狮城百丽庄园项目策划案(编辑修改稿)

狮城百丽庄园项目策划案(编辑修改稿)内容摘要：

0 元 /平米 最高价： 5200/平米 后期销售随着施工进度、市场变化以及消费者的认知，随时进行价格策略的跟进调整，以观后效，效果能否令人满意，还需要看销售策略的实施运行能否到位，不过最终我们的目标是实现销售的量具化，利润的最大化。 （五）客户群体潜在需求分析 客户对东北部地区沿线别墅产品的 认知度 排列： 地理位置 户型面积 价格 户型的居住使用功能 社区规模 和园艺 区内软硬件配套设施 物业管理 区外大环境 证照是否齐全 （六）客户群体投资意向分析 作为第一居所（所占比例 55%） 永久居住；适于三口之家或三代同堂 作为第二或第三居所（所占比例 45%） A 久居城区闹市中心，远离城市的喧嚣和繁杂 ,在经济实力允许的情况下 ,选择在郊区购置第二或第三居所 ,与自然贴近。 B 精明的投资一族，良好的资金运作，会带来具大的利润回报。 （七）客户群体特征分析 由于交通的便利因素、愿意选择城市边际住宅 中资、外资、合资企业的中高层管理人员，高级白 领一族 外籍客户 私营企业主、个体老板 政府官员 海外归来的创业人员 炒股票的赢家 演艺届、体育届、文化圈、艺术圈的人 九、项目机会点分析 地段优势 —— 欢迎独具慧眼的您 大环境成熟 —— TOWNHOUSE 聚集区 0%10%20%30%40%50%60%比例比例 55% 45%第一居所 第二居所 绿树掩映 —— 享受森林浴，自在观大千 建筑风格 —— 现代主张，品味艺术与生活 户型设计 —— 创新时尚，实用，曼妙精致兼容 园林设计 —— 健康安全、生态环保 物业管理 —— 全方位酒店式物业经营管理 十、项目风险分析 与同质产品的竞争 本案的产品是一种创新，但能否经得起市场的 严峻考验，能否被消费者所认可，仍是我们所顾虑和担心的。 市场千变万化，但有规律可寻，只有我们在不断地摸清市场的脉搏，及时调整销售策略，相信会出现销售的奇迹。 工程进度的快慢 本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞销 ，给销售带来了极大的负面影响。 如果工程跟的上，严格按照建设计划进行，让消费者看到项目的成长过程，会极大增强消费者的信心保障，这一点也是当前的重工之重。 第 三 部 分 营 销 定 位 篇 一、企划推广的核心概念 地产项目制胜的关键是品质和创新，在市场同质 化的今天，品质不是制胜关键，创新也不仅是产品的创新，而是升华为一种观念的创新。 我们推销产品，靠的是品质，更要靠的是思想和文化。 我们赎卖的是思想和文化，是对生活的理解和感悟，是对生活的热爱和对生活的憧憬。 我们要创造需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推广，是用观念和卖点与消费者沟通。 基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更 丰富的内容支撑。 产品综合力， 将是宣传的强势所在，优越的 性能价格比 将是获胜的法宝。 企划推广诉求核心：创新 —— 品质 —— 风格 —— 专业  创新 “创新”是对本案“产品力”最好的囊括，涵盖了本案建筑形式的精髓。 可以说，本案的建筑形式是创新的，是类别墅住宅；有公寓的模式，却可以体验别墅的居住感受；有天有地；即经济实用，又不失豪华、气派„„拥有这诸多产品优势，将促使我们的项目从市场大量的板楼、 Townhouse 之中脱颖而出。 我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对居住的挑剔。  品质 亦庄的项目多以价廉物美为自身主要优势来抢夺市场份额，而开发商均喜爱以低价入市 的形式来吸引消费者的 注意，往往忽略了突出产品自身的品质诉求。 所 以，我们应不同于时下的一般项目，我们所要倡导的，是一种高品质的生活，我们所要做的，是从普遍的“ TOWNHOUSE”中独树一面品质的大旗，创造亦庄地区真正的精品住宅。  风格 我们所阐述的“风格”，是与建筑外观相联系的，具有不可分割的关系。 本案超凡脱俗的产品在众多以郊区化、田园化形象为标签的项目中应显得充满个性、现代和时尚，引领了一种真正的潮流，在亦庄甚至在北京都是一种全新的建筑概念，是在诠释独特的舒适住宅风格。  专业 由于经济开发区是一块众人皆知的肥肉，众多开发商的跑马圈地，低价入市，直接导致了其市场 中大批非专业操作项目的诞生：手续不全、粗制滥造的怪胎比比皆是。 所以，我们应对项目进行彻底的、统一的专业手法操作，使一种严谨、有效、追求精品的专业态度和作风渗透入每一个开发的细微末节。 