长沙开福区调研报告书(编辑修改稿)

长沙开福区调研报告书(编辑修改稿)内容摘要：

业管理发展空间巨大，未来的物业管理公司面临的问题将是服务意识革新与服务水准的综合提升。 而受访者对物业应配备的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜场、银行、诊所、幼儿园。 熊克辉认为，在楼盘开发规模化的背景下，潜在消费群体对大社区所应承担的附加功能亦提出了更高层次的要求，一种新发展取向日益显现，造村造镇式的独立综合型生活大社区将成为未来住宅小区发展的目标之一。 第三章 长沙市开福区房地产市场现状 分析 一、房地产开发背景 几年来，长沙北城虽然开发了一些住宅楼盘，房产商圈了许许多多的地，‘北丐’的印象，却在人们的记忆中如影随行。 政府“拓北”战略的实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业的发展奠定了最坚实的平台：按照拓城规划，开福区新拓展的部分主要由四方新城 平方公里，青竹湖外商城 12 平方公里，新世纪片 4 平方公里，洪山旅游区 3 平方公里，捞霞片 13 平方公里等组成。 今后 3年，开福区将投入 109 亿进行城市建设。 五年内，开福区将城区面积由现有的 平方公里拓展为 平方公里，实现城区面积翻一番。 仅今 年上半年，该区就已投入 11 个亿进行基础设施建设。 目前，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、 319 国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架的“六纵六横”、四通八达的道路交通网络。 且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。 规划中的“四城”建设，面积达 4． 6 平方公里的四方新城和面积达 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定规模；依托霞凝港和长沙火车北站新址的新港城，其占地 1500 亩的现代物流配送中心前期工程已经启动；金鹰城也有新发展。 道路网络和城区的拓展，为三大产业的发 展提供了巨大的舞台。 商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主的现代商业。 目前，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和、联华、普尔斯马特、 JF 联合中心等 30 多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。 房地产业方面，总投资 4 亿元的四季花城商住楼一期房已销售一空，二期工程即将动工；投资 2 亿多元的建鸿达商务大厦预售率达到 100％。 今年上半年，该区境内房地产销售面积达 7． 2 万平方米，成为该区成长最快的一个产业。 由此吸引了一批全国知名的大型房地 产公司前来投资建房，投资总额已超过20 亿元，建筑面积达 150 万平方米。 除了已经闪亮登场的千亩大盘金鹰城圣爵菲斯、江滨玫瑰园外，顺天北国风光、海利悦秀清城、左岸春天二期、滨江丽园、科大佳园等几个大盘也正在筹谋出场。 创远房产圈定了３０００亩，住宅大盘北城大会师的态势已经形成了。 休闲业方面，有全省首家已开业的青竹湖高尔夫球场，投资 5000 多万元的华夏拉斯维加斯休闲广场，中南地区最大的金马美食城。 境内还涌现出各具特色的垂钓中心、“农家乐”、休闲山庄 100 多个。 三大产业“巨龙”的腾起，全面舞活了开福区的 经济。 今年上半年，全区实现 GDP12． 99 亿元，同比增长 16． 5％；社会固定资产投资完成 19． 28 亿元，同比增长 17． 09％；引进外资 16． 2 亿元，同比增长 178％；地方财政收入 17052 万元，实际增长 5571 万元，增长率达 71． 09％。 以上各项经济指标，均居全省前列。 二、开福区基本概况 开福区 20xx 年末总人口 万人，其中非农业人口 万人。 全年国内生产总值达到 亿元，在岗职工年平均工资达到12406 元。 开福区占地 188 平方公里，是长沙市最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上， 此外，还有 30 万平方公里的土地可供城区开发利用。 开福区与其他四个城区相比，具有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础薄弱等软肋，但有弊也有利，开福区又具有天然优势明显、发展潜力巨大的优势：占地 188 平方公里，是全市面积最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大的想象空间。 