项目分析-昌龙滨江项目初设整改建议案(编辑修改稿)内容摘要：
，满足消防应急之需。 通过对以上原设计方案的细部考察，可知存在一定程度的与地块定位设想不符的细节，显然，问题的存在就会导致产品竞争 实力的严重下降。 那么，我们应该采取怎样的方式行之有效的加以规避。 我司认为： 有必要对原设计方案重新设计，充分满足和契合地块自身价值，实现地块 的 定位设想，做到物尽其用，价值最大化。 ★ 真实的容积率是多少。 通过计算我们可以发现，其实地块的容积率完全可以在规定的范围内打一个“擦边球”，将其提升，在不改变产品形态的前提下，进一步增大销售面积。 昌龙滨江项目的实际容积率完全可以达到 那么，在此容积率的前提下，完全可以对原有整体设计进行如下的调整，甚至是大规模的整改。 方案一 一．项目可销售建筑面 积及可入住户数对比 项目总 用地面积 平方米，规划容积率 ，规划绿地率 30%，建筑限高 18 米，两种方案的可销售建筑面积如下（假设两方案商业建筑面积相同，故不计算在内）： 原规划方案 板式方案 原规划可销售建筑面积： 46956 ㎡ 板式可销售建筑面积： 54000 ㎡ 原规划可销售建筑面积： 480 户 板式可销售建筑面积： 360 户 备注：可销售建筑面积均不包括 地下建筑面积，且板式可销售建筑面积及可入住户数为估算，仅供参考。 二．项目价值对比 （一）根据可销售面积计算 假设两方案均价相同，忽略市场环境对均价的影响，项目均价拟定为 5000元 /㎡。 则两种方案的项目整盘总销售收入分别为： 原规划整盘总销售收入： 亿 板式整盘总销售收入： （二）根据可入住户数计算 两种方案的设计居住品质不同，可能导致项目均价的不同。 对比得出原规划方案的居住品质弱于板式方案，因此可以假设原规划方案的每户均价为50 万，板式方案的每户均价为 75 万，则两种方案的 项目整盘总销售收入 分别为： 原规划整盘总销售收入： 亿 板式整盘总销售收入： 两种方案的总销售收入差价为 3000 万元 三．项目部分成本对比 两方案的成本差异不大，土地、地下人防、车库、商业、公建、市政等成本投入相同，区别在于地面住宅建筑的建安成本。阅读剩余 0%
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