项目建设---移交融资模式商业计划书(编辑修改稿)

项目建设---移交融资模式商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

调控的受害者。 制度的缺失使房地产行业的市场主体未能有效地按照市场规律和法治精神来运行，而作为市场机制核心的价格体系的滞后发展，土地高度垄断下的流通双轨制，以及相关部门的条块分割，使得当政府进行纠偏时，发现支出成本是如此的沉重要以损失土地、税收、金融、财政等部门的利益和地方政府的局部利益为代价，以国家的埋单结束，而损失又将转嫁到就业、物价、绿色GDP等目标上。 不难发现，原有的建设融资格局存在一重大的缺陷，即信用体系的不完善以及由此带来的风险收益的不对称状态。 银行、房地产开发企业、施工企业等市场主体在一种高风险的信用环境中运行，这必然导致资源配置机制的扭曲，从而使得价格失真，不能准确反映出资金成本、建设成本、投资利润的水平，形成了市场繁荣景象掩盖下的信息黑洞，这一黑洞所暴露出的市场经济中原生状态的逐利赤裸本性必将逐步破坏原有的行业秩序，使原有的建设融资格局的崩溃成为必然。 目前，政府正在进行宏观调控，这对于房地产市场来说，就是要重塑市场秩序，治理信用环境，在追求利润最大化的同时，注重市场主体之间、市场主体与市场资源之间的高质量的合理协调发展，保持房地产行业乃至金融行业的健康、可持续性发展。 为此，房地产市场主体之间也迫切地需要建立一种以微观信用再造为核心的建设融资新格局，来配合政府正在进行的宏观信用再造。 毕竟，建立高强度的社会信用体系和良好的经济环境是政府、银行、企业的共同目标。 因此，泛华在借鉴国际建设行业先进经验的基础上，经过对产业规律和市场发展趋势的深刻研究与把握，提出了以信用再造为基础，产业资本和金融资本全新对接为主要特征的新的建设融资格局，即BT模式，希望实现市场主体之间的优势相补、风险共担、资源要素的合理流动。 建设一移交模式（BT模式），是当今国际建设业界通行的一种建设方式，系指根据合同安排，发起人负责项目的建设（包括筹措资金），并在竣工后向业主方移交项目，业主方向发起人支付项目总投资并加上合理回报的过程。 BT模式的运做流程如下图：①申请融资 ⑥销售或经营资金共管帐户项目开发商投资人 利润2利润1③项目咨询评估及适时的信用增级 建设 利润 ②项目资料及相应的反担保泛华建设集团⑤项目建设（资金封闭使用）建成移交并置换泛华担保责任④资金注入项目并实时监管项 目图2 BT运做模式在图2中，通过信用再造，信息流、资金流在封闭的体系中循环而不再被割裂，项目（预期收益）、建设品牌、资金三种资源通过信用的重新整合实现了共赢。 图2体现了项目信息与资金供求的互动关系，而泛华建设集团通过自身广泛的信息来源和集成批处理优势及以咨询评估为核心的投行业务优势，同时以自身财务优势辅以适时的信用增级，以提高项目的经济强度，实现了资金与项目的优化配置，降低了资金和项目之间因磨合、匹配而造成的机会成本。 图2还反映出了投资人、开发商及泛华建设集团之间的风险分担及利润分配模式。 对于投资人而言，实力雄厚的建设企业的介入增强了投资人对资金安全的信心，资金被封闭使用并被密切监管从货币资金逐渐转变为在建工程、完工成品，一直到通过销售或经营共管帐户回笼的增值的货币资金全过程，降低了资金的风险；开发商通过让度部分股权或股权收益及承担部分融资风险，赢得了外部资金的支持，保证了项目资金链的顺畅，拓展延伸了项目的信用空间，加速了项目的运做；泛华建设集团通过金融运做优势，规避了政策对项目建设融资的限制，积极参与项目咨询评估、投融资及施工等多个建设环节，合理承担融资风险，拓宽了自身的建设业务领域。 在BT模式中，房地产开发商不再成为利润分配的中心，而代之以相关各方信用共同再造，追求风险共摊和公平、效率的具有可持续性的新利润分配体系，并反映出了三组双边关系，即：一组反映了投资人和泛华之间的以投行业务为对话方式的金融资本试水过程；一组反映了泛华与房地产开发商之间的金融资本讯号和产业资本对接过程；一组反映了投资人和房地产开发商之间因内源（股权）或外源（债务）融资而产生的利润重新分配过程。 BT模式通过投融资安排和回购及债务偿还设计，实现了业主方、投资人与建设企业等各方在风险收益结构新均衡状态下的微利共赢局面。 此种模式对于以往以房地产开发商为利润分配中心，风险收益结构严重失衡的建设—融资旧格局来说是一巨大的变革，将推动建设行业的重新洗牌，将有助于创建新的利润分配体系和以信用流程再造为基础的建设融资新秩序。 与目前一些房地产市场中的战略联盟有所不同，BT模式倡导的是资金（投资人）、项目预期收益（开发商）、建设品牌（建设企业）三方的优势互补及资源重新整合，这种三足鼎立的结构决定了三方在利润分配上是“术业有专攻，按劳取酬，各得其所”，三方在利润分配上的利益冲突服从于合作的整体利益诉求，而且由于各方在BT模式中所具有的不同资源优势且均衡地承担风险，从而信息流在BT模式中的披露、流通更加透明和快捷，使得BT模式具有较强的稳定性。 而反观BT模式之外的其它战略联盟形式，一种为房地产开发商的自我联合，这种联合所具有的关系方资源优势及利润分配趋向的高度同质化，决定了联合旗帜下的主体之间的竞争冲突很可能大于整体利益目标，使关系方的机会成本、决策成本相应增加，且信息流不会像在BT模式中那样顺畅，信用空间未得到新的拓展而仅是关系方自身信用的简单重叠，仍然是过去以房地产开发商为利润分配中心的建设融资格局类型；另一种为开发商和投资人的直接战略联合，这种联合由于双方在合作理念上的差异过大（主要表现在股权比例、开发商的定位是债务人、合伙人，还是金融资本的代理人、经营模式及利润分配等方面），使得双方的合作谈判交涉的历程过长。 因此，开发商自我联合、开发商与投资人战略联合的结构的稳定性相对BT模式较弱，BT模式中泛华作为建设企业所体现的集投行、建设两大功能于一体的特征，使得BT模式在房地产市场竞争与资源整合过程中，更显独特魅力。 第五章 BT模式的SWOT分析 图3 SWOT分解外部机会（O）内部优势（S）潜力巨大待开发的房地产市场；政府对房地产市场。