评估报告工作底稿-项目效益及偿债能力评价(编辑修改稿)

评估报告工作底稿-项目效益及偿债能力评价(编辑修改稿)内容摘要：

经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一批高素质的专业管理人员。 该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，公司 财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股东实力及项目条件衡 量 ，该 公 司 符 合 我 行 竞 争 优 质 客 户 的 条 件 ， 20xx 年我行审批认定 该企业为未评级客户，信用等级按 A+级掌握。 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模 “愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路 2 212 号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。 该项目占地面积 48,340Ｍ 2（其中净用地面积 35,762Ｍ 2 ， 道路面积12,578Ｍ 2）总建筑面积 155,878Ｍ 2，（ 商 铺 12,679Ｍ 2该数为预测 数 ，车库 382 个 车位 ，住宅 135,228Ｍ 2，会所 3,278Ｍ 2）， 容 积 率 ，是由三种住宅类型组成，共 18 栋 ，可 售 面 积 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情况列表如下 : 建筑区域 楼层 建筑面积 Ｍ 2 客户数 A 区 4 栋 12— 13 层 17, 176 B 区 3 栋 18— 19 层 30, 306 C 区 2 栋 18— 19 层 21, 198 D 区 2 栋 19 层 19, 204 E 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 F 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 G 区 2 栋 12 层 7, 80 K 区 1 栋 8 层 4, 75 合 计 139, 1,447 设计、施工、监理单位资质： 施工单位 设计单位 监理单位 广 东 珠 江 工 程 总承包有限公司 广 东 珠 江 建 筑 工 程 设计公司 广 东 珠 江 建 设 工 程 监理有限公司 贰级企业证书 甲级（设计证） 乙级（暂定） 设 计 、施 工 及 监 理 单 位 均 具 有 承 揽 此 项 目 相 关 工 程 任 务 的 资 质 及 能力。 二、项目审批手续及进度 目前项目建设已领取了《建设用地规划许可证》、《建设用地 批准书 》、《 商 品 房 预 售 许 可 证 》及 部 分 建 筑 面 积 的《 建 设 工 程 规 划 许 可 证 》。 从项目建设文件依据方面看，该项目《国有土地使用证》、《施工许可证》尚在办理之中 ,对 今 后 项 目 销 售 及 银 行 贷 款 抵 押 手 续 的 办 理 将 会 造 成 影响 ，合 生 愉 景 公 司 须 尽 快 办 理 有 关 手 续 ，方 能 确 保 项 目 正 常 按 计 划 运 作。 只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将具有一定的保证。 “ 愉 景 南 苑 ” 建 设 条 件 、 形 象 进 度 良 好 ， 该 项 目 进 入 主 体 及 配 套设施建设阶段。 20xx 年初动工建设以来该项目 A、 B 区共 7 栋已结构封顶， C、 D、 E、 F 区已达 7—— 8 层， G 区开工现已 +00。 该 项 目 整 体 计 划于 20xx 年中全部竣工交付使用。 第三章 市场评价 一、 市场供求现状及其发展趋势分析 从目前广州市房地产市来看，随着我市居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。 这样 广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。 全省在建商品房突破一亿平方米，其中广州市开工的项目高达 4,000 万平方米，去年全省商品房的销售增幅低于 10%； 广州市商品房空置面积近 2,000 万 平 方 米 ，新 开 工 面 积 增 长仍在两位数以上，加上今年 1 万平方米的新开发量。 以上已反映供应量高于需求量。 但在这种状况下广州市的楼市还是存在着不同层次的发展空间。 国 经 济 的 高 速 发 展 以 及 入 世 的 利 好 ,对 中 国 房 地 尤 其 是 对 广东 楼 市 的 促 进 作 用 是 直 接 而 实 在 的 ,虽 然 去 年 广 东 全 省 商 品销 售 下 降 ，但 这 是 在 广 东 楼 市 多 年 来 销 售 高 速 增 长 后 基 数 变大而致。 广州市近三年商品房当年成交量均超过同期批准上市量。 广州空置房数量为 560 万 平 方 米 ，而 广 州 市 人 口 高达 900 多万 人 ，每 一 人 增 加 一 平 方 米 ，便 可 将 560 万平方米的空置房消化殆尽。 当前世界发达国家人均居住面积高 35 平方米，而广州人均住房不足 14 平方米，故且不计外 来与新增人口对 住 房 的 需 求 ，仅 是 广 州 现 有 居 民 改 善 住 需 求 提 供 给 房 地 发展的潜力与空间便是极其巨大。 这说明广州市的楼市还是有能力扛起这巨大的空置房，而且发展空间还是有的。 在这可发展空间里，门槛也提高了。 这就是部分环境优美、设计合理、配套齐全和交通便利的楼盘仍具有较大的市场。 二、市场竞争能力分析 地理位置情况 ： 本项目位居海珠要冲，中山大学、广东教育学院、广东省经济管理干部学院等著名学府近在咫尺，东临广州大道、北靠新港西路、地铁二号线贯穿整个路线，交通极为便利，人文地理环境较好。 小区附近配套设施齐全，区域内 有大型 会 所 、超 市 、农 贸 市 场 、公交 车 场 、餐 馆 洒 店 、学 校 、医 院 及 体 育 场 馆 等 配 套 建 设 ， 可满足居民的基本生活文娱需要 加上该项目合理的规划设计、完善的配套设施、优雅的 园 区 环 境 、专 业 的 物 业 管 理 ， 户 型 设 计 实 用 ，住 宅 首 层 大 部 分 规 划 为架空层等都 已树立了极高的声誉，赢得人们广泛欢迎。 合生创展集团公司所开发的商品房比较适合现在消费者的需求特点，无论是在地段、面积 、层 次 、居 住 环 境 、物 业 管 理 上 有广东康景物业服务有限公司具有丰富的小区管理经验。 都已在人们心目中有了一个较为具体、良好的定位，同时也树立了品牌形象。 形态结构规划 小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住 园 区。 住 宅 立 面 处 理 以 具 有 现 代 化 气 息 的 岭 南 特 色 为 目 标。 底 层 部 位架 空 结 合 布 置 ，将 室 外 铺 地 自 然 延 伸 进 入 架 空 层 ，避 免 架 空 层 无 人 光 顾的 情 景 ，屋 顶 部 分 作 绿 化 处 理 ，顶 盖 弧 型 飘 板 ，局 部 漏 空 ，体 身 通 透 轻盈 的 特 点。 标 准 层 处 理 为 标 准 凸 窗 台 ，透 空 铁 饰 阳 台 栏 杆 ，同 时 户 型 之间避免视线干扰。 小区设计有三种住宅类型，共 18 栋，户型从二房一厅一卫至四房。