美的海岸花园项目市场调研报告(编辑修改稿)

美的海岸花园项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

地基工程需更多资金。 ５） 地块上分布有高压缆线，需做地埋处理。 ６） 防洪堤外不许建成商品房以及 本身的再加固，增加了成本。 三、项目定位分析 （一）本地块适宜做的住宅项目 不同住宅项目所应具备的地产因子 一般地，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子 单身公寓 普通住宅 中高档洋房 别墅豪宅 中高档洋房、别墅住宅说明 美的海岸花园符合情况 对公共效能的依赖性 很强 强 一般 弱 不宜闹市区、人员混杂区 符合 对噪音、环境干扰的适应性 强 较强 弱 很弱 不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市等 符合 对小区（菜市场）配套要求 高 很高 高 高 不宜商场 上加住宅 符合 小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 应有高水准专业物业管理公司 可达到 建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 可达到 容积率、覆 无 一般 低 低 低密度 =豪宅 符合 盖率要求 对休闲空间、绿化要求 无 一般 高 很高 具有品味的专用康乐、商务会所用小区 符合 景观要求 无 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 符合 以上分析表明：本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档住宅地块。 （二）顺德市居民住宅供给 —— 需求分析 １、 北滘镇 —— 顺德市各类 代表性居民住宅情况分析 １） 北滘镇 —— 顺德市具有代表性的几类住宅 顺德市是一个从传统农村乡镇经过工业化后形成的高度工业化城镇。 其工业非常发达，同时，第三产业相对落后，整个城市还具有相当的乡村色彩。 表现在居民的住宅消费习惯上，当地居民购地自建房屋的传统习惯依然十分盛行，房地产开发各自为政，小区规划意识淡薄，小区规模小等。 目前，北滘镇 —— 顺德市主要有以下几类具有代表性的住宅。 ①普通自建房 ②别墅等豪华自建房 ③普通商品房 ④中高档洋房 ⑤别墅等豪华商品房 2） 北滘镇 —— 顺德市各类代表性住宅的主要特点 ①市场定位 楼盘类型 市场定位 普通自建房 自用 别墅等豪华自建房 自用 普通商品房 企业普通职工 中高档洋房 企业中高级管理员工、港澳外销市场 别墅等豪华商品房 企业高层管理人员、私营老板、港澳外销市场 ②建筑风格 楼盘类型 建筑风格、选材 普通自建房 无风格意识，选材从经济角度考虑 别墅等豪华自建房 张扬富贵的顺德式风格，选材考究、与众不同 普通商品房 无风格意识，选材普通 中高档洋房 外销盘复制香港式大型屋村风格，选材上注重与建筑风格本身的匹配 别墅等豪华商品房 外销盘复制香港式大型屋村风 格，选材上注重与建筑风格本身的匹配 ③建筑布局、环艺规划及小区生活空间的营造 楼盘类型 建筑布局、环艺规划及小区生活空间的营造 普通自建房 无规划意识、无小区概念 别墅等豪华自建房 高密度兵营式布局，无所谓环艺和公共生活空间 普通商品房 鸽笼式、火柴盒式的建筑布局和共享空间 中高档洋房 注重环艺和生活空间的营造，但建筑布局普遍死板 别墅等豪华商品房 注重环艺规划和生活空间的营造，但建筑布局普遍死板 ④户型设计及房间功能分配 楼盘类型 户型设计及房间功能分配 普通自建房 依传统需要设计 别墅 等豪华自建房 自取所需 普通商品房 建成之后，已经落后 中高档洋房 外销盘多从度假角度考虑，以小巧实用为主 别墅等豪华商品房 较合理，可参考 ⑤物业管理 楼盘类型 物业管理 普通自建房 无 别墅等豪华自建房 有，本地化 普通商品房 处于原始状态的物业管理 中高档洋房 典型港式管理 别墅等豪华商品房 典型港式管理 ２、 北滘镇 —— 顺德市居民住宅需求分析 １） 政府对提高当地房地产发展水平将采取的措施 根据顺德市刘世宜副市长在全市房地产工作会议上的讲话，顺德市房地产市场主要存在以下问题： ① 商住用地开发量 过大，商品房总量供过于求。 