辽东市丽都商厦策划报告(编辑修改稿)

辽东市丽都商厦策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

五年回租代管： 5年共回报 41%，每季度预付一次，以上房款一次付清， 98 折优惠。 百世开利新天地于 20xx 年 5 月 1 日开业，招商定位于中档品牌，入住商家租金按销售额 23%扣点计算，广告费按 1%收取。 如果按面积缴纳租金，一层每平方米 200 元左右，一月一交，且每月每平方米 1000元作为销售扣点保底。 大世界商业城目前分为东西北街，其中每条街均被大商户一次性长期租赁，大商户租赁后自己负责招商定位、经营管理，然后通过对外出租获取报酬。 因各个大租户没有统一管理和统一分行划市，导致一层、二层都以经营中低档服装为主。 一层西街较好的地段出租价格每平方米在 3050 元。 因此，我们得出结论： 辽东市目前的商场大部分只租不卖，商 场的整体租金水平相对较高，平均租金水平根据楼层的不同、位置的不同在 100— 400 元 /平米 /月，投资回报比较丰厚。  商场的面积总体来说都比较小，没有形成规模经营 调查中我们发现辽东的商场中最大的 4 万平米，最小的只有 1 万平米，大部分面积在 — 2 万平米之间，不能形成规模经营，部分商场在仅有的 1万多平米还设立了超市，经营空间更加紧张，经营环境较差。 第二节 辽东市主要临街商铺物业分析 项目周边商业门脸调查一览表 位置 项目 业态分布 建筑结构 面 积 出售 /出租价格 备 注 五四中路 （阳光北大街到向 阳路） 汽车美容、餐饮、娱乐、超市、劳保、钟表维修、电气焊工、书店 多数底商 少量上下联体 单层 8— 30平方米 租金45100 元 /平方米 /月 共有商铺 90 余家，交通便利，人流可以，该地区路南正在改造 七一中路 （阳光北大街至向阳路） 汽车美容、配件、餐饮、休闲、娱乐、保健、日化、土产五金、文化音像 多为底商，少量为上下联体 单层 15— 60 平方米 联体 60110 平方米 租金 2060 元 /平方米/月 共有商铺近 100家，交通方便，但是经济不甚景气，有人流，但不宜留住 盛兴路 美容美发、餐饮、药店、玻璃装艺、服装、音像出租、网吧 五金、日用百货、小吃 多为底商少数上下联体 单层 880 平方米 联体 80— 120平方米 租金 2044 元 /平方米/月 交通不够便利，没有太多人流，主要是服务当地社区居民，小店面数量不少 天鹅路 （朝阳北路至向阳路） 洗染、美发、足疗、旅行社、超市、摄影、书店、诊所药店、五金电子、餐饮、汽车养护、厨卫 多为底商，少为上下联体 10200 平方米 租金均价30 元 /平方米 /月 该位置属于高开区优势地段， 交通便利，路段繁华， 经营状况良好。 有些沿街门脸正在招租，沿街社区多为中高档，具有 较强的消费能力。 园南通讯器材一条街 多数为电讯器材经营店，有小型超市和小吃点 多为底商 少为上下联体 30—— 100 平方米 （单体）租金为 90 元 /平方米 /月 东风路北，市政府与白云饭店之间 电力局职工宿舍 17栋下临街铺面 销售中 底商和上下联体商铺 单层 120平方米 上下联体240260 平米 售价底商8000 元 /平米赠铺面地下室、上下联体5300 元 /平米 以上住宅部分不对外出售 电力局在建项目（北斗星西侧，辽东广电斜对面） 销售中 底商 48 平方米 售价73007500元 /平方米 除顶层对外 销售外，其它均是回迁户 旺角商业街（七一中路和阳光北大街交叉口西北角） 销售中 单层和上下联体 单层 2080平方米 联体 70— 200平方米 单层 5480元 /平方米 上下联体不详 临阳光北大街， 时代商厦（朝阳路与时代路交叉口） 负 1层家具、自行车、五金； 1层家电、超市、副食； 2层文体、日用品、钟表； 3层童装、内衣、针织类； 4 层男女装； 5层鞋帽、工艺品 只出租不对外销售 6100 平米 共 17400 ㎡ 34 层：220400 元/平米 物管费包含在租金内。 