诚投集团冉家坝项目应标书(编辑修改稿)

诚投集团冉家坝项目应标书(编辑修改稿)内容摘要：

1 季度 成交金额（万元） 住宅 非住宅 住宅成交面积占总成交面积的比重012 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度 分析： 从成交金额看，非住宅类物业的成交金额占总成交金额的比重有较大幅度的上升，但其成交面积却有所 下降，这说明，非住宅类物业供应在该片区较为短缺，而市场需求量较大，导致价格上涨较快。 （四）北部新区房地产市场特征分析 北部新区作为一个全新的片区，开发成本极低，在未来几年内其开发面积相当大。 由于该片区拥有天然的自然环境，发展中高端市场具有较大的自然资源优势。 该片区是大盘比较集中的区域，大盘主导该片区房地产市场的局面初步形成。 住宅产品以低密度和中高档产品为主。 四、片区物业竞争状况分析 可能竞争项目罗列： 与本案可能会产生竞争关系的项目主要有：东和春天、水晶郦城、 小天鹅花园、南桥苑、光华 南桥人家、新城丽都、时代绿苑、巨宇名居、自由港湾、香山花园、天和美舍、升辉雅舍、桂湖花园、富悦景园、光华苑等。 备注：以上项目为两公里半径内在售或准备发售的项目。 主要竞争项目列表见下页附表 区域在售项目对比分析： 1）区域在售项目对比分析 ◆ 规模 0 20xx 4000 6000 8000 10000 120xx 140002 0 0 2 年1 季度2 0 0 2 年2 季度2 0 0 2 年3 季度2 0 0 2 年4 季度2 0 0 3 年1 季度 非住宅 住宅成交金额（万元）从规模看，竞争项目规模普遍较小，建筑面积大部分在 10 万平米以下， 10万平米以上的项目都较为少见。 ◆ 价格 从价格上看，竞争项目套内均价基本上处于 24002900 元 /平米范围内，均价最高的为水晶郦城 3300元 /平 米，最低的为天和美舍和升辉雅舍，均价为 2400元 /平米。 ◆ 档次 以上项目中东和春天、水晶郦城、新城丽都定位档次较高，其余基本为中低档定位。 ◆ 销售情况 销售情况最好的为东和春天、新城丽都、水晶郦城，较差的为桂湖花园。 ◆ 户型定位 以上项目基本为适宜居家的二居室、三居室为主力户型，户型面积段二房主要集中在套内面积 70－ 80 平米范围，三房主要集中在套内面积 100 平米和120 平米两个档次。 ◆ 户型亮点 从户型亮点分析， 270 度转角飘窗在该片区应用较多；另外，东和春天推出的情侣阳台以及龙华苑为三代同堂准备 的一房紧邻三房设计是目前在该片区户型设计上比较独特的亮点，值得本案关注。 ◆ 消费者构成 从消费者构成看，竞争项目的消费者主要来自本区域，说明该片区目前的对外辐射能力较差。 ◆ 卖点 从竞争对手的卖点分析，竞争对手所推的卖点以地块本身所附属的卖点为主，人为挖掘的卖点较为少见。 2）区域在售项目对比分析总结： ◆ 该片区的竞争项目规模普遍较小。 ◆ 该片区消费者普遍能接受的价位在 2300－ 2800 元之间。 ◆ 该片区目前供应的户型中，同样房型的面积控制不是很合理，两房基本在套内70－ 80 平米左右，三房大都 在套内 100 平米以上，紧凑型小两房、小三房较为缺乏。 ◆ 该片区竞争项目以中低档楼盘为主，中高档以上楼盘较为少见。 ◆ 由于该片区正处于开发起始阶段，区域配套不是很完善，因此消费者对小区配套有较高的要求，企图通过小区配套弥补周边配套的不足。 ◆ 该片区对外区域消费者的吸引力有待进一步加强。 ◆ 该片区竞争对手（除了水晶郦城）人为挖掘的卖点较为缺乏，给本案有较大的创作空间。 五、典型项目案例分析 东和春天 项目基本概况 ◆ 项目规模：占地面积： 130000 平米； 建筑面积： 300000 平米； 总户数： 20xx 余户。 ◆ 楼盘广告语：居家这边独好。 ◆ 外立面色彩搭配：采用灰色与蓝色的冷色系搭配，给客户以一种高贵、典雅的感觉，从而体现该楼盘档次定位的高档性。 ◆ 建筑园林规划：秉承皇冠东和花园受广泛认同的优良户型与大中庭景观的完美结合，采用庭院式围合，和谐对称布局，建立中国传统庭院的邻里亲和空间 200亩大庭院绿荫生活园区，多栋 18 层及 24 层建筑围合而成，分为东西两个园区，建筑清新、流畅，景观视野丰富而开阔，人车分流。 80 亩绿化，繁花似锦、碧波荡漾。 ◆ 社区主要配套：幼儿园：占地面积约 1000 平米，计划设 4 个班，并专设少儿才艺馆。 面向小区适龄儿童，为他们找寻健康、自由、个性张扬的成长空间。 中小学：占地 30 多亩，计划设 30 余班，延续东和物业教育先行的开发理念皇冠实验中学的成功经验，使孩子就近接受名校教育。 ◆ 户型定位： 房型 二房 三房 四房 五房 套内面积（平米） 100、 105 12 139 158 15 233 其中，三房、四房占绝对比重。 ◆ 户型特色： 270 度观景飘窗、 米超宽客厅、主卧情侣观景阳台。 ◆ 目标客户定位：目标客户主要锁定为白领阶层、中产阶级人士、多次置业者等社会 上层人士，其目标客户的选择决定了其档次定位的高档次性。 ◆ 物业管理：重庆东和花园物业管理公司。 项目成功之处： ◆ 园林景观与优秀户型相结合的规划理念。 ◆ 卖点挖掘独树一帜（情侣阳台、会呼吸的窗户等都是竞争对手所没有的）。 ◆ 东和公司对样板房的力打造，吸引了众多消费者的目光。 ◆ 教育先行的开发理念。 ◆ 与竞争对手有差异化的目标客户定位。 ◆ 建筑外立面色彩搭配与楼盘档次相结合。 ◆ 推行东和品牌战略。 不足之处： ◆ 局部有些户型私密性较差。 ◆ 物业开发与物业管理连锁策略。 可 借鉴之经验： ◆ 园林景观与优秀户型相结合的规划理念。 ◆ 独树一帜的卖点挖掘方法。 ◆ 建筑外立面形象与楼盘档次相结合。 新城丽都 目基本概况： ◆ 项目规模：总建筑面积： 12 万平米。 ◆ 形象定位语：纯正大型园林生态社区。 ◆ 外立面色彩搭配：以灰色为主色调，给人以一种沉稳的感觉。 ◆ 建筑园林规划：以高层和多层相结合，采用围合式布局，并将泛会所概念引入到小区园林规划设计中。 ◆ 社区配套：主要是泛会所。 ◆ 户型定位 房型 一房 二房 三房 套内面积（平米） 42 73－ 78 85－ 109 ◆ 户型特色： 270 度落地式园弧窗、跳高 12 米公共空中花园。 ◆ 目标客户定位：以二次置业的中老年人为主。 ◆ 物业管理：重庆大昌祥物业管理有限公司。 项目成功之处： ◆ 外立面的色彩搭配与目标客户的特征相吻合。 ◆ 中小户型定位策略。 ◆ 泛会所概念与园林规划相结合。 项目不足之处 ◆ 对项目自身的形象包装不够。 ◆ 物业开发与物业管理连锁。 对本案可借鉴之经验或应吸取的教训： ◆ 泛会所的设计。 水晶郦城 目基本概况： ◆ 项目规模：总建筑面积： 22 万平米。 ◆ 形象定位语： 20xx 年 重庆首家高层低密度大型社区。 ◆建筑形态：由 6 栋 30 层高层和 9栋 18 层的小高层构成。 ◆ 园林规划：以“尊重自然”为核心理念规划设计，保留丰富的原生地貌，运用独特的条形景观设计，有层次地植栽林木、草坪，引入天然小河。 通过建筑与环境的完美结合，创造新的都市景观。 ◆ 社区配套： 100 亩体育公园、水晶郦城商业街。 ◆ 户型定位 房型 二房 三房 四房 建筑面积（平米） 87 115－ 143 144－ 160 ◆ 户型特色：动静分区明显、 L 型角大阳台、内凹式庭院、大面积窗。 ◆ 目标客户定位：以二次置业者 为主。 + ◆ 物业管理：龙湖物管。 