赣州逸豪项目策划推广执行方案(编辑修改稿)

赣州逸豪项目策划推广执行方案(编辑修改稿)内容摘要：

精英的梦想之旅所。 公馆生活期待高尚人士鉴赏。 河畔雅居，视野开阔，温馨家居生活真正从这里开始了 …… 总之，该案名跳出了赣州楼盘名一贯叫法，给市民焕然一新的感 觉，十分有市场吸引力和冲击力，寓意深刻，容易记住。 二、项目市场定位 市场定位是竞争手段的基础，其目标就是与竞争产品成本允许范围内的差异性规划设计，并在实质性因素以外规划设计附加值空间。 因 此本案就是要通过差异化的规划设计来达到取胜的目的，通过溢价增值效益来加大本案的升值动力；淡化站北区域概念，重点突出项目品质特色才是本项目获胜的前提。 本项目目标客户群体是： 渴望提高和改变现在居住状态、提升自身品位 ；希望与赣州市紧密相连，为了下一代的文化教育，从而选择赣州市作为常驻地。 本项目所处区域，居民文化素质不高，外围环境较差，噪音污染较重，周边配套不完善，这些因素严重阻碍了区域市场的发展，甚至造成了区域客源的不断流失。 本项目在所属区域虽是一个规模最大的高尚品质社区，但是处于目前竟争激烈的市场环境，在 市场涵盖方面，必须面对所有的市场，尽可能多的吸引不同区域的群体，是保障项目迅速销售的重要前提。 所以，永全公司把项目市场定位为： 立足赣州本地市场 辐射周边县市 吸引所有流动市场 三、目标客户群定位 目标客户群体分析 1）定位原因 由于本项目题量较小，为在激烈的竟争中实现快速销售的目标，需要在较大范围的客户群中提炼出共性和特性，以达到满足所有客户群共性的需要。 对中产阶级的定位可作为定位客户群的一种宣传口号，把拥有“一套时尚住宅”定位的标志，因此，“时尚生活和高品质生活水准”就成为了城市中小资产阶级中的 佼佼者，突出了购房者的身份。 2）客户群形态描述 追求时尚的品味生活的都市富有者 他们是这样一群人： ◎ 从物质上讲，他们是一群物质上的富有者。 ◎ 从居住方面来说，他们追求的是一种精神层面的享受，更加注重房子的附加值，追求房子的品味，看好升值潜力极具长远眼光的人群。 ◎ 从价值观讲，这一类消费群体持有较强的文化观念，推崇高品味居住文化。 ◎ 这一类消费群体喜欢追求生活品质，讲求生活情调，追求生态的自然居住环境。 ◎ 他们有强烈的置业欲望，他们传统观念强，有“人以群分”的选择心态。 置业的标准是不要太贵，也不 能太便宜。 购房心理趋于理性。 总之，居所的精神内涵和文化格调是他们的追求。 3）定位诠释 □ 赣州本地及周边县市较稳定收入的置业人士 职 业： 赣州贸易广场私企业主、高级公务员、赣州卫校教师、铁路局工作人员等 特 点： 35 岁以上，思想成熟，事业有所成就；社交圈子广；注重品牌，讲究生活品质，懂得享受生活。 需 求： 选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地。 □ 在赣州效益较好行业和收入看涨行业的首次置业者 职 业： 金融、通信业员工、 小型私营业主、中小学老师、较好效益的私营企业高级打工者 特 点： 30 岁左右，行业收入可观，前景看好；有了一定的积蓄，准备结婚或想与父母分开居住。 需 求： 置业欲望强烈，选择较高品质但又不算贵的社区。 □ 在赣州长期工作和经商的广东、福建、淅江人士 职 业： 从事各行业小私营主 特 点： 40 岁左右，社会圈子广泛；收入丰厚；注重物业质素及物业管理服务；经常出入消费场所。 需 求： 选择高质素、交通便捷、环境优雅的社区。 □ 在外地工作但希望回家发展的本地人 职 业： 私营企业主管、经理、合伙人、自由职业者、往返于赣 州至各地的高级业务人员。 特 点： 在外地打工多年，见多识广，接纳新事物的能力强，较有自我的主见，比较注重物业的性价比。 四、项目物业定位 值得全情追逐的公馆生活。 五、项目功能定位 体体 现现 自自 然然 、 和和 谐谐 、 健健 康康 、 惬惬 意意 和和 时时 尚尚 的的 居居 住住 1）定位原因 ◎ 宽敞明亮的空间，自由写意的生活 本项目在建筑形式上所追求的是一种更加宽敞明亮、视野开阔、自由写意的居住空间。 在这里，每一个角落里的空气都是新鲜的，充满阳光味道的。 你可以自由创造这充满灵性的空间。 ◎ 清新绿色的家园，自由健康的生活 邻近章江， 紧邻 40米宽园林景观大道和 约 6400㎡中央生态公园，置身于“亲水”、“亲绿”的生活场景，体会更加自由健康的幸福生活。 ◎ 自由自在的天地，自由进取的生活 居住在这里的业主热爱自由、无拘无束，他们既能够享受高朋满座、欢声笑语的人前喧闹，又懂得品味清馨家居的那种清雅心境；他们热爱运动、积极进取，拥有自己的一份事业，喜欢享受成功所带来的自豪感和满足感。 