各层布局显凌乱，但商品多为中档，人气较旺 保百 购物广场（朝阳北大街和金迪路交叉口西北角） 一层为超市；二层主营 黄金珠宝、钟表工艺、化妆用品、男女 皮鞋、文体 用品、家用电器等；三层主营服装、针纺织品， 中高档休闲精品服饰，儿童服装和床上用品。 自营 三层，营业面积３万余平米 成熟的商圈和极其旺盛的人气成就了此地商业的繁荣，经营状况较好。 广场南北两侧均设停车场，可同时容纳 400辆轿车和 20xx辆自行车，为辽宁之最，广场内设各类餐饮、休闲区 1500 余平方米，为消费者购物，休闲，餐饮提供服务。 茗畅园底商 美容、健身、餐饮等 已售完 仅余三套，面积分别是 10 300和 310 平方米 租金 元/平方米 /天 基本售完 恒信手机超市（朝阳路和天鹅路交叉口西南角） 手机通讯 自营 500 平方米 超市在移动公司大厦的二层，无形中增强了其产品的信誉度 天润通信 （朝阳路和天鹅路交叉口西南角） 手机通讯 自营 500 平方米 超市在移动公司大厦的二层，占有地利，并且无形中增强了其产品的信誉度 结合上表，我们得出如下结论：  金迪路 金迪路沿街门脸面积均较大，面积一般都在 100 平方米以上，大部分门脸为一层底商，部分为上下联体；主要经营品牌餐饮、特色餐饮、家具 装饰、影楼、美容、洗浴、网吧、汽修及汽车美容、茶艺等，商铺租金平均价格在 25— 50 元 /平米 /月之间，由于面积较大，目前金迪路两旁门脸空置率较高。  七一路 七一路沿街门脸主要经营茶艺馆、卡拉 ok、广告制作、特色小吃、网吧、便利店、汽车装饰、数码摄影专卖店等，平均租金价格在40 元 /平米 /月左右，  五四路 五四路临街门脸主要业态为：钟表、锁具、床上用品、便利店、劳保用品、眼镜店、茶庄、服装鞋帽、美容美发、特色餐饮、娱乐等。 五四中路门脸的 租金在 45100 元 /平米 /月。 目前在售的商业门脸上下联体售价为 5300 元 /平米左右。  盛兴路 盛兴路临街门脸的面积在 8 平米 —— 100 平米之间，以 30 平米为主，主要经营业态为： 美容美发、餐饮、小商店、药店、玻璃装艺、五金、服装、音像出租、网吧等。 商铺最高租金为 43 元 /平米 /月，最低租金为 15 元 /平米 /月，该区域出租状况不佳。  阳光大街 阳光大街沿街门脸主要经营业态为：小吃店、药店、软件专卖店、汽车陪练、宝洁用品、花店、熟肉店、酱菜馆、美容、话吧、超市、保健品、针织品、土产五金、音像店、发艺、医院等。 门脸面积一般在 40 平米左右，平均租金价格在 50 元 /月 /平米，最高达 100 元 /月 /平米；该区商业氛围较浓，出租率较高，出租价格也相对较高。  东风中路 该路段大多是企事业单位和单位宿舍，除了在临朝阳路口有燕赵大酒店和侨汇电器商店，临阳光北大街口有冀澳宾馆和冀澳小吃外，只在临阳光大街路北有少量商业门脸。 项目周边商业门脸的主要特征  面积较大，从 100— 500 平米不等，以开间 4 米，进深 15 米为主；  独立门脸经营方便、灵活、自由；  市场空置率较高，投资回报率相对较低，回报期较长 第三节 辽东主要超市物业分析 超市调查表 名称 地理位置 配套设施 营业面积 主营项目 经营位置划分 销售政策 评价 保百购物广场 位于高开区，朝阳路与复兴路交口西南角方向。 交通条件优越。 