绍兴商品住宅市场调查报告(编辑修改稿)

绍兴商品住宅市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

503m178。 =38966 建筑面积 容积率 一块 ，一块 绿化率 30% 建筑形态 独立别墅、联体别墅、排屋 主力户型 独立别墅 450m2左右，双联别墅 300330m2左右，排屋 250m2左右 房源总数 89套 ,其中独立别墅 10套，双联别墅 28套，排屋 51套 销售均价 独立别墅约 120xx 元 /m2,双联别墅约 9000 元 /m2，排屋约 7000/m2 主力总价 独立别墅 500600万元，双联 250300万元，排屋 170 万元左右 配套设施 / 形象进度 主体完工 开盘时间 20xx年 12月 销售情况 排屋目前已全部售完；尚余少量双联别墅西边套 综合评价 该楼盘是近 2 年内市区罕有的低密度低容积率住宅项目，主要面向的是高收入消费者，周边自然环境较好；由于开盘初期定价较低，据了解排屋开盘时的均价仅为 6000 元左右，因此取得了较好的销售成绩，而独立和联体别墅由于总价较高，且小区整体规模较小、内部配套设施不完善，因此销售速度相对较慢。 C. 三和锦苑 开发商 绍兴市三和房地产开发有限 公司 设计单位 浙江华汇设计集团有限公司 物业管理 杭州佰全物业 地理位置 经济开发区舜江路 占地面积 38030m2 建筑面积 25100m2 容积率 绿化率 40% 建筑形态 双联别墅、叠排 主力户型 双联别墅 300m2左右，叠排 200250m2 房源总数 90套 ,其中双联别墅 54套，叠排 36套 销售均价 双联别墅约 8000 元 /m2，叠排约 6600/m2 主力总价 双联别墅约 250 万元，叠排 130160 万元 配套设施 / 形象进度 准现房 开盘时间 20xx年 9 月 销售情况 总体销售率约 50%,其中 综合评价 该楼盘位于舜江路南端，周边自然环境一般，尽管定位为双联别墅为主的别墅式小区，但由于整体建筑和园林设计品位不高，而建筑密度相对偏高，因此楼盘性价比相对较低，销售不畅。 总体上来讲，该楼盘目前的销售差主要问题在于设计，由于规划上布置了大量的占用土地的双联别墅，从而提高了小区的密度，降低了整个小区环境品质。 迪荡新城板块 迪荡新城东起越州大桥及东环线，西至环城东路，南临人民东路北侧古水道，北到 104 国道北复线。 规划中的迪荡新城定位为‚历 史、文化、艺术‛和‚现代、科技、文明‛，建成之后将是绍兴区域性的现代商贸和商务中心、城市开发和经营的创新示范区。 迪荡新城形将成为与解放路遥相呼应的商业区。 目前迪荡新城内在开发的住宅楼盘主要为世茂的盛世名苑，其余大部分为商业和办公物业，但随着迪荡新城逐步形成气候，将会带动周边住宅地块开发的升温。 A. 盛世名苑 开发商 绍兴世茂新城房地产开发有限公司 设计单位 华东建筑设计研究院、美国泛亚 物业管理 上海世茂第一太平 地理位置 云东路以北，环城河以东，迪荡新城 E6 地块 占地面积 90928m178。 建筑面积 190975m2 容积率 绿化率 60% 建筑形态 高层、小高层住宅 主力户型 平面层 100120m2， 140170m2，跃层 250300 m2 房源总数 1178套 销售均价 约 8000元 /m2 主力总价 90130万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体完工 开盘时间 07年 8 月 销售情况 开盘半个月以来签约率将近 50%，预订率超过 90% 综合评价 世茂地产作为全国性的品牌房企和上市公司，拥有较好的品牌知名度和资金实力，而以世茂项目为主的迪荡新城前 景被公众看好，作为一个定位高端的新兴开发城区，迪荡新城未来将很可能成为未来绍兴的 CBD 区域，因此，从这个意义上说，世茂本次开盘的住宅房源是被大家期待和关注的，开盘前交保证金登记人数超过 20xx千人的现象充分说明了其受欢迎程度。 此外，世茂集团首次进入绍兴市场也充分体现了其品牌企业的独特运作风格，将近 20万平方米的高层住宅准现房开盘的模式让绍兴消费者充分感受到了其企业的雄厚实力，而大规模的广告宣传投入则极大地提升了其知名度，所以说，此次世茂楼盘开盘一举取得巨大成功应该归功于企业高水平的开发运作和宣传造势。 镜湖新区板块 20xx 年 10 月 30 日，绍兴市人大常委会第 37 次会议审议通过《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出‚精心规划建设‘城市绿心’与市‚行政中心‛；并首次正式将镜湖新区功能定位为‚生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区‛。 镜湖新区位于绍兴老城区以北，越城区、柯桥区和袍江区交汇处，行政区划 76 平方公里，其中核心区块 (城市绿心 )开发建设面积 平方公里 ,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。 新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处 3公里，距萧山 国际机场25公里。 镜湖新区在原越城区灵芝、东浦两镇的基础上组建而成，包括从绍兴县划入的 15个行政村，共计 73个行政村， 1 个居民委员会。 预计到 2020 年，人口规模将达到 万人。 镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板 块。 A. 