项目成功之处： ◆ 强强联合的品牌开发策略； ◆ 原始地貌与景观设计相结合； ◆ 前期通过对龙湖自身的品牌宣传积累潜在客户； ◆ 通过对项目的独特包装树立项目整体形象； ◆ 户型特色的营造； ◆ 通过会员俱乐部积累前期客户。 对本案可借鉴之经验： ◆ 前期积累客户的方法； ◆ 对户型特色的营造； ◆ 对项目整体形象的包装手法。 第三部分 地块环境分析 一、地形地貌概况 本案地处渝北新牌坊新南路，属北部城区人和组团。 地块有一定的高差。 地块形状呈规则的 L 形。 地块紧邻体育公园，周边景观资源丰富。 二、地块周边配套设施 公园：体育公园，紧邻本案。 其它：周边大型工厂、企业较多。 三、地块现有交通状况 公交：本案有 多路公交车可直达主城各区，但公交站点离本案均有一定的距离，出行很不方便； 465 路：龙湖 解放碑 405 路：龙湖 — 解放碑 113 路：龙湖 — 沙坪坝 411 路：龙湖 杨家坪 133 路：龙湖 沙坪坝 125 路：人 和 南坪 606 路：人和 袁家岗 四、地块周边环境分析总结： 地块现有交通不方便，目前，所有的公交路线均不能直达本案； 项目周边配套较为缺乏； 项目周边有一定的环境资源：体育公园； 项目地处北部新区人和板块，属城市开发的热点区域； 良好的规划前景将保证该片区的经济的高速发展，从而大大提高该片区居民的消费力； 本案应充分利用片区规划给本案带来的机会，挖掘本案特色。 第四部分 项目 SWOT 分析 一、项目 SWOT 分析 （一）优势（ S） 紧邻体育公园，具有一定的景观优势； 地块形状规整，便于规划； 开发商实力雄厚； 规模较大，可设置比较完善的配套； 小区内业主以公务员为主，小区居民整体素质较高。 （二）劣势（ W） 目前交通不方便； 地块内部高差较大，平整成本较高； 容积率较高，居住舒适度较差； 短期内无法形成完善的周边配套。 （三）机会（ O） 本案所处区域推出的楼盘整体品质较高，片区整体形象较好； 本案所处区域是重庆市的热点开发区域，市民的关注 度较高； 周边的大中型企业较多，潜在的客户群数量较大； 本案紧邻规划中的轻轨四号线和六号线，以及新南路即将开通，将使本案未来的交通非常便捷； 北部新区潜在楼盘档次较高，中档楼盘稀缺； 北部新区未来人口的快速增长，将大大提升本案的投资价值。 （四）威胁（ T） 项目属于经济适用房，影响了商品房品质的提升； 周边地块均尚未开发，潜在竞争对手较多； 开发商大盘开发经验较为缺乏。 二、 SWOT 矩阵策略配对 SO 策略：发挥优势，利用机会 1） 充分发挥景观资源优势，打造景观户型，利用景观户型带 动整个楼盘的销售。 2） 充分发挥地块规整的优越性，在规划设计上做到尽善尽美。 3） 充分发挥规模优势，打造特色园林和特色商业。 4） 发挥本案居民整体素质较高的优势，营造小区良好的居住氛围。 5） 利用市民对本案所处区域关注度较高的机会，借机提高本案的知名度。 6） 利用周边大中型企业较多的机会，将大中型企业的中高层人员锁定为本案的目标客户群。 7） 利用本案紧邻规划中的轻轨四号线和六号线以及新南路即将开通的优势，凸显本案未来交通的便捷性。 8） 利用北部新区潜在楼盘档次较高的机会，借机提升本案形象。 9） 利用北部新区未来人口快速增长的机会，挖掘潜在 的投资客户群。 WT 策略：弱化劣势，规避威胁 1） 通过对本案未来交通的便捷性作有针对性的推广，来弱化目前交通不方便的不利影响。 2） 通过项目自身的配套，部分弥补周边配套的不足。 3） 通过与专业代理公司以及专业相关协作伙伴的合作，来弥补开发商对大盘开发经验的不足。 4） 密切关注竞争对手动态，抢占市场先机。 第五部分 目标客户群分析（针对商品房） 一、目标客户选择： 江北区和渝北区的一次置业者： 1）主要特 征描述： ◆ 年龄 25－ 35 岁左右； ◆ 家庭月收入在 3500 元以上； ◆ 尚没有住房，目前与父母同住，。