长沙楼市发展研究报告(编辑修改稿)

长沙楼市发展研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

商品住宅成交均价最高，分别为 3944元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓区成交均价最低，分别为 3137 元 /㎡、 2996元 /㎡。 天心区、岳麓区低于全市均价，其余三区已达 3500 元 /㎡上。 20xx 年上半年，全市商品房均价为 4410 元 /m2。 其中，商品住宅平均售价为 3978 元 /m2，商品房非住宅平均售价为6402 元 /m2。 分区来看， 今年上半年芙蓉区商品房成交均价 最高，均价为 4766元 /m2；开福区商品住宅成交均价最高，均价为 4203 元 /m2；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为 3786 元 /m 3474 元 /m2。 全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达 4000 元 /m2 以上。 （ 2）长沙房地产市场价格变化研究 整个长沙市均价从 06 年的 2991 元 /㎡，到 07 年的 3601 元 /㎡，直至 08 年上半年的 4410 元 /㎡，每年涨幅 600800 元 /平米，这是非常大的。 年份 商品房 其中：住宅 均价（元 /㎡） 同比 均价 同比 增长 06 年 2991 % 2691 % 07 年 3601 % 3372 % 08 年上半年 4410 3978 % 从以上图表来看， 060708 年初 ,价格大幅上扬 ,反映了长沙房地产市场的快速发展。 08 年上半年基本已达到价格的高峰，依目前的市场形势 ,下半年价格将走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。 06 年价格在 05年的基础上有所回落，（ 05年我市商品房的销售均价为 3030 元 /平方米，其中商品住房销售均价为 2539 元 /平方米）主要原因是国家政策的 调整，出台对房地产产业过快增长的抑制政策影响了市场销售和购买信心。 进入 07 年后，房地产市场的异常火爆也拉动了价格的上升。 08 年上半年延续了 07 年的态势，同时地价和建安成本的上升等因素共同造成了价格的上升。 分区来看，近几年来芙蓉区是长沙均价最高的区，而岳麓区是长沙均价最低的区。 岳麓区由于开发较晚，属于较新的开发区域，近年来由于国家和省政府规划才成为重点开发区域，地价等相关因素也是近几年才有走高的趋势，所以房地产均价相对于其他各区要低很多，也一直低于长沙市整体均价。 ７、长沙市商品房销售金额及对比分析 长沙市商品房销售金额及增长幅度柱状图（0 6 0 8 年上半年）1933061 4 1 . 5 414%59% 0 . 7 7 %05010015020025030035006 07 08年上半年单位（亿元） 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%销售金额同比增幅数据来源：长沙市房地产政务信息网 06 年销售面积同比上升 %，销售状况较好，销售金额同比增长14%； 07 年长沙房地产市场迎来高峰期，无论是销售面积还是销售金额，增长幅度都相当大； 进入 08 年来，由于宏观调控政策和财政政策对房地产市场的抑制作用开始显现，房地产市场销售大幅下跌，销售面积和销售金额下降幅度达到 20%以上，预计下半年房地产市场仍无法从低迷中好转。 顾客消费心理变化研究 买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。 房地产业是具有保 值增值功能的产业，同时是可以满足人民基本住房需求的大宗型产品。 对于这样的产品，消费者的消费心理自然与一般普通消费品的消费心理不同，但必须看到，这样的消费品，亦有其自身的消费心理规律：那就是在为满足居住需求消费时是量力而行，而作为投资性的保值增值产品消费时则是买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。 相对而言，一般消费群体在购买房子时，因投资需求而形成的购买行为将超过对居住需求的满足，从而，在房地产市场出现下降趋势时，消费群体普遍看跌，出手更为谨慎，持币待购，观望情绪浓厚。 20xx 年长沙房地产市场 供销两旺，受商品房供不应求、房价看涨等因素带动，广大住宅消费群体因担心房价上涨过快导致居住成本过高、买不起房等因素驱使，积蓄已久的刚性需求和改善型住房需求得到彻底的爆发，在房价大幅上涨的情况下，受利益的驱使投机性购房的比例有所加大，于是长沙房价在理性与非理性消费需求中大幅上升，市场风险在繁荣的表象下潜伏。 进入 20xx 年，延续 06 年火爆形势， 07 年房地产市场依然牛市，成交面积和成交套数在 06 年的基础上均有较大增长，广大住宅消费群体因担心房价过分上扬，于是发起了疯狂抢房浪潮，有钱买、没钱的借钱买，房地产市场陷 入“越涨越买”、“越买越涨”的购房怪圈，非理性抢购导致长沙楼市短期供不应求和价格直线上扬，至 07 年底，国家颁布的一系列调控政策（特别是对二次置业的严控）的作用开始逐步显现，全国房地产形势发生扭转，长沙房地产市场也逐步进入调整期，市场需求急剧减少；时至 20xx 年初，长沙房地产市场进入低迷期，消费者对楼市的信心跌至谷底，观望态势严重加剧，“买涨不买跌”，消费者持币待购现。 可以预见， 受消费者对楼市信心不足的影响长沙房地产市场第四季度的销售形势依然较为严峻。 三、国家与长沙市对房地产市场宏观调控政策研究 (20xx 年 至今 ) 20xx 年政府出台的主要宏观调控政策 综合政策方面： 20xx 年 5 月 17 日，在国务院常委会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士称 “国六条 ”拉开了新一轮房地产调控的序幕。 建设部等九部委随后制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国十五条”，提出了各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作了适当调整。 进入 7 月以来，建设部等部委联合发布了多项通知，最主要的政策包括“ 90/70”和“外资限炒令”。 “ 90/70”政策规定明确了住房结构比例，“外资限炒令” 规范外商投资房地产市场准入。 税务政策方面： 5 月 30 日，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求各级地方税务局要严格执行 20xx 年 6 月 1 日后的个人住房将购买不足 5 年的住房对外销售时全额征收营业税。 土地政策方面： 国务院、国土资源局根据配合中央及各部委联合精神，制定了配套土地宏观调控政策，规范招标拍卖的国有土地使用权的范围，制定了《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁以任何名义任何方式搞集资建房。 金融 信贷政策方面 ：中国人民银行提高了贷款基准利率，进一步抑制投资需求，稳定房地产价格。 7 月，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，提出了九项要求，完善房地产信贷管理相关制度及措施。 