目前空置量多达 万平方米， 4000 多套，主要是豪华高层和一些分散建设、设施不配套、位置较差、环境较差的多层楼房。 ② 分散建设比较严重，影响了环境效益和社会效益。 ③ 商品房建设质量不高，环境及配套设施建设跟不上，综合开发水平较低。 ④ 规划、建筑、物业管理、中介服务等管理工作不力，影响了房地产业的健康发展。 针对以上问题，同时为把房地产扶持成为顺德市的重要经济支柱之一，政府承诺要达成“一个共识”、实行“两个结合”、按照“三点要求”、采取“四项措施”、重点抓好“五个方面的提高”。 重点包括如下内容。 ① 要集中、连片建设，克服分散建设这一老大难问题。 今后不准卖地给住户自己建设，只能代建或统建。 ② 政府垄断土地一级市场，严格控制商住用地规模，现阶段主要以消化和调整使用现有空置商住地为主。 各镇在消化完现有空置用地之前，不得再新征商住用地。 ③ 努力提高小区总体和建筑单体的设计水平，提高建筑质量，提高市政 建设和配套设施的建设水平， 提高市容环境、绿化、美化水平。 在绿化建设中，要坚持顺德的“水乡”特色，着重在“山”、“水”、“路”方面做文章。 住宅小区的绿化面积不得低于总用地面积的 30%。 顺德市政府关于住宅建设的以上承诺，代表了顺德居民住宅需求的基本方向，发展商应当在基本要求的基础上，精雕细刻，向市场提供富有个性的真正为市场接收的产品。 ２） 当地居民家庭结构状况 根据调查所得的相关资料，顺德市 —— 北滘镇居民家庭结构具有以下特征： 家庭类型 外来人口家庭 当地家庭 人口情况 普遍一家三口结构 普遍一家三口以上结构 长辈是否 同住 与夫妇一方父母同住较普遍 普通家庭成家子女不与父母同住，富有家庭同住情况普遍 外为客人情况 经常接待家乡南下客人 一般不在家接待 保姆雇佣情况 若不与父母同住，一般会雇保姆 只要经济条件许可，一般会请保姆 ３） 当地居民的收入状况及支付能力情况，原已作了详尽的分析和阐述。 从项目定位的角度讲，要注意以下要素。 支付能力指标 住宅类型 价位：元 /平米 备注 高 低 心理价位 洋房 4500 1700 别墅 6000 4500 物业部款 洋房 60 万 20 万 别墅 400 万 100 万 按揭首期款 洋房 20 万 6 万 别墅 120 万 30 万 按揭月供款 洋房 5000 20xx 别墅 30000 10000 ４） 当地居民的住宅需求在户型上的特征： 家庭类型 需求程度 外来家庭 当地家庭 A— 1 主人房 1 间，必备 1 间，必备 A— 2 子女房 1 间，必备 1~2 间，必备，数量依家庭实际人口需要定 A— 3 长辈房 1 间，必备 1 间，非必备 A— 4 客人房 1 间，非必备 1 间，非必备 A— 5 工人房 1 间，非必备，视经济能力和实际需要定 1 间，非必备，高经济能力和实际 需要定 A— 6 多功能房 1~3 间，非必备，视经济能力定 1~3 间，非必备，视经济能力定 B— 1 饭厅 1 间，必备 1 间，必备 B— 2 客厅 1 间，必备 1 间，必备 C— 1 主人卫 1 间，非必备，视经济能力定 1 间，非必备，视经济能力定 C— 2 公用卫 1 间，必备 1 间，必备 C— 3 工人卫 1 间，非必备，视有无工作房定 1 间，非必备，视有无工人房定 D— 1 厨房 1 间，必备 1 间，必备 D— 2 阳台 1 间，必备 1 间，必备 （三）项目定位 总体市场定位： 为 21 世纪顺德人（珠江三角洲人）量向定造 的海岸风情高尚住宅社区。 主力客户群定位 １） 地域：以顺德市为中心辐射的珠江三角洲为主，其他地区及港澳外销市场为辅。 ２） 阶层细分 ① 洋房的目标客户 这类目标客户拥有稳定的收入来源，家庭年收入在 4 万 ~10 万元的小康之家，年龄在 25 岁 ~35 岁居多，家庭结构简单，生活品味较高，拥有较高的学历和文化层次。 主要对象有以下几种：顺德知名企业（美的、科龙、蚬华、万家乐、新力等企业）中的中高级白领阶层和销售精英；在当地邮电、金融、医疗部门就职的白领人士；当地从事个体经营、小规模加。