也已经是平常事，如上海康城、中远两湾城只能一级物业管理企业管理。 不管是北京、上海，绝大部分国家一级物业管理企业的老总，都为接盘忙的不亦乐乎，而小的物业管理公司，特别是三级资质的物业管理企业，更是为生存而奔波，笔者在上海所熟知的很多三级物业管理企业，几年来，管理面积一直是原地踏步走，生存压力也日趋严峻。 随着物业管理成本提高，盈利空间遭到挤压，没有新的利润空间，行业的两极分化将更为严重，适用各行业的“二八”定律将在物业管理行业上演。 作为物业管理企业，只有两条路：一是做强做大建品牌的阳光大道；二是在竞争日趋激烈的市场中勉强生存，直至被无情淘汰。 所以，物业管理公司未来生存之路将是专业化、品牌化、规模化之路，籍此来占领市场福利型的物业管理将初见端倪从目前的情况看，物业管理逐步推向市场，政府只做政策上的指导，整个行业市场化程度较高。 但从这几年发展情况看，也有一系列问题。 比如说在物业服务费收取方面，上海售后公房物业管理费按套收取，每套十几元到几十元不等，收费较低，物业管理公司入不敷出。 目前管理这类房子的物业公司或者是减少成本支出，或将小区公益性收入作为物业服务费的补贴，当然在一些区，也有政府补贴物业公司的作法。 减少成本支出的作法无法保持物业管理服务的质量，而将小区的公益性收入归物业公司容易引发法律上的纠纷。 随着廉租房、经济适用房、中低价商品房、新农村建设房等大量非市场化的福利性住房的出现，对这些房子的物业管理是政府和物业管理企业不得不面对的一个问题。 笔者认为，在保证福利性住房的受益群体是中低收入家庭的前提下，应当逐步推行政府“埋单”的福利性的物业管理模式，否则，今后这些福利性住房的良好的物业管理服务无从保障。 从目前看，一些新开发动迁小区，由政府补贴物业管理公司的作法在上海已经比较多见，比如说嘉定江桥的大宅小区、上海普陀区的槎浦新村。 从全国的情况看，廉租房、经济适用房已经提上各项政府工作的议程，各城市也会有一批这样的房子上市，中低收入阶层不可能承担市场化的物业管理服务费用，有区分的物业管理必然产生，纯粹市场化的物业管理操作难以与政府痛下决心保障百姓住房的政策主基调吻合，所以，福利型的物业管理在全国将初现端倪物业管理行业的进一步洗牌整合将成为发展趋势。 除了大型企业集团对所属物管企业的重组外，通过市场进行并购、联合、股份合作等整合形式也将会出现，并形成以经济因素为主要构件的新品牌实力，市场将向这些名牌企业最大限度地敞开胸怀。 目前深圳、北京已有公司用并购的方式进行了重组和联合。 业主大会、业主委员会制度将继续完善，管理体制逐步理顺，与物业管理公司的普遍对抗现象将出现舒缓。 1物业管理行业整顿将在各地出现，政府查出违规企业、行业协会自律性处罚，甚至企业退出机制都将浮出水面。 企业自律、强化服务将是企业发展中的重要选择。 1物业管理企业内部管理将进一步加强，一些新兴公司和一些力求上进的老牌。