总而言之，他们是积极、热情、快乐、健康的精英群体。 2）定位诠释 自 然 —— 邻近中央生态公园、亲水、内部园林等，体现项目自然、生态概念。 和 谐 —— —— 吸着“和谐”的温馨与氛围， 一个意境，也是一种向往„„ 小世界的空气是和谐的，明净的。 健 康 —— —— 亲亲 水水 、 亲亲 绿绿 ， 热爱运动、积极进取，自然就健康。 惬 意 —— 居住在此，能够实现心理的满足感，身心悠然，体验悠闲生活。 时尚生活 —— 项目为多元化物业，置业自由；位于江畔附近，在人们心目中就是身份和地位的象征，使众多不是很有钱但追求品位的人享受这种生活，可以在心理上得到极大的满足。 居 住 —— 项目最终体现的还是居住功能的完善和提升，居住不仅仅是住在房子里，更是各种功能的综合。 第三部分 项目规划补充建议 一、项目开发模式建议 全 面启动、全面建设、先建园林配套再建住宅精耕细作、短平快的开发模式，边建设边销售，利用销售回笼资金，从而减少投资风险，使项目早日建设成形。 二、项目开发周期分析 项目的开发成功与否，不但决定于项目本身的素质，同时与项目的开发时机也有重要的关联。 根据市场调研，综合近年赣州房地产市场的发展状况，永全公司认为项目目前处于一个市场竞争激烈时期： 从同一区域来看，本项目的主要竞争对手有：望江景城、龙湾佳园、锦辉佳苑、五洲花园等项目，目标客户群定位基本可覆盖本项目所锁定的目标客户群，但是本项目相对以上项目有明显优势，那 就是规模、品质、江景优势。 所以，根椐项目实际情况，同时根据市场的紧迫性，永全公司建议本项目： 尽早动工，投放市场，以快打慢，截留客户，抢占有利商机。 三、物业总体档次建议 通过对赣州市场消费需求调查发现，市民在购买住房时，愈来愈注重小区内外部环境的营造、物业管理服务及住宅后期的升值空间。 通过对站北区域楼盘的市场调查，本项目的最直接的竞争对手是望江景城，但是从规模、建筑、园林、江景等方面来讲，本项目都具有明显的优势。 所以，永全公司建议： 通过总体定位分析，从规模、建筑、园林、江景等方面来讲，结合项目实际情况 ，项目应建成站北区域 最具文化内涵和品质的社区，打造成和谐、健康精品楼盘 ，内部主题景观园林的营造和社区的和谐运动氛围成为项目的核心优势，达到档次和品质内外的统一。 因此，本项目的物业定位应是： 高性价比、物超所值。 四、建筑风格及外观风格建议 结合项目现有的建筑类型，再加上“文化”铺垫，永全公司建议把建筑风格定位成“现代写实主义”建筑风格。 永全公司建议： □ 淡绿色玻璃加窗钛铝合金，散发着强烈的现代气息。 □ 银白色雕花阳台护栏，一改黑色护栏的沉闷，显得贵气十足。 □ 屋顶花园，种植种类繁多的植物，使之成为绿荫成 片，休憩的好场所，加配位置绝佳的观景台。 □ 外立面颜色建议使用天蓝色、白色为主色调，天蓝色突出浪漫，高雅的气质，白色显示出简单、纯洁的审美感受。 底层用咖啡色文化砖，中间点缀的瓷砖橙色显得沉稳、安全的心理感受。 五、 主力户型选择及组合建议 本项目户型选择设计已经确定，无法作大的调整，但户型设计上存在一些不足，推广时应注意扬长避短： 为适应赣州市房地产消费者购买倾向（ 100120 ㎡占 35%； 121140㎡占 42%），建议将原有三房二厅中 140 ㎡以上户型均下调至 140 ㎡以下。 定位在 ㎡的三房户型，因超出消费层愿意接受范围不多，加之大多消费者认为购买 144 ㎡住宅已经超过普通商品房标准，增加了税收。 这样一来，消费者在实施购买行为时就很难作出果断决定。 针对少量高端客户群，本项目推出了“复式”结构住宅，集中在－ ㎡这个区间， 34 套，占了 11%比例。 但是根椐市场调研得知， 200 ㎡ 230 ㎡的复式结构住宅是高端客户群青睐产品。 所以，与其等着后期推不出去，不如现在就把面积调至 230 ㎡以下，从而化解将来销售中可能出现滞销、空置现象，尽早回笼资金。 六、 环境景观设计分 析与建议 绿化种植是小区园林景观最重要的环节之一，绿化格局的好坏同样也直接影响销售。 本项目园林景观在种植品种上合理的采用了植草砖、乔木、灌木混合林结构；利用树木强化小径和大道的走向等手法模拟自然景色为主体绿化，结合旱喷广场、细沙浣流、晨练广场、文化景墙、童趣乐园五大组团形成了小区功能化明确的整体园林景观。 楼宇与楼宇间具有连贯性、延续性的设计优点。 使得整个园林充满着一体化、人性化、自然化的气息。 但综观整个小区规划，结合项目的定位，可发现一些欠缺点： 缺乏园林文化内涵： 一个完美的小区园林景观不仅需要科学 合理的绿化景观、配套设施，同时更应在文化内涵上体现出自己独有的品位与风格。 往往一个“死角”原本。