南门有广场，汽车位充足，摩托车有车棚，全部免费，自行车位充足，分收费区和免费区 地上三层，约35000 平米左右。 一层为超市，主营食品、百货、日化等；二层主营男女品牌皮鞋、家电、工艺品、床上用品、儿童服饰、首饰和化妆品等；三层主营品牌服装、毛衫、内衣等。 一层约有1000 平米的自营区，经营图书、冷饮、小吃、小工艺品、饰品、儿童娱乐，其余为超市部分。 一层对外还有天府小吃快餐 ； 二层主要是厂家直接进驻；三层大部分为自营区。 租金按位置确定，二层在 5— 7 元 /㎡ /天 ，三层在 4— 5 元 /㎡ /天。 超市大部分为保百自己经营，一小部分自营户实行入场费制度。 除自营区外全部统一收款，无扣点，实行月租金制。 一层超市外围对外出租部分根据位置不同租金为 610 元 /㎡ /天。 二三层以经营中高档商品为主。 商场内部道路宽敞，路网多。 该购物广场规模在辽东是较大的一个，整体建筑恢宏、大气，在其中购物给人一种豁亮的感觉，二层和三层之间有400 多平米的天井。 经营范围涵盖较广，整体布局合理，商品摆放整齐，经营品种以中高档为主，周边和自身配套较好，交 通条件优越。 服务人员素质较高，纪律严明。 万家福超市 位于高开区，朝阳路与七一路交口东北角方向。 交通条件优越，附近有几个成熟社区。 停车位不多，自行车位充足，均不收费。 约 20xx平米左右。 以食品为主还有百货、日化等 90%的主营区全部为超市自主经营，约占，自营区约占 10%，自营区经营范围主要是超市的补充，该部分经营冷热饮、高档烟酒、茶叶、音像产品、饰品、小家电等。 1 、入场 费为8000 元 /种，每种产品可带 8个单品 自营区租金为 100元 /㎡ /月。 某种产品连续两个月销量排名倒数第一则被淘汰出局。 超市经营部分不对外出租。 每月结款一次，月销售额不足一万则两个月结款一次。 该超市主要以经营食品为主，约占其全部经营品种的三分之二。 整体布局较合理，商品摆放较乱，经营品种较少，档次以中低档为主，经营面积小，使人有种局促感。 人气不旺，周边配套较好，交通条件优越。 经营方式上无新意，自营区规模较小，无特色。 服务人员素质不高，纪律不严。 结合上表，我们得出以下结论  辽东市较大规模的超市集中的分布在本项目所在区域内，目前该区域正逐渐形成一个以超市购物为特征的商圈，且此商圈在辽东市民心中已形成一定口碑。  密集的 空间分布，势必导致消费人群的分流，加剧了各个项目之间的竞争。  超市租金水平较高，超市整体经营状况尚可。 第四节 辽东主要写字楼物业分析 辽东市目前部分在售写字楼项目调查一览表 项目名称 百世开利 发展大厦 侨升大厦 鑫龙湾 花园街广场 建基大厦 华侨大厦 发展商 辽东新天地房地产开发公司 康远房地产开发公司 侨升房地产开发有限公司 辽宁鑫田房地产公司 中兴房地产开发公司 建基集团 侨兴房地产开发公司 位置 朝阳中路，燕赵大酒店南 高开区朝阳北路路西 裕华路路北 建华北路 百花路 新华路 七一路路北 付款形式 按揭（ 6 成10 年） 按揭（ 6 成 10 年） 按揭（余款两年还清） 按揭（ 7成 15 年） 按揭（ 7成 20按揭（ 5按揭（ 5 成10 年） 年） 成 10年） 销售面积 ， ， 、 ， ， ， 190， 250， 320 188， 195，264， 381，450 50， 66，78， 90 30， 60 72， 87， 113，122， 146，147， 174，303 销售 价格 最高 3460 元 /㎡ 3480 元 /㎡ 20xx 元 /㎡ 1980 元 /㎡ 1650 元/㎡ 4500元 /㎡ 2828 元 /㎡ 最低 2880 元 /㎡ 3280 元 /㎡。