20xx年沈阳市房地产市场研究报告(编辑修改稿)

20xx年沈阳市房地产市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

......... 101 第七章、于洪区分析 ..............................................................................................102 一、于洪区总体分析 ....................................................................................................................... 102 二、区域关注楼盘 ........................................................................................................................... 102 第八章、浑南新区分析 ...........................................................................................104 浑南新区总体分析 ........................................................................................................................... 104 二、区域关注楼盘 ........................................................................................................................... 105 第九章、沈北新区分析 ...........................................................................................106 一、沈北新区总体分析 ................................................................................................................... 106 二、区域关注楼盘 ........................................................................................................................... 107 第十章、苏家屯区分析 ...........................................................................................108 一、苏家屯区总体分析 ................................................................................................................... 108 二、区域关注楼盘 ........................................................................................................................... 109 年报导读： 2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 2020 年沈阳 二环内限购 2020 是 ‚ 十二五 ‛ 的开局之年，面对仍然错综复杂的国内外环境，沈阳紧紧围绕 ‚ 五大任务 ‛ 和 ‚ 三大目标 ‛ ，抓项目促调整、抓环境促提升、抓民生促和谐，在去年经济快速增长的基础上，今年继续保持了又好又快的发展势头。 在国家房地产政策紧缩的条件下， 今年沈阳出台限购令， 在人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策 ，沈阳购房者刚性需求仍占主导地位，故限购令后出台后，购房者观望情绪加重，二季度销量下滑明显，但二环之内限购，二环之外却不限购 ，于是把市场需求从二环内挤压到二环之外。 详情请见 P16 土地供应结构调整，总体供应量有所下降 2020 年沈阳市共出让土地 1032 宗，总占地面积 万平方米，出让数量环比上涨 %，出让面积环比上涨 %，地块区域分布范围上各区均有土地供应。 从地块的用途属性来看， 2020 年共推出为工业用地539 块，商住混合用地 279 块、商业用地 168 块、纯居住用地 35 块以及其他用地 11 块。 从 09 年开始，管理部门逐年的在改变土地供应结构，大幅度的增加了工业用地的供应量。 详情请见 P33 商品房供 应量、成交量仍保持高位运行 2020 年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城商品房市场的供应量为 万平方米，同比上升2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 %，成交量为 万平方米，同比微降 %，成交价格为 6984 元 /平方米，同比上升 16%。 详情请见 P54 未来预测 沈城房地产市场将会平稳运行 在 2020 年在国家对房地产市场的宏观调控和紧缩信贷的背景下，对房地产市场将会 带来 很大的冲击，但是就沈阳市场而言，由于全运的即将到来，沈阳的市政建设将会进入快速建设期，城市影响力和吸引力加强。 2020 年整体房 价 保持平稳 态势，市政路网等的完善， 但是由于政策的影响， 2020 年的市场充满了更多的不确定性。 详情请见 P77 2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 序言（城市年度市场综述） 2020 年‚史上最严‛调控年，限购、限贷、银根收紧，保障房大面积建设，一系列的宏观调控政策，拴住了 2020 年飞涨的楼价，众多一线城市房价掉头向下。 1 月国务院出台房市调控‚新国八条‛； 3 月 沈阳二环内 开始限购 ； 5月商品房预售价格网上公示、住宅产权年限 50 年变 70 年； 7 月 国务院出台房市调控‚新国五条‛ ； 8 月沈抚铁共用区号 024 加速同城化发展。 12月地铁二号线试运行，沈阳开始地铁网络化。 2020 年伴随着‚限‛、‚控‛‚利好‛，沈阳房地产市场跌宕起伏。 