11 月，财政部等部委联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。 20xx 年政府出台的主要宏观调控政策 综合政策： 八月国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量 不得低于居住用地供应总量的 70%。 经济适用住房建筑面积控制在 60 平方米左右。 9 月七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，经济适用住房单套的建筑面积控制在 60 平方米左右，住满 5 年补齐相关价款后可获完全产权，上市交易。 土地政策方面： 7 月国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》，严格控制土地的转让环节，同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。 ２、 10 月国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。 这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。 金融信贷政策方面： １、 20xx 年 111 月中央行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和贷款基准利率，最后一次调整后存款类金融机构人民币存款准备金率达到 %，一年期存款基准利率从 %提高到 %。 ２、 9 月中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》，提高第二套房贷比例首付，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 倍，且首付比例和贷款利率应根据房屋套数再增加而增加。 20xx 年 政府出台的主要宏观调控政策 综合建设方面 ： 20xx 年 1 月 3 日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》， 20xx 年 6 月底前，各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要优化住宅用地结构，确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下普通商品房的建设。 在闲置土地处置上，首次提出要对闲置土地研究征缴增值地价。 可以看出，继续打击“屯地、炒地”仍然是房地产调控的重要目标。 10 月 22 日 :从 20xx 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花 税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 倍，最低首付款比例调整为 20%。 同时 ,下调个人住房公积金贷款利率 ,各档次利率分别下调 个百分点。 税收方面： １、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 —— 对非经济适用房开发项目的预计利润率作出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于 20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不 得低于15%；位于其他地区的，不得低于 10%；经济适用房维持 3%。 ２、《耕地占用税暂行条例实施细则》 —— 首次明确医院、学校职工住房占地和经营用地要按适用税额缴税，并调高了延续 20 年的旧标准。 金融信贷方面： 人民银行在 20xx 年继续大幅上调存款准备金率，这反映了国内通货膨胀压力仍然较大、国家实施从紧货币政策的方针未变。 对房地产市场来说，银根收缩客观上将使开发企业面临更大的资金压力。 从 20xx 年 9 月 16日起，下调一年期人民币贷款基准利率 个百分点；存款基准利率保持不变。 从 20xx 年 9 月 25 日起，除工 商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调 1 个百分点。 10 月 9 日，央行再次降息。 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点； 10 月 9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 个百分点。 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 20xx 年长沙市 “救市”政策 救市第一招：全面推行货币补贴方式 7 月 22 日，长沙市人民政府出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》 (以下简称《意见》 )，其中对补贴方式做出了明确规定。 按照《意见》要求，长沙市的经济适用住房将全面推行货币补贴方式，停止实物分配。 具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。 业内人士认为，这意味着经济适用房建设资金将直接进入房地产交易环节。 此外《意见》还对廉租房和棚户区的拆迁补贴作出了规定。 廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。 棚户区拆迁安置原则上实行货币补偿。 被拆迁人按有关规定取得的拆迁补偿款，免征所得税。 被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当 于拆迁补偿款的部分免征交易契税。 长沙有关部门在长沙全面实施安居工程建设动员大会上透露的消息是： 20xx年的补贴标准为低收入无房家庭每户 8 万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点拆迁户每户 5 万元。 有数据显示，目前长沙市城镇最低收入家庭中，还有 11138 户无房户，人均 12 平方米以下的住房困难户还有 5206 户，经济适用住房积压待购户约 万户；棚户区改造任务繁重，全市二环线以内就有成片棚户区5 万多户 18 万余人，棚户区总面积 899 万平方米。 从这些情况来看，如果货币补贴顺利进行，将有一大笔资金进入长沙 楼市。 救市第二招：下调二手房交易综合税 对于二手房交易综合税，《意见》规定将暂时从原来的 %下调至 %。 对于二手房买卖，长沙市政府制订了“打包”的优惠政策：在 20xx 年 12 月 31 日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴；简化二手房交易手续，实行一站式服务；推行买卖合同网上签约和交易资金银行托管制度。 在长沙，很多从事二手卖中介的人都认为过高的税收限制了当地的二手房交易。 《意见》公布后，部分业内人士称，这可能将提前结束一些购房者的观望情绪，释放一部分消费 者的购房欲望。 救市第三招：给房地产商解压 除了制订政策提高购房者的信心外，长沙市政策也给房地产商一系列的“好处”。 《意见》规定，对房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律法规提前收取。 对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准。