都江堰市别墅项目营销策划报告(编辑修改稿)

都江堰市别墅项目营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。 郫县的别墅开发是基本是从 20xx 年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。 图 22 成都别墅供应体量分布比例图 由图 22，成都市别墅供应主要集中在城市周边区域，主城区别墅供应量只占 6％， 供应体量最大的是都江堰――青城山片区，占总量的 20％， 其次是温江 19％，牧马山 14％，华阳和龙泉均占总供应量的 12％。 销售特征 20xx 年成都别墅市场的销售持续升温，反映出成都市场的 消化能力较强，良好的销售情况与政府停止别墅项目的审批有很大关系，反而促使以前持币观望的消费者下定决心购买； 目前别墅供应类型中，有不少是联排别墅，其产品定位较低，购买者较“大众化、市民化”，这也是目前别墅取得较好销售情况的另一个重要原因； 并且，仍处于中前期销售过程中的不少别墅项目由于购买群体增长较慢，以及市场竞争日益加剧等原因，将会呈现出销售速度放缓，销售周期加长，甚至停滞不前的不良局面，别墅项目的销售情况不易盲目乐观。 目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层，近年涌现出了一批城市新贵。 这批新贵大多呈低龄 化趋势，年龄在 2540 岁之间，该消费群收入高，大多位居企业高位，对自身经济前景预期好，消费欲望强烈，如大学教授、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者，他们成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。 另外，随着城市吸引力不断加大，成都别墅市场也吸引很多外地消费者。 例如在维也纳森林别墅中，有多达 30％的客户是来自广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地区的。 而据统计，成都整体房地产消费有 51％来自于外地。 ㈤、 20xx 年成都别墅市场趋势 由于产品结构调整导致市场供需发生改变，年内别墅价格普涨 10% “国六 条”横空出世，别墅用地封杀令再度出击，有人称，“成都别墅正面临一场新变革”。 就价格趋势而言，成都别墅价格将普涨 10%。 涨价理由一：市场供需关系出现改变 众所周知，最早的别墅产品是以一种象征着财富、地位的高端产品姿态进入市场的，当时的别墅大多是一种独门独户的宅院。 然而，随着时间的推移，叠拼、联排、花园洋房等低密度住宅开始大量涌现，别墅产品变得大众化、平民化，供应量也出现了不合理地增加。 目前市场上的别墅供应是大于需求的，而此次新政从限制土地供应和户型结构调整的角度发力，必将对近期的市场机制产生影响。 一方面， 受限于政策，别墅的市场供应量将会减少，必定会吸引更多的购房者、投资者对别墅进行高度关注；另一方面，成都高收入消费群也正在扩大，他们将成为别墅的潜在消费客户。 前期供小于求，后期供大于求，一至两年内，成都别墅市场的供需状况极有可能会出现大逆转现象。 涨价理由二：产品结构变了，价格也得变 5 月 31 日别墅用地“封杀令”紧急发出，明确指出要禁止独门独户的别墅供地，并对所有别墅类房地产项目进行清查。 这意味着，今后独栋别墅的市场供应将大大减少甚至濒临绝迹。 6 月 1 日，“ 90大限”正式实施，这其中，别墅也被包括在内。 仿佛在 一夜之间， 90平方米与 70%这两个原本平常的数字，成为今后住宅项目开发建设过程中难以逾越的一道坎儿，对于户型平均面积在 120 平方米以上的别墅项目来说，更是具有前所未有的杀伤力。 事实上，有不少业内人士认为，虽然近年来形形色色的类别墅项目不断涌现，但成都独栋别墅的供应量是较大的。 有数据显示， 20xx 年成都独栋别墅的供应量占别墅类项目棕供应量的近 50%，其次才是联排别墅，因此，在这次调控中，包括独栋别墅在内的未通过审批的项目将是受打击最大的。 如果此次新政的严格实施，那么必将大幅改变目前成都楼市的产品结构，今后住 宅项目的户型将大量回归 90 平方米及以下，独栋别墅的市场供应将大大减少甚至濒临绝迹，而受“ 90大限”的影响，类别墅项目在复合型社区中所占的比例也将急剧减小，大概只在5%~10%左右，纯别墅社区将销声匿迹，市场产品结构将出现重组。 涨价理由三：产品质量提高了，涨价成自然 新政调控在过去半个月里引发了成都别墅市场的强烈震荡，在接下来的日子里，也许还将发生一系列的连锁反应。 拥有别墅用地储备的开发商们，正在认真开始思考未来别墅发展之路。 许多别墅项目负责人均认为，新政的实施，低密度住宅产品必将进入精品化时代。 因为市场 限制多，创新性的高品质产品将会更为稀罕、更珍贵。 同时，低密度、大户型的别墅产品开发受到限制后，市场供应减少，现有的高端产品和即将亮相的别墅产品就会更有优势和增值空间。 你涨你的，我买我的 国家新政出台，即使这其中一些不甚明晰的条款，让开发商和老百姓对政策尚有不同的理解，但至少有一点是无庸置疑 —— 新增别墅用地不再审批，已通过审批用地逐年减少。 别墅用地叫停，别墅就成为了像石油、煤一样的非可再生资源，也就是说，除了现在世面上已有的和获了审批即将建起的这批别墅之外，这种建筑形态将不复存在了 (如果国家政策被彻底执行 的话 )。 那么，买方市场在感知这个讯息之后，会有怎样的反应呢。 成都购买别墅的群体究竟有多大。 需求分析 价差大，消费层次明显。 在成都市场上，别墅的主流产品仍然是传统的独栋、联排别墅，另外，双拼、叠拼、错拼均占有一定比例。 供应的面积从 150 平方米以下到 400 平方米以上不等，产品形态比较多样化。 并且，成都的别墅消费已经形成了比较固定的区域特性，主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。 其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别 墅开发为主。 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰 青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。 龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。 郫县的别墅开发是基本是从 20xx 年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。 产品形态的多样化和区域分布的不同，带来市场最直接的反应是，成都的别墅的价差极大。 既有 2万元 /平方米以上的豪宅，也有低于 5000 元 /平方米的经济型别墅，相较北京、上海而言，成都别墅的消费档次不一。 20xx 年，成都市的别墅供应 量将持续上升 20xx 年，成都市的别墅供应量将持续上升，目前除了在售的项目以外，预计至少还有 20余个新项目。 别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马 山、都江堰－青城山五大主流板块。 华阳在 20xx 年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。 目前华阳片区的别墅土地储备有近 20xx 亩，预计 20xx 年，该区域将有至少 5个占地 100 以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。 双流牧马山片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。 20xx 年随着新川 藏路的开通。