从数据的基本面上看， 2020 年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城商品房市场的供应量为 万平方米，同比上升 %，成交量为 万平方米，同比微降%，成交价格为 6984 元 /平方米，同比上升 16%。 从商品房成交的角度来看， 2020 年是房地产市场大开大合的一年，全年第一季度市场活跃，成交量最高，然而，随着限购令的实施，市场逐渐走向冷淡，即便是传统的‚金九银十‛销售旺 季也没有带来往日的辉煌，直至 2020 年 12 月份成交量跌到了百万以下。 政策与城市规划发展 —— 2020 年 政策、调控绝对是主角。 二环内限购了，首付提高了，多套房停贷了。 新行政区域划分带来的 2020 年末房价快速升温只在 2020 年度 持续了一个季度，随着国家最严厉的调控政策，随即转入‚降温‛通道。 2020 年全运进入全面建设、攻坚之年， 围绕中心公园规划建设行政文化区、全运会片区、南站高铁核心区、科技研发区、文化创意区等功能区，配套建设高品质居住社区 全面开始建设。 8月沈抚铁共用区号 024 加速同城化发展，标志着以沈抚铁同 城化更向前迈向了实质性的一步。 2020 年为‚十二五‛的开局之年，沈阳的国家中心城市的建设目标越来越清晰，四环、五环全面开工、地铁一号、二号线正式构筑起地铁网络化时代。 金廊大面积拆迁改造 ，城市市政建设迈入新阶段。 2020 年房地产市场虽受到一些冲击，但是无论是横向还是纵向比较，沈阳的总体需求依旧旺盛， 商品住宅成交量仅次于成都，居全国第二位。 沈阳有着充足的客群基础，婚房、大学生首次臵业、企业链、拆迁带动的居住需求，都是刚性需求的明显特征。 良好的 经济 环境也 让沈阳人收入 快速增加 ，对住房的改善和对高端产品的需2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 求也越加强 烈，这两类主流人群构成了沈阳客群消费的主要结构，是稳定 有效需求 的保证。 综合来看， 发展预期和 充足的需求，是沈阳 市场 良好 发展的 支撑。 中心区域的高层豪宅 市场正在 逐步 形成， 虽然今年的限购使得此类产品受到了很大的冲击，也使得这部分 产品市场细化趋势明显，多样需求市场日趋形成。 沈阳这几年供需量一直居于全国前茅，越来越多受到了品牌大企业的关注，豪宅、高端、品质、景观都有了极大的提升。 尤其是调控之年的商业地产，商业综合体布局的时间和空间得到了更多的关注。 展望 2020 年的沈阳房地产市场， 充满了不确定性，主要源于政策方面。 但 就沈阳房地产市场目前整体的发展趋势和发展阶段利好向上，是可以看到的方向，但是经过这一年的强势调控，影响最多的，也是最关键的却是心理预期 ，更为严厉的调控是否会出，动荡外部环境下的中国经济所受影响如何，从宏观环境到微观市场，超预期的调控政策是否会出现， 2020 年整体市场充满不可确定性。 2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 第一篇 市场背景篇 第一章、城市经济 一、城市宏观经济 GDP 2020 年 19月，沈阳市实现地区生产总值（ GDP） 4321亿元，同比增长 %， 处于稳定的增长趋势， 发展方向基本符合预期。 其中，一季 度 GDP 实现 1263 亿元，同比增长%；二季度 GDP 累计实现 2863亿元，同比增长 %；预计 2020 年沈阳经济增速将呈现稳步增长态势。 图 111： GDP 数据来源：沈阳市 统计局 工业增加值 2020 年 19 月份，沈阳市全市实现工业增加值 2215 亿元，同比增长 %， 其中 92020 年 沈阳市 房地产 市场年报 月份投资额为 272 亿元， 同比增长 %。 图 112：历年工业增加值走势图 数据来源：沈阳市统 计局 进出口 2020 年 19 月份，沈阳市全市实现进出口总额 亿 美 元，同比 上升 %， 其中9 月份进出口总额为 亿美元， 同 比上升 %。 图 113：历年进出口走势图 数据来源：沈阳市统计局 2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 固定资产投资 2020 年 19 月份，沈阳市全市固定资产投资 3786 亿元，同比 上升 %。 图 114：历年固定资产走势图 数据来源：沈阳市统计局 社会零售总额 2020 年 19 月份，沈阳市全市实现社会零售总额 1761 亿 美 元，同比 上升 %。 图 115：历年社会零售总额走势图 数据来源：沈阳市统计局 2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 二、城市房地产与经济发展的关系 GDP 与房地产市场 2020 是 ‚ 十二五 ‛ 的开局之年，面对仍然错综复杂的国内外环境，沈阳 紧紧围绕 ‚ 五大任务 ‛ 和 ‚ 三大目标 ‛ ，抓项目促调整、抓环境促提升、抓民生促和谐，在去年经济快速增长的基础上，今年继续保持了又好又快的发展势头。 在国家房地产政策紧缩的条件下， 今年沈阳出台限 购令， 在人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策 ，沈阳购房者刚性需求仍占主导地位，故限购令后出台后，购房者观望情绪加重，二季度销量下滑明显，但二环之内限购，二环之外却不限购，于是把市场需求从二环内挤压到二环之外。 图 11 6： 20202020 年 第三季度沈阳 地区各季度生产总值及增幅走势 数据来源：沈阳 市统计局 展望 2020 年，针对房地产行业的宏观调控 还远未结束。 2020 年 12月初，住建部明 确表示，地方限购到期将继续延续，房 地产调控政策不存在放松的可能， 而刚结束不久的中央2020 年 沈阳市 房地产 市场年报 经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。 在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。 CPI 对房地产行业的影响 房地产价格上涨对 CPI 既有传导效应，又有溢出效应，其作用的结果如何主要视何种力量占据主导地位。 一般而言，在经济状况向好，人民可支配收入持续增长的宏观经济大环境下，传导效应为主要作用方向，其结果为房地产价格的上涨亦带动 CPI 的上涨。 高 CPI对房地产价格也有两方面的作用趋势，在刺激投资性需求的同 时，对自住性需求亦产生抑制作用。 高 CPI 对房地产价格一定程度上还有促进作用。 图 117： 2020 年 2020 年 19 月沈阳 地区 各年 CPI 走势 98100102104106108消费者物价指数 数据来源：沈阳 市统计局 如果居民 的收入低于 CPI 涨幅，人们生活水平势必有所下降，而当人们的收入高于CPI涨幅，才有利于经济的发展。 尽管最近一段时间物价涨幅比较大，但是国家已经出台政策稳定物价，且已经取得一定效果，上涨势。