重庆奥林匹克花园项目市场调研报告竞争态势分析(编辑修改稿)

重庆奥林匹克花园项目市场调研报告竞争态势分析(编辑修改稿)内容摘要：

是一个兼 具坡地特色的园林式住宅小区。 项目总用地面积约 20xx 亩，建筑面积 241017平方米，总户数 1680 户，停车位 1008 个，容积率 ，绿化率 45%。 社区中高层、多层、小高层多种建筑形态共存。 建筑单体定位原则：根据不同生态、景观资源，结合购房者需求，安排不同档次、面积、户型的建筑，实现资源的最优配置。 8 层集合住宅 F01－ F09 栋 8 层集合住宅沿水岸布置，依坡而建，层层退台，景观资源最佳，户型以复式住宅、四房户型为主，其中 14 层集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑 紧密结合地形由下至上作退台式处理，既为每户住宅提供了120 平方米 左右的私家花园，又丰富了建筑形体，削弱了建筑体量，各层住宅均视野开阔，四时佳景尽收眼底，为小区美宅精华相。 11+1小高层， 18+1 高层住宅 E01－ E06 栋 11+1 小高层住宅为避免前面集合住宅的影响，每幢建筑之间均拉大间距，使之保持景观轴线的同时，又使视线通透，力求做到户户朝阳、户户观水。 既可观水景又可观北面小区中心花园，具有较好的景观资源，故以小区主力户型的三房及大户型为主； B01－ B0 D01－ D04 栋 18+1 高层住宅紧邻小区中心 花园，景观较好，户型为主力型三房户型，建筑群平面呈弧形围合状，为减少逼压感，顶部由中间向两边退台，也丰富和柔化了建筑轮廓线。 其中 D01－ D04 栋上部各层还可远眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景观空间得以贯通，为居民提供充沛、灵动的户外活动空间。 至纯灵动： 30 层高层点式 A01 及 C0 C02 栋住宅为临街布置的 30 层点式，该建筑是为 城市青年白领阶层量身打造的经典住宅。 户型绝大部分为小户型，以 经济实用的户型结构取胜，设计上力求提高住宅实用率，户型方正， 大部分户型南北对通，争取良 好朝向及景向，在房间尺寸及使用功能 上精雕细琢，使其最大程度地满足未来业主的居住要求。 顶层加以利 用设复式大户型。 本着让有生命的建筑懂得与人相处的重要性，让一切都与自然发生关系，让一切都和谐共生的设计理念。 项目一期用地原始地貌为一较完整 的圆形山丘，最高点 267 米，最低点 216 米，山坡为东、南、西向，无北向坡，景观良好。 山脚下有小区最丰富的天然水系 —— 原新堰水库。 这样的环境正是住区中不可再生、不可复制的稀缺自然资源。 并且这种山水格局与古代风水观中：“ 负阴抱阳、背山面水 ” 的风水宝地格局不谋而合，体 现出其独特的山水自然环境。 面对鲁能 •星城一期的区位优势及其独特山水环境的价值，为适应自然环境、发挥其区位及自然资源的优势，果断取舍，放弃了将山地夷平的做法，最大限度的利用现有条件，减少对原生环境的破坏，延续和保留原有的历史背景和地脉特征，将山水还给城市，还给住区，把诗意的健康的生活还给住户，将建筑留给历史去评说。 在社区内部规划设有近万平方米的大型会所、商业街、超市、幼儿园、社区医疗中心等。 项目定位 项目定位为 CBD 首席亲水生活保护区 销售状况 项目起价 2800 元 /平方米，花园洋房起价 3500 元 /平方米。 6 月 15 日， 现在已经在开始对外公开认购。 五、 棕榈泉国际花园 开发商背景 重庆棕榈泉房地产开发有限公司，成立于 20xx 年 4 月，是由香港裕汇集团控股的、专业从事房地产开发的合资企业，注册资金 6000 万元港币。 美资背景的香港裕汇集团成立于 1995 年，下属控股 10 家企业，是一家从事房地产、休闲、科技、教育等多项业务的综合性集团公司，几年来，成功投资开发建设了北京盈科中心、北京棕榈泉国际公寓、深圳沙河高尔夫球会，南京沙河高尔夫球会等知名项目，累计投资超过 50 亿港币。 其麾下三大主力品牌：沙河高 尔夫、棕榈泉国际社区、中美国际学校，均以尊贵生活、高尚品质而闻名业界。 项目基本情况 项目位于重庆北部新区金开大道 88 号， 紧邻北部新区植物园。 总用地面积约 1200 亩， 160 亩天然湖泊， 240 亩生态公园。 建筑面积80 万平方米，一期住宅 300 余套，车位 400 个，容积率 ，整个项目分 34 期开发。 项目以联排别墅、花园洋房为主，秉承“棕榈泉”的这一品牌所 特有的生活品质，打造国际一流品质建筑。 