行业分析：2008年天津二手房买卖市场报告(编辑修改稿)

行业分析：2008年天津二手房买卖市场报告(编辑修改稿)内容摘要：

跌的主观预期十分强烈，随后被寄予厚望 “金九银十 ”市场也没有显现火热的场面，四季度全球经济衰退，中国经济增速放缓，宏观调控掉转方向，由 “一防一控 ”转向 “保增长、扩内需 ”，历史罕见的百日内五次降息，为发挥房地产业对经济的拉动作用，国家及各地方政府从 “”到 “”相继出台了一系列保证房地产市场稳定健康发展的调税减息政策，营造相对宽松的信贷环境，将最大的实惠让利于购 房者，对于楼市的消费结构进行合理的修正，在众多新政的综合利好下， 08年末的二手楼市出现 “止跌 ”随之 “上扬 ”趋势，让年末天津市二手楼市不论在市场信心、购买意愿还是交易量上均有所好转。 20xx 年天津二手房买卖市场成交价格涨幅趋缓 20xx 年天津市二手房市场成交价格总体表现涨幅趋缓、小幅震荡，全年整体交易价格为 5272元 /平米，与去年同比上涨了 %，其中中心城区成交均价为 6834元 /平米，同比上涨 %，环城四区 4554 元 /平米，同比上涨 %，滨海新区 4458 元 /平米，同比上涨 %，郊县五区 2754 元 /平米，同比上涨 %。 图表 4： 20xx 年与 20xx 年天津市二手房均价走势比对 数据来源： 我爱我家 图表 5： 20xx 年 天津中心 城区二手房均价情况 数据来源：我爱我家 与 20xx 年的一路上扬相比， 08 年天津市二手住宅的平均交易价格涨幅逐渐趋缓，并在第二季度开始出现震荡局面 ，最终使得全年的交易均价维持在小范围内波动。 我爱我家认为，自年初起，市场被观望气氛笼罩，且随着奥运会的召开、全球经济衰退以及国内经济减速，观望日渐浓郁，购房需求大幅萎缩，成交价格也经历了由涨到稳再到下滑的过程，全年国家宏观调控的逆转使得消费者对市场的信心大幅下降，加之年内 CPI 的一路上涨，居民实际购买力减弱，购房者对房价下降的预期随之强烈；其次 “拐点论 ”、一线城市房价下跌、一手房由打折促销到明显降价也势必动摇其周边二手房价格的坚挺；再从供需双方来看，市场中需求的萎缩直接导致房源的供给剩余，供需比例失衡导致业 主的出售心态急切，部分业主在售价上出现松动以尽快将房屋出手套现，综上因素全年全市不同区域房价出现了不同程度的降幅，但基于区域、配套及现房三大传统优势，二手房均价的降幅小于一手。 20xx 年区域成交中心城区仍居主流 区域比重略有变化 图表 6： 20xx 年与 20xx 年区域交易量比重对比 数据来源 ： 我爱我家 据我爱我家的数据统计显示，在中心城区、环城四区、滨海新区以及郊县五区四大区域中，中心城区成交占比 %，与去年相比下降了 %，仍居于主流位置，环城四区成交占比%，同比下降 %，滨海新区占比 %，同比上涨 %，郊县五区占比 %，同比上涨 %。 对于以上数据变化，我爱我家认为，随着全市区域发展的变化，二手 房的区域格局也在逐渐变化，中心城区既是天津市的政治、文化、经济中心，又是连接全市各区域的枢纽，不论其地理位置的优越还是对其他区域的辐射作用，其二手房市场的成交以绝对的优势居于主流地位；近年来，随着国家对天津以及天津市内区域功能的重新定位，环外各区的市场也日渐活跃，尤以国家经济发展重点 ——滨海新区的崛起为主，随着滨海新区对整个环渤海地区的龙头带动作用日益凸显，滨海地区的外来人口大幅增加，外来人口的增量无疑为该区域二手房市场带来了强大的需求，此外， 08 年大港区的数月成交第一也一改过去塘沽区一枝独秀的局面，形成了 齐头并进的势头；今年环城四区的交易比重与去年相比基本持平，环城四区紧邻 天津中心 城区，在中心城区的辐射下，其交通、配套等都实现了快速发展，今年该区域内多个新建商品房项目开盘上市，日后随之进入流通领域之后，二手房的交易将会更加活跃。 20xx 年天津二手房买卖市场中小户型成绝对主流 图表 7： 08 年 1 月至 08 年 12月交易面积比重对比 数据来源： 我爱我家 图表 8： 08 年 1 月至 08 年 12月交易居室比重对比 数据来源：我爱我家 纵观 20xx 年的成交居室及面积分布，可以看出 90 平米以下一、二居室户型成为交易的绝对主力，据我爱我家数据显示，全年成交中 60 平米以下房源占总体成交的 %， 6090 平米区间内房源成交占比 %，二者共计达近 80%，居室分类来看，一居室占总体成交的 %，二居室房源更是占总体成交的一半以上，达 %；面积 90 平米以上、三居及三居以上户型在总体成交中所占比例相对较小。 我爱我家认为，在国家对住宅市场的有利调控下，中小户型房源得以迅速发展，成为交易主力军，一方面在存量房市场中，中小户型供给大，伴随国家政策的侧重，购买此类住房的优惠也较大，近年来房价的飞涨、物价的攀升使得居民的实际购买力下降，中小户型以面积适中、功能适当、总价较低的高性价比博得大多数自住型置业群体的青睐，其中两居室房源更加适用于家庭改善型居住，购房者对未来房价的走势不明确，也担心将来一居换两居难以实现，因此多数购买力稍高的置业者选择直接购买两居室住房，因此所有成交中两居室房源成交比重占据绝对优势；而三居及三居 以上的住房在成交中一直保持较低的比例，一方面自“”新政以来改善型需求被压制，近期的各项政策也并未涉及此类房源，另外，在购买此类住房的客户中多以已拥有自住房的投资型购房者居多，综合宏观政策以及供需关系来看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市场的成交难超中小户型普通住宅。 20xx 年天津二手房买卖市场交易总价变化平稳 图表 9： 08 年 1 月至 08 年 12月交易价格比重对比 数据来源： 我爱我家 从我爱我家对全年交易总价的变。