金华市国际花园项目企划案(编辑修改稿)

金华市国际花园项目企划案(编辑修改稿)内容摘要：

b. “国际” 第一印象给人他是高尚的、时尚的； 同时也说明了项目的高起点、高要求的开发宗旨，这不仅体现在规划设计、配套等各个方面。 c.“花园” 接近自然，贴近自然 ，具有优美的环境，给人以健康活力的感觉，是闲舒的，是健康的； 同时也给人以高尚的感觉，更直观地让消费群认知项目建筑形态为花园式建筑群。 e.“国际花园” “国际 +花园”道出了项目高品质和花园式的特征，有名的生活的概念，他是具有国际水准的； 他给人的第二感觉是高贵，是社会地位和身份的充分的体现，是生活的一种极致境界； 同时他也表达了一种生活方式，一种充分体现生活理念和人生价值的内涵所在。 f.“利玛国际花园” 说明利玛实力超群的高档品牌形象； “利玛国际花园”的主要特征是花园式的； 讲求建筑 产品的高品质，体现在项目环节的每一处，于细微处体现对人的关怀； 也示意本项目是一座充满温馨爱意的港湾，是一处修身养性的理想之地，是一张彰显成功的名片。 g.“享受” 一种良好的态度：对生活的热情态度，对事业的不懈追求，享受生活带给你的每一份欢乐，感受事业成功的满足； 这就是项目为业主精心打造的社区文化。 h. “享受国际品质的生活”： 利玛国际花园不仅提供一个“住“的家园，更是现代人的精神家园。 在项目前期，应该充分发挥利玛在金华的实力背景带动项目的前期开发运作，给消费者一个强有力的信心和实力的 保证。 在利玛国际花园项目的成功操作，带动提升利玛在房地产界的品牌优势，让目标消费群清楚知道，金利玛不仅是实力的象征，更是优质精品楼盘的保证。 居住层面上的超越 当然是项目本身品质。 生活境界的体现营造；人性化的居住氛围和气息 —— 为特定消费群量身定制。 附加价值层面的超越 附加值或是富裕生活的体现。 充分利用的高端服务、全面结合整体优势，塑造 利玛国际花园 独有的情境氛围。 处处体现出 利玛国际花园 所带来的高品质的意境。 文化与个人内涵上的超越 “ 利玛国际花园 ,将住宅本身完全融入整个生活 ，自我表现的一种重要方式，也是其品位和追求的价值体现。 以自住为主，以投资为辅。 国际花园， 享受国际品质的生活 现在我们要做的是生活方式的诉求和表达，希望通过想生活方式的转变，从而实现购房者 在“ 利玛国际花园 ”的生活梦想。 “享受 +国际品质的生活”从最核心的提出了本项目建设的目的是“开创一个新的新时代现代都市生活样板空间”。 同样也在开创和倡导新时代居住的新方式和新理念。 （二）项目商铺部分市场主题定位 1．项目商铺部分定位基点 项目周边目前商业设施较少，本项目的商铺除了满足 社区需要外，突出对周边居民的生活支持； 金华商铺业态以临街商铺为主， 12层，多为小规模经营； 采用与主力店合作，创造商业伙伴，带动商铺销售； 项目商铺以服务区域为基础，以休闲、娱乐为契机，带动区域并形成区域集群； 2．商铺营销形象定位 商业功能设置要合理，于项目产品定位融入一体。 社区需要一定的商业设施，但应当考虑规划和功能布局，并制定管理条条例，区别固定和临时性的不同要求。 建筑物要简洁明快有明显的特色，尽可能实用性与观赏性为一体。 品位时尚街或休闲娱乐精品广场 经营业态： 以中型商业为主；带动 小型商业 经营方式： 引进几家主力点、品牌店，主要为休闲娱乐、餐饮，这部分可以采取联合经营的方式；其他为零散出售。 功能设施： 休闲娱乐、超市、餐饮、音像店、保健品店、美容美发店、水果店等。 设计建议： 在规划路次入口设置一个圆形或弧形小广场，并在商业街中设置一些精致小景观，树立形象标志牌、广告牌等，避免设置机动汽车车位。 同时加强与政府的联系，争取有效利用对面的闲置地块。 3．商铺营销策略 “先聚人气，后聚财气”，本项目商铺的营销推广工作要在购买者对其有一定认可的条件下展开，主要依托项目住宅销售，待项目 住宅销售达到 50%时，展开全面公开发售。 4．