连云港房地产市调报告及产品建议(编辑修改稿)

连云港房地产市调报告及产品建议(编辑修改稿)内容摘要：

产市场的开发，对于拉动连云港市整体房价起到显著作用。 新区的开发带动 房地产投资 据市场资料显示，连云港市中心房价自去年至今，上涨了近 600 元 /㎡。 房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。 一般而言，新区都具有较大的投资价值，二则相对于老区，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。 开发商和消费者之间的双热效应会给新区带来无限的活力。 新区人口增长使住宅需求更加旺盛 新区规划定位就是大型居住区，各类文化、商业、体育配套设施的建设，加之市政府相关行政机构的进入，将吸引大批高素质的居住者进入新区。 新区规划人口将达到 30 万人以上，按平 均 人 /户计算，仅住宅需求就在需求就在 13 万套以上。 新区房价会随着区域成熟程度而趋高 一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。 大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。 房地产开发机会与风险并存 新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。 但同时，风险也相应存在。 众所周知，连云港市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。 20xx，连云港市在岗职工均年收入仅为 11262 元。 经济收入 偏低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。 同时，人们对新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 四、本项目地块分析 对房地产项目操作而言，既要对项目每一个有可能影响其竞争性能的特征一一进行分析和评价，既 cma—— 竞争分析。 通过与竞争楼盘的比较，估计本项目的市场份额和预测项目入市时的价格，为可行性研究中的经济技术分析打下基础，也为策划提供关 键数据，是市场分析的最重要的内容。 （请谅解略） （三）项目关联性分析： 1． 通达性分析： 衡量内容 理想状态 现状 评价 评分 权重 总分 出入口的数量 2 个出入口 目前四面环路，可以达到人车分流。 达到理想状态 5 5 25 到达车站的距离 300 米 目前主要集中在苍梧路上，距离项目较远；但此项目所在为规划新区，规划中将增加公交车站。 低于正常水平 2 3 6 所经过路段公交车数量 4 路 目前无公交车，等待进一步规划。 远低于正常水平 1 3 3 到达便民购物场所的距离 500 米 目前本地块周围 500 米内没有便民购物场所，附近在售楼盘也无规划购物区 远低于正常水平 1 5 5 到达大型购物中心的距离 20xx 米/4 站路 西北向苍梧路与郁州路交会处有商业较繁华，在20xx 米内 达到理想状态 5 2 10 到达银行、邮局的距离及数量 500 米内3 家 附近无银行；但 500 米内规划有写字楼，不久应有银行进驻 低于正常水平 2 2 4 到达医院的距离 20xx 米 20xx 米内有盐场医院 达到理想状态 5 4 20 到达餐厅的距离 500 米 目前周围无餐厅 远低于正常水平 1 3 3 到达广场的距离 500 米 规划中有景观大道、 市政广场、市民广场 等 达到理想状态 5 3 15 到达小学距离 1000 米内 规划中 48 班小学在 500米内 高于正常水平 4 5 20 距离中学距离 3000 米内 北向新海高级中学，市重点中学 达到理想状态 5 5 25 合计 36 136 评价：得分： 36 分 权数：各权数按消费者抽样调查统计结果为依据 总评分： 136 分（满分 220 分） 评分标准：达到理想状态 =5。 高于正常水平 =4；正常水平 =3。 低于正 常水平 =2；远低于正常水平 =1。 2. 可视性分析： 衡量内容 理想状态 现状 评价 评分 地块的高度 略高于道路 地块整体趋平整 高于正常水平 4 主要障碍 没有遮挡 无障碍 高于正常水平 4 入口视点 没有遮挡 视觉美观 入口无障碍、遮挡；周围道路宽敞；且周边在建小区品质较高。 达到理想状态 5 环境美感 无视觉障碍 环境优美 开发新区，规划较好； 周边自然环境优雅，东侧 80 米宽东盐河，两岸有宽约250～ 700 米河滨绿化带，计划于 20xx年建成；该地块南接约 400 多亩的垂钓公园和规划面积约 平方 公里的凤凰湖；东邻云台山脉，为孙悟空的老家 —— 国家著名 AAAA 级风景区花果山。 达到理想状态 5 噪音程度 幽静、远离喧嚣 周边规划为纯住宅，无商业闹市，幽雅宁静。 达到理想状态 5 合计 23 评价：得分： 23 权重： 5，因为环境的可视性对住宅来说非常重要 总评分： 115 （满分 125 分） 评分标准：同上 综合评分 = 259 分 满分 = 345 分 小结： 一般综合评分达到 240 分的为优等地块。 而本项目地块综合评分高达 259分，因此，地块物理特性及关联性极佳，开发前景看好。 （ 四）本项目机会点分析 我们通过以上的调查分析总结出以下几点： 项目优势的分析： 本项目地处新浦区规划新区，在本地消费者抽样调查中反映区位最佳，升值潜力大。 周边自然环境优雅。 A、 东侧与 80 米宽的东盐河相邻，且河的两岸有宽约 250～ 700 米、长约 20xx米多米的河滨绿化带，计划于 20xx 年建成； B、 南接约 400 多亩的垂钓公园和规划面积约 平方公里的凤凰湖； C、 东可观云台山脉，为孙悟空的老家 —— 国家著名 AAAA 级风景区花果山。 配套规划较完备。 北依我市政治、文化中心 —— 市政府大楼、博物馆、市妇儿中心、市政广场、市民广场等 教育环境优良。 东仅一路之隔有规划的一所九年一贯制学校，北有国家级高级中学—— 新海高级中学和 高校区。 交通发达。 周围道路宽阔，并 规划有一个市级交通枢纽。 周围都为新建小区，品质高、外立面美观，有助于提升本区域档次。 市场劣势的分析： 目前本区域仍很荒凉，周围土地或正 在建设中或尚未开发。 综合评分 = 通达性得分 + 可视性得分 配套还未成熟。 如公交车未开通、无银行、附近没有餐饮购物场所。 地块竞价同比较高，致使价格定位只能走高。 连云港市去年房价平均上涨近 500 元 /M2，且据调查今年下半年楼盘放量大，因此对楼盘销售有一定压力。 项目机会点： 地处新区，市政规划、环境好，因此可做生态社区、高档楼盘，以推动价位，扩大利润。 先期以近 亿元摘地，对于提升开发商品牌，树立消费者消费信心十分有利。 消费者抽样调查显示，目前高档楼盘消费者群体主要集中在中年人，且十分重视子女教育，因此可以借用本地距高校较近的优势， 作好文化概念。 调查中发现本地在售楼盘中不同程度存在设计不合理、楼盘质量差、销售不专业等问题。 如香溢世纪花园的窗户产品质量差、层高不足 米，有些楼盘房间内储藏室偏大、无预留太阳能接口等，购房者对此反映强烈。 若能在建筑、设计上有效规避，抓住细节，将会为本项目销售提供有利契机。 五、房地产需求调查 我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本 150 份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。 （一）问卷回 收统计及情况说明 问卷类型 取样回收数目 有效问卷数目 备 注 集中访谈问卷 50 42 8 份无效 街访问卷 100 97 3 份无效 集中访谈问卷 作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。 必须保证其调查的全面性和客观性。 由于本次调查时间太短，无法采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，因此我们选择了购房者较为集中的房地产交易中心进行调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷 50 份，有效 42。 街访随机问卷 取样单位 取样人群 取样数目 有效问卷 备 注 各项目售楼部 教师、机关单位 33 33 连云区药厂 中层管理人员、职员 13 11 2 份无效 对外贸易加工厂 私营业主 11 10 1 份无效 政府机关 公务人员 27 26 新浦区步行街 随机抽样 16 16 共回收问卷 100 份，有效 97。 （二）主题问卷调查数据基础数据分析 臵业意向  购买动机 在对居民购买动机的调查中，首次购房所占的份额最多为 50%，其次是二次购房为改善居住条件的占 40%，用于房屋出租的仅 占 10%。  购房区域选择 从居民对在新浦区购房意愿分析来看，购房动机分析50%40%10%首次购房 二次购房改善居住条件 用于出租0102030405060愿意 不愿意 不确定在被调查者中，打算在新浦区购房者占到 40%，而不确定的购买者占到 60%。 新浦区对整个连云港市区来说，是个市中心区域，这个数据足以说明，新浦区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力，但也暴露了很多消费者对房地产市场缺乏认知，从而不能对本地房地产市场有过多的分析预测。  连云港市房价预测 由数据分析，调查者中认为连云港三年内房产价格将会升高的 50%，认为会保持现状的占 30%，不清楚的占 20%。 依自身经济条件， 70%以上的市民认为房价上涨 太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。 由此说明连云港房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。 小结： 由此可知，连云港市民购房观念发生很大变化，对新区的认可度提高，臵业意向首选新区的占 1/3，主要用于改善居住条件和购臵婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次臵业。 并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对新区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为连云港市新城区，选择。