此外，开福区还有 30 平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的 倍。 三、楼盘的分布情况： （ 1）经济适用房 经济适用房有金帆小区、四方小区、广福园、科大佳园，主要位于城 郊结合处，交通较为便利，均价在 1250 元 /㎡左右。 开发商实力雄厚，一般开发周期为 3 年，购房对象以市内的拆迁户、无房户及周边低收入家庭，销售火爆，价格一路飘红，从开盘价 1080 元/㎡至今，每平方米上涨了 200 元 /㎡，销售率普遍超过 80%，大多数是期房销售。 小区内配套设施较差，房屋建筑外观大众化，绿化率高（ 35%以上），销售部外观包装一般，销售员素质较差，普遍反应房屋质量不好。 （ 2）商品房 以烈士公园的湖景和浏阳河的河景为主，以及以世界之窗、海底世界、广电中心为主的版块。 开发商围绕这些湖景、水景及公园的优美 环境，如梦泽园、王府花园、新华联家园、左岸春天、圣爵菲斯等高档别墅、高层电梯洋房。 开发商投入较大，建筑外观比较漂亮，小区内部环境优美，配套设施高档齐全，户型设计偏重豪华、高档，物业管理完善，销售现场装修豪华，销售员素质较高，但因户型面积过大，户型设计较为陈旧、无新意，以及价格过高等因素阻碍了销售进度，户型以二房二厅、三房二厅销售情况最好，价格为 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右，有独立车库、车位。 （ 3）别墅楼盘 以芙蓉路以北延伸线金霞路至捞刀河延线，开发了一些如：绿色和平墅、江滨玫瑰园、滨江丽园等项目，价 格一般在 1400～ 2420元 /㎡，因其位置偏远，交通不便，周边配套设施不全，导致其销售情况不畅。 （ 4）专业市场 市场以芙蓉北路延线，如： e 时代电讯市场、建鸿达现代城等，以优越的地理位置，成熟的市场培育，已及投资回报率高做为卖点，吸引了大批的投资客户。 价格在 5000～ 28000 元 /㎡左右，配套设施齐全，物业管理完善，配有大型停车场。 星沙农机汽车市场是以经营汽车和配件的专业市场， 20xx 年 3 月开盘至今，一期 600 个门面，销售率 100%，二期 550 个门面，住宅 834 套，销售率 70%左右。 四、销售情况： 从 这几个楼盘来看：开发规模比较大，四季花城、雍景园、王府花园都是建筑面积为十万平米以上的大盘；开发商较有实力，宣传力度高；但现场的销售力度不够，销售周期比较长，两年前开盘的有汇城花园、梦泽园，雍景园、王府花园，其中大户型在一期销售良好，例如汇城花园与雍景园的销售达 95%，但从去年起在二期销售却明显受阻。 纵观这几楼盘发现最畅销的为 80 ㎡ 90 ㎡，总价控制在 20— 30 万元之间，此户型销售率基本达 100%。 销售较好的为 100 ㎡ — 140 ㎡左右，总价在 3040 万元之间的户型。 滞销的为150 ㎡以上大面积的户型，由 于总价过高，销售困难，空置率高。 另几个楼盘以商住楼为主，从火车站附近的锦华时代、日出东方、到八一路的芯都大厦、五一路的亚大时代来看，都是闪亮登场的小面积户型的商住楼。 此类楼盘的特性为：地处黄金地段，面积小，总价不高。 以 3080 为主，单价为 3000 元左右，总价在十几万到二十几万之间。 交通方便，商业氛围好，配套齐全，成为今年楼市崭新的亮点。 主要客户群为：依恋都市喧嚣的年轻白领阶层， 2235岁之间的职业群体，部分中小型公司驻长办事处，市内人士剩余资金的投资。 从这几个楼盘的销售情况来看，销售周期都不长，日出 东方 1 月 8 日开盘已售 40%，亚大时代 3 月份开盘已售 50%，芯都大大厦4 月 6 日开盘，锦华时代计划月底开盘，销售势头都呈良好。 总体来说，开福区城区面积 万平方公里，人均居住面积 ，高于全市人均指数 10。 46M2。 开福区开发密度较高，总量较大，由于这两年开发力度的加大，已改变了开福区原来为工业区环境差的面貌，成为长沙市高档住宅区聚集地，成为部分中产阶级的首选热点。 但从目前来看，小面积的户型异军突起倍受青睐，销售率非常高，预计今年星城楼市，小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小与齐 全的功能空间特征的户型。 通过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论： （ 1）宏观规划和市政府建设目标的引导：“五年内，开福区的城区面积将由现有的 平方公里拓展为 平方公里，实现城区面积翻一番。 ”这是开福区今年提出的城市建设目标。 从今年到 20xx 年的 3 年内，开福区将投入 109 亿进行城市建设，彻底改善开福区基础配套设施落后的现状。 （ 2）土地后备资源充足：开福区占地 188 平方公里，是长沙市面积最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，有 30 平方公里的土地可供城区开发利用，给开福 区建设现代化新城留下了巨大的想象空间。 （ 3）五大商贸中心对经济的拉动作用：开福区精心打造未来的五大商贸中心，芙蓉北路松桂园中央商务区（ CBD）、黄兴北路中山亭商业购物中心、丽臣广场批发商业中心、四方商贸中心、青竹湖外商城，汇粹金融、商贸、办公、旅游、物流诸多功能实体，为房地产业的发展打下坚实基础。 （ 4） 开福区开发密度较高，总量较大，由于这两年开发力度的加大，已改变了开福区原来为工业区环境差的面貌，成为长沙市高档住宅区聚集地，成为部分中产阶级的首选热点。 （ 5） 从目前来看，小面积的户型异军突起倍受青睐，销 售率非常高，预计今年小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小与齐全的功能空间特征的户型。 （ 6）区域的整体房地产市场发展不够成熟，开发较为分散。 目前开发主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周边，没有形成相当规模的居住区。 （ 7）地理位置相对较偏，交通、基础设施相对较为落后等因素抑制了楼盘的销售，同时也给人们生活带来诸多不便，形成“南帝北丐”的心理定势。 （ 8）该区经济不够活跃，产业结构升级过缓，导致市场上的购买力不足。 （ 9）土地开发拆迁成本高：与其他四个城区相比，开福区是一个老工业区，旧城改造 和新区拓展任务艰巨，拆迁成本高、难度大，在一定程度上打击了开发商的开发热情。 第四章 长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析 （ 1）、四方坪地块曾是长沙经济适用房聚集地块，整个四方坪品位较低和楼盘价格不高，左岸春天、江滨玫瑰园等项目的市场反应较冷淡可见其受大环境影响而曲高和寡，项目定位与地块定位有较大落差。 现阶段正在打破这个定势，主要是同地块各高档楼盘相互影响、生活圈（生活配套、交通设施）成熟共同提升了板块的形象和档次，改变广大市民的购房置业观念。 （ 2）、四方坪地块及周围正在聚集大批别墅 豪宅和顶尖的精英族群，如左岸春天、金鹰城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外滩花园、浙江绿城别墅园（暂名），以及腾飞岛上的高档别墅与豪宅区等多个楼盘。 将成为令人瞩目的长沙富人区，并逐渐形成独具特色的区位特征和精英文化，吸引更多同一阶层的置业者。 （ 3）、浏阳河沿岸景观与其相邻的电广传媒、新世纪文化城、世界之窗、海底世界合力构成的以旅游、人文观光、文化为主题的四方坪大社区，以及有着全国影响力的金鹰文化节的辐射影响，将在未来几年里成为长沙楼市新兴的住宅集中社区，项目地块具发展潜力与增值趋势。 （ 4）、开福区发展四方新城的 力度很大，远景规划很好；大型超市麦德龙也近在咫尺，是业主便捷生活的有力支持；有 150、 11136 等多条公交线路，随着芙蓉北路的改建完工、伍家岭立交桥等交通路网的进一步完善；这些都有利于四方坪地价提高和品位提升。 （ 5）、四方坪板块为火星镇板块、芙蓉北路板块和金鹰城板块交集交汇处，相互影响、生活圈（生活配套、交通设施）成熟共同提升，地块优势日益突显。 第五章 、 重点竞争对手分析 左岸春天： （一）、楼盘概况： 楼盘名称 左岸春天 楼盘地理位置 长沙市四方坪四方大道与麦德龙路交汇处的东北角，北临浏阳河 风光带，傍水而居， 发展企业 长沙泓信房地产开发有限公司 物业管理 中海物业管理有限公司顾问，湖南锦鸿物业 项目代理 长沙金达利建筑咨询有限公司 宣传口号 法式尊邸，人文世家。 星城人居之梦。 占地面积 一期为 10 万平米 ,二期为 100 亩 建筑面积 一期为 21 万平米，二期为 124000 平米 容积率 绿化率 ％ 公用建筑面积分摊系数 %（有资料显示超过 20%） 得房率 90% 物业类型 住宅 建筑结构 框剪 规划户数 315 户（一期）、 788 户（二期） 楼层高度 3 米 公交路线 150、 60 13 11 80 50环线中巴 主力户型 一期为二房二厅一卫，三房二厅二卫，四房二厅二卫、五房二厅二卫（错层），五房二厅三卫（复式）。 二期主力户型为三房二厅 户型面积 76～ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小户型所占比例达 30% 建筑高度与层数 多层、小高层（一期为 716 层，二期为 1216 层） 栋数 一 期为 21 栋，二期为 8 栋 住区内配套设施 50000 平米艺术园林、 5000 平方米组团园林、 10000 平方米中心园林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美发厅，工农桥小学、双语幼稚园，网球场、全民健身运动场、游泳池、 400 米环形跑道。 住区周边配套设施 麦德隆超市、四方坪商贸城、北。