商铺促销活动 以主力店进驻本项目为契机，联合展开剪裁、商品优惠、赠送礼品。 烘托项目商铺商气，并聚集一定人气。 （具体活动安排另定） （三）目标客户定位 根据我司多年来的操盘经验，配合对金华市场的初步考察及研究，我司将本项目的主要目标客群进行专业缩定，具体描述如下： 共同点： —— 主要居住在金华城西、城北、市中心一带、周边县市的客户群体 —— 家庭年收入在 10 万 — 15 万元以上 —— 年龄层次为 30— 55 岁 —— 自主为主，投资为辅 —— 付款方式一次性付款、银行按 揭为主 他们是： —— 拟改善原有居住条件的居民、希望到金华享受生活的高端人群 —— 金华大中型企业中高收入者首次及第二次置业人士 —— 政府机关、事业单位人员 —— 企业、个体私营老板 —— 新婚夫妇及小家庭（主要针对项目中少量小户型） —— 在金华奋斗了好几年，有一定经济基础的外来人员 —— 地缘情节单薄人群 —— （四）价格定位 项目区域在售楼盘有限，主要参照金华的在售主要楼盘，根据前面的分析比较，在价格测定上我们选择竞争楼盘进行比较系数的修正。 按加权平均修正市场价格为： 3600元 /平方米（住宅）、 7800元 /平方米（商铺） 我司建议项目的整体修正均价约为： 4000— 4800元 /平方米（住宅）、 7800— 11000元 /平方米（商铺） 备注：由于没有全面开展深入调研，以上价格有待商榷。 三、项目建议 在这里，我们主要罗列了现有项目的实质内容（或叫卖点列举）来了解项目整体，并与其他楼盘进行比较，归纳出项目的销售阻力点，为了破除这些阻力点，并使项目市场定位更加完美，结合项目 swot分析提出实质性的建筑设计建议。 （一）销售阻力点及项目建议 割据现有规划设计方案及配套配置，目前存在着以下的销售阻力： 1．市场 对项目品牌的认可度不高； 2．物业管理的实质内容没有； 3．项目附加值表现力不强； 4．商业在当地没有行业基础，需要相关信心的建立与前景的展望。 其他 …… 为了使项目与竞争楼盘在市场竞争中处于优势主导地位，通过以上的分析，使项目产品更加完美，更好地体现项目市场主题，实现销售目标的实现及利润最大化，我们针对以上阻力点对项目产品提出如下建议： 1．整体规划理念 整体风格：个性、品味、舒适、和谐 体现以人为本 精品在于细节 2．规划设计建议 整体开发分为两阶段： 注重门面广告效果，配套与主楼同时实施， 目的是打响知名度树立品牌，第二阶段完成整体容积率实现品牌的延伸。 整体规划：项目整体格局为“一中心”、“两区两环”。 商业、居住的有机结合。 （待形成合作后提供详细概念规划） 门面：主入口讲求气势和地标性广告效果。 3．项目单体设计建议 立面颜色清明自然 大面积落地景观窗，大飘阳台、大飘窗 转角景观窗较好处以 270176。 转角飘窗构成 顶部以现代风格构成，材料可采用半透明遮阳型材料 采用百叶窗隐蔽空调机位设立统一排水位，保证立面整洁 4．项目户型建议 户型间隔多考虑可否灵活打通及相互结合 考虑摆放 位置并预留空间 根据类型不同进行设计，并预留管道 5．项目绿化建议 绿化设计总体风格： 清新、亮丽、精巧而充满情趣 园林绿化的特色定位： 以水的不同形态构筑特色水系，形成项目原创卖点景观。 园林绿化设计要求及建议 a．园林造景以水为主题，营造“紫气东来”的玄学概念，中心部分以园林式泳潭为主题景观点； b．入口设立欧式喷泉、叠水轴线等水景，形成一体化的景观体系； c．水景讲求精巧创意，小而精，不做大规模的景观水面。 e. 水景与庭院绿化的和谐统一。 f. 庭院地势不宜过于平坦 ,力求有坡度 ,有层次 ,有立体感。 g. 休闲设施与庭院景观有机结合。 6．菜单式装修服务建议 为令本项目更体现个人的品味，建议本项目提供菜单式装修标准，以满足不同消费者的需求，同时体现项目细心周到的形象。 7．