坤和山水人家 开发商 坤和建设 (绍兴 )有限公司 设计单位 中建国际 (深圳 )设计顾问有限公司、深圳华森建筑顾问 物业管理 深圳之平物业服务有限公司 地理位置 解放北路与北复线交汇处 占地面积 174421m178。 建筑面积 314989m2 容积率 一号地块 ，二号地块 ，三号地块 绿化率 40% 建筑形态 高层住宅、高层办公、排屋 主力户型 一期高层以 270290m2跃层户型为主，排屋 280380 m2 房源总数 一号地块 442套 销售均价 高层约 9000元 /m2，排屋 1500020xx 元 /m2 主力总价 高层跃层 200280万元，排屋 500800万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体施工 开盘时间 一期首批房源 07 年 2 月，第二批房源 07 年 5 月，第三批房源 07 年 8月，排屋预计 9 月份开盘 销售情况 总体销售率近 90% 综合评价 大滩区块由于优越的自然环境和与市中心之间便利的交通条件已经成为绍兴高档楼盘的主要供应地，良好的地段优势、高端的产品定位以及坤和房产的品牌影响使该楼盘销售火暴，尽管绝大部分房源动则数百万元的总价，但是高端 的产品品质还是体现了良好的性价比，而坤和房产以小批量逐步开盘、大幅提价的策略更刺激了市场的热情，总体上来讲，该楼盘在建筑设计、智能化程度以及产品配置上在绍兴处于绝对的领先地位，为开发商赢得了名利双收的良好效应。 B. 金昌白鹭金滩 开发商 浙江金昌房地产集团有限公司 设计单位 澳大利亚柏涛、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亚国际 物业管理 绍兴金昌物业管理有限公司 地理位置 104国道北复线南侧 占地面积 约 15万 m178。 建筑面积 约 37万 m2(其中住宅、商业及配套约 27 万平方米 ) 容积率 绿化率 36% 建筑形态 排屋、双联别墅、小高层、高层 主力户型 排屋 200250m2，双联 300 m2左右，小高层、高层 140200m2 房源总数 共 20xx余套 销售均价 高层约 9000元 /m2，排屋约 15000 元 /m2，双联约 20xx0 元 /m2 主力总价 高层 120200万元，排屋 300400 万元，双联 500800 万元 配套设施 完善的商业和社区活动配套 形象进度 主体施工 开盘时间 一期排屋 07年 6 月 销售情况 一期基本售罄 综合评价 金昌房产作为绍 兴本地规模最大的民营房地产开发企业，在绍兴当地曾成功开发多个楼盘，具有广泛的社会关系和较高的品牌知名度；作为一家在市场竞争中不断发展壮大的民营企业，金昌房产在企业经营和市场竞争意识方面超过了绝大部分的本地企业，从白鹭金滩项目来讲，无论是总体规划、建筑设计还是在宣传推广方面比起世茂、坤和等所谓的外来房地产大鳄来可以说是有过之而无不及。 白鹭金滩项目拥有‚中国人居环境建设金牌试点项目‛的头衔，并配有众多高档次的生活配套设施以及具有在绍兴领先的智能化和建筑配套技术，尽管售价不菲，但是由于客户定位主要面向高端住宅消费 群体，因此销售业绩颇好。 城西青甸湖板块 青甸湖板块位于镜湖新区西南面，东起绍大线，南至鉴湖江，西至绍齐公路，北至杭甬铁路和 104 国道。 总用地约 573 公顷（其中水面 133 公顷，可开发建设用地 440 公顷），规划为旅游、休闲、居住综合区。 由于青甸湖板块东侧紧贴越城区，西邻柯桥，是越城到柯桥的必经区域，随着市政府对该区域规划定位的明确以及越城区与柯桥一体化发展趋势的明朗，该板块将逐步发展成为绍兴市区主要的居住区块，尽管目前板块内在建楼盘数量不多，随着开发用地逐步增加供应，板快效应将很快得到体现。 A. 金昌美院 开发商 浙江金昌房地产集团有限公司 设计单位 澳大利亚柏涛、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亚国际 物业管理 绍兴金昌物业管理有限公司 地理位置 胜利西路二环西路交叉口 占地面积 35050m178。 建筑面积 73605m2 容积率 绿化率 30% 建筑形态 小高层、高层 主力户型 100110m2小三房、 120130 m2经济三房 房源总数 600余套 销售均价 约 6500元 /m2 主力总价 6090万元 配套设施 10000平米中央大花园、完善的社区生 活配套、绍兴一中、湿地公园 形象进度 主体施工 开盘时间 07年 4 月 销售情况 售罄 综合评价 金昌美院小区整体规划为小高层和高层住宅区，是目前城西唯一的一个纯高层住宅区，规划上较好地体现了高层住宅区低密度的、视野开阔的特点，从售价上来讲， 6500 元的均价相对适中，由于其主力户型定位为小面积户型，因此总价得到了较好的控制， 6070 万元总价的房源在开盘当天便抢购一空，购房客户以在柯桥工作的年轻人和投资型客户为主。 金昌美院可以说是目前绍兴房地产市场火暴形式的最佳注释， 600余套的开发量短时间便销售 一空，开发商快速实现资金回笼。 B. 镜湖人家 开发商 绍兴山川房地产开发有限公司 设计单位 中国美院风景建筑设计研究院 物业管理 / 地理位置 胜利西路以南，绍大线以西 占地面积 23692m178。 建筑面积 40276m2 容积率 绿化率 34% 建筑形态 多层、小高层 主力户型 多层 150m2左右，小高层 110140m2 房源总数 268套 销售均价 多层 5800元 /m2，小高层约 6300 元 /m2 主力总价 6090万元 配套设施 绍兴一中、湿地公园 形象进度 主体施 工 开盘时间 07年 5 月 销售情况 销售率约 70% 综合。