由 柏涛墨尔本建筑设计公司进行建筑规划；园林景观和公园设计则由香港贝尔高林首席设计师担纲。 物业管理则由世界级权威物 业管理公司香港地铁物业管理公司进行物业管理服务，为业主带来五星级的酒店式物业管理。 销售状况 7 月 25 日，棕榈泉国际花园将要对外开放，看房如同看四大景观：棕榈泉主入口景观、棕榈泉国际俱乐部、双层架空景观大堂、 1:1 交楼标准精装修样板房。 销售价格联 六、 天湖美镇 开发商背景 金科集团， 近两年来上升势头最猛，扩张势头最快的本土巨头之一。 继金科花园、金科丽苑之后，去年金科 天籁城美社、金科 天籁城中华坊、金科 金沙水岸三盘连开，取得惊人业绩。 项目基本状况 金科天湖美镇位于北部新区高新园经开 大道人和段，属于高新园人和组团，地块面向人和立交，北接机场高速路。 毗邻已开发成熟的“富人区”新牌坊。 距天籁城美社约 1000 米。 基地东面为加新花园 D 区，南面为金开大道（人和至机场的高速路），西面为近 250 亩运动休闲公园，西北及北面直接与照母山植物园相邻。 地块东、南、西三面被六一水库环绕，水库约 100 亩。 用地南区东、北 紧临市政道路，北区四周均为市政道路。 公交线路目前有 149（人和 — 五黄路 — 南平）， 606（人和— 菜园坝 — 奥体中心），小面的（人和 — 阳光城）。 人和镇立交为本市重要的交通枢纽，有国道 2 21 319 交 汇于此，是重庆市外环高速重要一站，通过外环高速可以快速达到沙坪坝区、九龙破区、大渡口区。 距离解放碑车程 20 分钟，距离机场车程 15 分钟，距离江北商圈 5 分钟车程。 机场高速路、渝长高速路、渝合高速路呈 “ Ｕ ” 型分布；将于 20xx 年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站集聚人数居西部前列；西南最大的电信交换枢纽落户南缘。 优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件赋予了重庆北部新区明显的区位优势。 另外，市政府还将建立大容量的城市轨道交通系统，在主城区内布设五条轨道交通线路，线路总长 119 公里， 其中五号线就由童家院子经冉家坝、高家花园大桥、杨公桥、上桥至中梁山，线路长 22 公里。 轨道交通线网密度为每平方米 公里。 这一举措将大大改善该地区的交通状况。 该项目用地面积约 305352.㎡，地块东西宽约 550m，南北长约 1000 米，呈不规则形状，用地内高差较大，总体北高南低，西高东低。 总用地面积 850 亩，其中建筑占地 500 余亩，公园占地 250 亩，天然湖占地 100 亩，建筑面积 40 万平方米。 以组团为基本单元的花园洋房分为建筑风格迥异的南、北两区，结合区域 自然与人文展现“院”、“错”、“退”、“露”的生 活空间。 项目定位为拥有良好自然山水资源的低容积率的高档文化健康社区。 阳光、湖面、森林的自然条件激发 出设计的创造力。 我们的设计从与自然合谐统一又根据不同的功能需求的相对独立的氛围开始，营造出独特的山、水、人的小镇风情。 创造出既有城市文化和精神的自由、开放性，又有自然、生态和恬静的生活空间。 我们在规划设计中遵循以下原则： 保留用地的地势地貌特征，最大限度地利用地形及周边环境资源，将用地进行简化和整理，来适应大规模开发；根据地貌特征和环境资源来规划不同的产品，不同的容量和密度。 小区中优先考虑公共空间，小 区的公共利益应大于私人利益。 在交通组织上不是简单意义上的人车分流，在规划中应建立的是安全的步行系统和多功能复合的车行系统。 小区的基本构成元素是界面清晰的小组团的邻里结构。 利用自然地貌特征的景观绿化系统，绿化景观轴作为中心绿脉联系各组团的绿地 小镇开发１０大标准 一）规划超前化。 提高、扩充现行规划设计标准，充分满足未来的生活 和发展 需求 为根本。 ，创造生态和谐人居为追求。 4. 尊重城市的历史和文化，承认建筑是城市有 机组成部分和城市更新的重要组成部分。 二）户型合理化 舒适， 注重 居住者的使用需求和生理需求； 、房无凸柱，主要活动空间隐梁隐柱，视觉空间完整 ， ， 洁污、动静等区域明显。 三）建筑艺术化 追求美学 ，注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和 形韵。 