青岛报告---11大城市房地产行业08年总结09年展望(编辑修改稿)

青岛报告---11大城市房地产行业08年总结09年展望(编辑修改稿)内容摘要：

专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达到 %。 11 月户型成交相对比较集中，面积在 80100 平方米的户型共计成交 万平方米，占成交总面积的 39%；而户型在 180 平方米以上、 60 平方米以下的户型成交相对都较小，占比分别为 3%和 4%。 可见，市场需求仍以中等户型为主。 在价格分布上， 11 月青岛住宅成交价格占比变化趋势相对于 10 月有显著变化。 总体仍向中低价位倾斜， 6000 元以下占 72%。 其中 30005000 元 /平方米价格段成交比重从上月的 56%下降到本月的 28%；主要是因为 10 月份大量上市的保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000 元 /平方米以上的住宅成交占 11%，比上月提高了 3 个百分点。 从总体上看，目前青岛购房者所能承受的价格有限，大部分消费者都无法承受目前高昂的房价。 从区域看， 11 月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为 7990 元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交 130 套 的 金湖路专家公寓，均价不到 6000，成交 8 套的康佳花园，均价不到 20xx；市北区 自 20xx 年以来 销售均价走势 一直 相对 比较 平稳 ，枕海山庄项目（均价为 5109 元 /平方米）的热销将市北区的整体销售均价拉低至 6668 元；四方区住宅成交价格表现小幅上涨，环比上涨 个百分点，主要是因为该区域本月销售项目主要为商品房； 李沧区 本月政策性住房销售与上月持平，销售均价为 5480 元 /平方米，环比下降 %。 中国指数研究院 | 中国房地产指数系统月报 | 20xx 年第 12 期 169。 20xx 中国房地产指数系统 图 7： 20xx 年 11 月份市内四区商品住宅成交均价对比 02500500075001000012500150001750020xx0市南区 市北区 四方区 李沧区 单位：元/平方米 5 0 % 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%20xx:11 20xx:11 环比 数据来源：中国房地产指数系统（ CREIS） 价格指数分析 表 2： 20xx年 11 月青岛城市综合指数及各分物业指数变化表 城市综合指数 住宅指数 Hedonic 指数 写字楼指数 商铺指 数 指数值 1220 1105 530 1711 1348 环比变化 ↑ 3 ↑ 4 ↑ 2 ↑ 1 ↑ 1 环比 幅度 ↑ % ↑ % ↑ % ↑ % ↑ % 20xx 岛 房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 8 图 8：青岛房地产指数图 0300600900120015001800城市综合指数住宅指数Hedonic指数写字楼指数 商铺指数11月 10月 9月 8月 数据来源：中国房地产指数系统（ CREIS） 20xx 年 11 月，青岛楼市成交总体呈现平稳上升趋势。 11 月城市综合指数、住宅指数、Hedonic 指数、写字楼指数、商铺指数均小幅上涨，其中综合指数为 1220 点，比 10 月 提高3 个点，环比涨幅为 %；住宅指数为 1105 点，比 10 月 提高 4 个点，环比涨幅为 %；Hedonic 指数为 530 点 ,比 10 月 提高 2 个点，环比涨幅为 %。 与住宅指数趋势相似， 写字楼指数和商铺指数分别为 1711 点和 1348 点，比 10 月 均提高 1 个点，环比涨幅均为 %。 由于本月写字楼和商铺项目的报价与上月相比变化不大，因此，指数变化不大，仅提高了 1 个点。 三、房地产开发经营情况 房地产开发投资分析 1997～ 20xx 年 青岛 房地产业高速发展， 房地产 投资额保持了年均 22%的增长速度。 从 青岛 历年房地产投资额变化图中可以看出房地产投资额增长率 波动较明显，其中 199 20xx和 20xx 年分别达到 %、 37%和 %的高增长率； 20xx 年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市 政策，房地产投资额增长率 20xx 年下降到 %。 20xx 年 111 月， 青岛 市完成房地产开发投资 亿元，较去年同期上涨 %，增幅较 110 个月 下降 了 个百分点。 图 9：青岛历年房地产开发投资变化情况图 20xx 岛 房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 9 05010015020025030035040020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年。