通宇大厦可行性研究报告(编辑修改稿)

通宇大厦可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

备注 会议室大（ 1 个） 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 ㎡ /人可同时容纳 200 人 中（ 2 个） 200 附楼 4 层 2 ㎡ /人 100 人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2 层及主楼 2 层局部可同时容纳 200 人以上 厨房 160 附楼 4 层 大堂 4001 商务中心 501 酒吧（咖啡厅、茶秀） 20xx 歌舞厅 20xx 美容美发 1001 桑那按摩 20xx 健身房 1501 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 12 层，裙楼 23 层，不含洗衣房 住宅 方案 1 总面积： 7200 ㎡ 层高： 12 层 户数： 48 户型： 2 梯 4 户 两种户型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 种户型： 120140 ㎡两种 160180 ㎡两种 顶层 4 套复式 依据：从市场的角度， 140160 ㎡的户型是最不好销的。 方案 2 总面积： 10800 ㎡ 层高： 18 层 户数： 72 户型： 1 梯 4 户 两种户型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 种户型： 120140 ㎡两种 160180 ㎡两种 顶层 4 套复式 分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必须 设置两部电梯，结构上也略有差异。 12 层的单位建安成本约为 1300 元， 18 层的为 1500 元左右。 1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区别：按 12 层，前者需一个消防通道， 1 部电梯，后者需 2 个消防通道， 2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。 但建安成本后者比前者大。 18 层差别不大。 因此建议：若建 12 层，应为 1 梯 4 户；若建 18 层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3 室 2 厅 2 卫为主立户型，大户型可做 4 室 2厅 2 卫，每户两卫，复式 23 卫，复式考虑露 台和跳空层，尽量避免 “黑屋 ”，总公摊（不包括地下室）控制在 78%，户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） 停车场 ⑴ 需求：住宅户均 个停车位，需 36 个（按方案 2）；写字间户均 个停车位，需 99个；酒店户均 个， 50%的住房率，需 57 个；共计需 192 个停车位。 ⑵ 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积 4320 ㎡停车场为地下 1 层，不包括地下二层设备间 停车位 123 个 35 ㎡ /个 造价 693 万元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 万元 /年租价 300 元 /个 月 回收期 年 693247。 44 出售效益 738 万元 6 万元 /个 利润 45 万元 738693 方案 ② 的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积 7630 ㎡停车场为地下 2 层，不包括地下二层设备间 停车位 191 个 40 ㎡ /个 造价 1378 万元 1800 元 /㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租效益 万元 /年租价 300 元 /个 月 回收期 20 年 出售效益 1146 万元 6 万元 /个 利润 232 万元 综合比较分析上述两个方案，方案 ② 明显投资大，效益差，因此建议采 用方案 ①。 ⊙注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10 万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%10%，这里按 8%计算， 300（元 /个 月） 12（个月） 247。 8%= 万元 /个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%6%，这里按 5%计算， 300（元 /个 月） 12（个月） 247。 5%= 万元 /个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6 万元 /个。 ⑶ 本项目能够提供的停车位：地下停车场为 123 个；综合楼门前停车场约 15 个停车位； 住宅楼西侧空地建做停车场停车位约 30 个。 共计 168 个停车位。 ⑷ 供需差额为 24 个。 ⑸ 停车场的使用管理： ① 综合楼门前 15 个和楼后（裙楼下） 30 个车位供酒店使用；地下停车场 95 个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧 30 个供写字楼用户使用。 ② 建议使用 IC 卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时 IC 卡）。 20xx81216:18:00 鲜花 (1)鸡蛋 (0) 327 等级：地产新秀 文章： 25 积分： 158 门派：铁血王朝 注册： 20xx89 第 2 楼 以下内容只有回复后才可以浏览 第五章营销方案 方案 A 写字楼中留出 4000 ㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销 售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11 个外，其余 100 个出租。 方案 B 写字楼中留出 4000 ㎡自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11 个外，其余出售。 价格定位： 项目销售均价（元 /㎡）出租均价（元 /㎡ 月）可租售面积（㎡）备注 写字间 520xx012096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 1001616 不计会议室 停车场 6 万元 /个 300/个 100 个 住宅内部销售 2730（方案 1） 6000 只计土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公开销售 33001200（方案 1） 4800（方案 2） 第六章开发进度 本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。 开发周期估算为 2 年。 此开发进度作为本方案经济核算的依据之一 附表 1 开发进度模拟表 第七章财务分析及评价 项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套。