提高物业附加值建议 为了使本项目能真正体现出它的人性化一面，也是为了体现 TECHNICAL（科技支撑Style）的元素，我们更应该在物业各种附加值上采用适合当地实际情况的先进、个性化的设计。 小区智能化建议 随着时代的发展，科技的进步，客户素质的提高，对于现代化居家的需求日趋明显，为了提高项目的价值，满足未来需要，基 本智能化设施必不可少。 a．家居上网系统 b．家居安全系统 c．可视对讲系统 d. 停车场智能闸门系统 e. 门禁系统、一卡通智能系统 f. 三表自动抄表系统 节能设备与节材的建议 a．外墙保温砂浆、高级塑料及天然贴面砖 b．轻钢结构坡面屋顶 c．声光延控开关和节能灯具 d. 变频加压水泵技术 e. 电梯间大堂实现自然通风技术 f. 半地下车库实现自然通风技术 g. 分布式模块化小区灯光照明智能控制系统 其他 a．直饮水系统 —— 引入净水自动过滤装置，每户皆有管道优质水接入，为小区业主提供直饮水系统 8． 物业管理服务 物业管理服务理念：提前介入，零干扰物业服务 物业配套：社区背景音乐系统、智能安保系统、有线电视、宽带网络接口系统、夜间灯光系统等 服务内容： a．生活服务 —— 代订报刊杂志、上门交收洗衣、保姆服务、代收水电费等 b．保安服务 —— 全天 24 小时保安、搬运服务、搬家、搬运大件物品等 c．热线服务 —— 装修预约、其他各项便民查询 d. 一卡通服务 —— 门禁、停车 e. 商务服务 —— 打字、复印、传真 f. 装修服务 —— 代聘装修设计、搬运、装修，提供建材集中采购、家庭装饰设计参考等 h．中介服务 —— 代客租赁房屋、代客出售房屋 第三章 项目营销推广策略 一、项目卖点整合 (★突出卖点 ) （一） 开发理念 （二） 品牌和品牌持有人：金华利玛房地产开发有限公司 对自然的态度：尊重自然，顺应自然 对城市的态度：让建筑产品历久弥新，成就城市不断的生活需求 对市民的需求：高度满足市民不断更新的住宅需求及生活需求 设计的原则：幸福的、和谐的、个性的、生态的、商业的 获取最佳、最快的投资回报：尽快清盘，如期实现销售目标，实现投资的利益最大化 区域交通：多条城市干道形成便捷、畅通的生活 社区环境：以前后庭院绿地 、水景为主 总 平：项目整体格局为“一中心”、“两区两环”。 商业、居住的有机结合。 区 块：为城市未来高尚住宅区域，开发规模逐步形成，发展潜力较大 总 占 地：占地 1万多方，总建筑面积 4万方 （二）建筑产品 建筑理念：充分考虑的人性化、个性化、舒适度的问题，从整体局部都透射出建筑所特有的结构，富有时代气息。 建筑风格：现代主义建筑风格，融入地方建筑元素 建筑立面：大胆、活泼 户型设计：主力户型 120140 平方米，少量小户型，少量大户型，户型设计特色明显，并提供菜单式装修服务。 室内空间：私密性、通透、阳光、明快 客 厅：比较气派、开阔，一般与餐厅相通 餐 厅：开放式厨房与厨房相通，面积合理。 卫 生 间：便溺、洗漱、戏衣、洗浴等均有适当区分，中大户型有两个卫生间 阳 台：采用了转角阳台、弧形阳台设计，卧室或次卧通阳台，局部客厅通阳台 窗：大面积宽幅玻璃窗、低位窗等 车 库： 150个，其中地下车库 108 个，地面泊位 42个 （三）园区规划 规划原则：充分利用绿地，适当提高绿化率，住宅首层架空增加通透度 主题景观：主入口利用标高营造立体景观 ，以水为景观主题展开 道路系统：人车混流 空间布局：视野开阔，空间较为通投 园林小品：小而有特色 （四）建筑配套 公 建：会所（与商业协作）、集运系统、环卫设施系统 （五）物业管理 提供商业商务、保安、保结、维修、安装、代订报纸、代收水电费、代照顾老人等。 二、项目营销推广的诉求体系 营销推广重在把项目买点通过市场形象的烘托，直观的、有效的、系统的展现在消费者面前，引起认同，促进销售，并使利润产生最优化。 主题形象是核心，项目买点是基础。 针对前面项目市场形象的的框架，我门把项目 的支撑点或叫对消费者的利益点与项目市场形象进行对接，以推动后期营销推广工作的顺利进行。