《北京宪章》关于 “文化是历史的积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民行为具有潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂”之原则，倡导追求经得起历史考验的建筑艺术。 四）质童标准化 、设计 技 术指标 充分符合国家颁发的有关标准。 、精致、精确， 做到安全、舒适、提高健康生活 的 标准。 五）建材环保化 ，符合环保标准，避免对环境、人体的危 害。 、新技术、科学合理设计，减少对资源的浪费， 充分 循环利用资源。 六）配套完善化 、生活等各方面的市政配套要求，严格按城市规划要求进行开发。 健康宜家 生活需求，筹划多层次的、不同规模的商业性服务网点，建立多个公平、良性、具有竞争活力的生活商业环境。 镇社区 服务中 心 ，为业主提供更贴近、 更自然、更舒 适 的生活服务。 七）服务酒店化 ，如 环境、 治安、卫生及房屋、小区设施的维护和更新。 ，针对业主在物质和精神方面的需要，细化服务内容，建立公平、健康、开放的服务 体系。 八）环境公园化 ，在居住环境的建设中， 努力 实现 高标准 园林化。 ，提出居住环境公园化，使 “天湖美镇” 成为环境优美、休养身 性 、激发人生理想之地。 九）生活科技化 成 熟的现代科学技术来释放居民多层次生活空间，运用成熟的技术手段服务社区 、家庭和个人。 2. 提倡 科技的生活化、人性化。 十）社区人性化 建筑以人为本 的理念，通过理想的住宅设计实现对人的终身关怀。 营造社区整体文化的 ，满足居住者的心里需求。 ，启动社会各行业健康、公开地服务于小区，创造安全、优雅、舒适而又充满活力的人居社区。 项目定位 第三代花园洋房。 靠山、藏水，呈现出都市后院之洞天府地。 区域远眺草泊散布，山脉蜿蜒，内则人文崇尚，繁华与宁静诗意共存，高华锋芒不显自露。 广告推广语：一城山色半城湖。 销售状况 “ 天湖美 镇 ” 预计在今年８月初入市。 天湖美镇即将入市的消息一经传开，一天内，强烈要求预约登记的客户竟达 100 余人。 目前 公园已开始动工，湖泊正在整治中。 该项目负责人说，通过治理，未来的湖泊更加清澈。 建成后的公园和湖泊，二者面积达 24 万余平方米。 公园内上百种休闲运动设施隐于林中：高尔夫练习场、网球场、羽毛球、攀岩等等。 销售价格 4000 元起。 七、同创奥韵 开发商背景 重庆同创集团置业（集团）有限公司是专业从事房地产开发、物业管理及其延伸的新型企业集团，集团注册资金壹亿元，具有二级房产开发资质，一级物业管理企业资质。 目前集团公司拥有一支集拆迁安置、工程管理、营销策划、房产销售、投资决策、物业管理、财务控制、行政管理、经济法律等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。 集团总部常设部门 9 个：总裁办、财务部、开发部、设计部、策划部、工程部、销售部、行政及人力资源部、法律顾问室。 现有骨干员工 100 多人，其中 80%以上的员工具有大专以上文化程度，博士、硕士、高级职称人员占 10%以上，并拥有重庆地产界的部分精英作为公司的高层决策者。 集团自创建以来，以 同创美好生活 的经营宗旨和富于创造性的创业精 神为基础，严格按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行 科技领先、奉献精品、同创一流、服务社会 的经营方针，取得了坚实而长足的发展。 项目基本情况 “同创奥韵”体康社区位于重庆市国家级高新科技开发区内，成渝高速公路的起点，是城市总体向西发展的重要中心地段，可谓是城市中心的中心。 社区北面紧邻重庆市的国宾馆 —— 渝州宾馆和大型居住社区（南方花园），南面直接与成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新区科技大楼，东面直接拥有占地1800 亩全市规模最大、配套最齐全、设施最完备的奥林匹克体育中心公园 和桂花湖水上运动公园。 “同创奥韵”在开发过程中将依靠奥林匹克体育公园这独一无二的优势，以运动、健康为主题进行小区开发建设。 在小区规划中采用多组团布局，各组团均以各个国家（在奥运会上著名的）特色项目为基调确立自己独特的特色，结合利用周边的体育运动设施和小区自身配套设施，让运动氛围在小区内无所不在，并在建筑设计中按照国家健康住宅示范小区的标准要求，进行开发建设，打造西南地区首个健康住宅，保障小区居民长久的享有健康生活。 总用地面积 110175 平方米，其中建筑面积 229889 平方米。