我们认为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是以后在产品力推广时应注重宣传和大力宣传的，我们的一切广告策划都将围绕项目的产品特征、建筑形式展开。 二、品牌意识的导入 品牌就是商品差异，就是个性。 品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它同类商品区别开来。 每一个品牌，都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客 户群。 做为一个泛别墅项目在北京市众多的别墅项目中，只有将项目的营销策划有效的导入品牌意识，以提升项目档次而取得良好的销售效应。 创新 —— 品质 —— 风格 —— 专业 创新性 —— 指经营意识，规划设计，服务理念，具有超 前性。 品质性 —— 指采用的配套设备、风格，国际化，信息智 能化。 风格性 —— 指建筑本身体现独有的风格，通过装饰艺术美化展现。 专业化 —— 即人性化，不同的空间安排，满足不同人士的需求。 三、品牌形象的塑造 赋予项目清新独特易记的名字及区别于商品识别的标志 ，设计独特的个性形象包装，通过系列社会性公关（或推广）活动，迅速在市场建立认识度。 （导入 CIS 系统） 在消费者立场上，力求产品设计精细，平面布局合理， 配套方便实惠，充分体现文化，体现品味。 保证施工质量和进度，给予购买者信心保障，建立品牌形象。 提高销售质量，做为一个提供人性化设计的发展商，应让客户享受到我们所提供全面优质的品牌服务。 加强售后服务，通过提供完善的售后服务将楼盘的品牌效应延续。 例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好的入住氛围，形成良好声 誉，从而获得经济效益和社会效益双丰收。 最终，我们倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在于通过树立项目的品牌形象从而树立发展商的整体品牌形象。 建立完善的销售渠道，例如：通过客户介绍新客户购买且成功成交的，应给予旧客户各种不同的优惠。 其目的是巩固已有的市场份额的基础上，再进一步扩大市场占有率。 四、产品定位 对于地产项目而言，最容易打动消费者的 —— 首先是交通，便捷的交通优势是买家永远不会抛弃的主题；其次是产品，是板是塔是“汤”是墅，买家想要什么，他自然会关注什么；再次是价格，物美价廉 不只适用于普通日常生活用品，对于不动产同样适用；还有环境，自然居住已经不是提倡的主题而是必须的主题，至于物业管理、小区智能化配套等其他元素，也是买家评价项目好坏的标准之一。 对于本案来讲，周边项目云集，势必造成强烈市场竞争，可谓此一时，彼一时，要想在众多个案中脱颖而出，必须探求出市场需求的真谛。 周边大环境已趋于成熟，已得到了众多消费者的认可，所以不能将它作为强势卖点来宣传，所以，针对本案而言，从前期整体规划、园林规划、产品规划等一系列工作都应提前步入实效，做到对产品细致、严谨、一丝不苟的剖析论断，做到 对市场、对有效需求消费群体有的放矢，而不至于盲目制造产品，盲目推向市场，而最终以失败告之。 终上， 产品综合力， 将是宣传的强势所在，优越的 性能价格比 将是获胜的法宝。 这是一种全新的产品 她是崭新的，以前从未在北京市场出现过的，这种新的产品风格和建筑形式集合了以往住宅建筑的优点，是混杂的共荣体。 它是一种介于 HOWNHOUSE 和板楼之间的产品，层数 4 层半或 6 层半，全部 为跃层，内部又错又挑空，通过赠送的夹层空间，给消费者提供完全DIE 计划，用自己的智慧，创造符合个人品位，身份，素养的天地。 首层送花园 ，顶层送露台。  具有别墅的舒适的居住享受，但不具有别墅的昂贵，是“平民的贵族”。  囊括 Townhouse 的天、地感受，有 Townhouse 的情调氛围，但更平易近人。  摒弃了板楼的混淆杂乱，承袭了板楼的亲和邻里，无间生活。  客厅空间挑空，彰显了高贵与尊崇。  错层的巧妙运用，摒弃传统格局的死板僵硬，灵动富于变化。  隐层空间，贴和消费人群心理的完全赠送。  方正的户型格局，扩大的居室的使用空间，实惠业主。  合理搭配的动静分区，通畅的公共区域与隐秘的私人空间互不相扰。  超大观景落地窗，采光与通风的顺畅是品位生活的保证。 这种建筑内部设计是空前的、是全新的，而建筑外观应是时尚的、现代的、朗峻的，但并不缺乏亲和力。 从某种意义上讲，我们是在贩卖建筑风格，贩卖产品自身。 我们不借助成熟的大环境、园林、物业，而我们的 目标客户，不是因为其自身具有某种个性而产生购买行为，而是因为欣赏我们的建筑形式、产品设计才会进行交易，我们坚信这一点。 我们的建筑，是居住的空间，也是艺术的展现。 五、诉求对象特点分析 根据产品素质及消费层分析，目标客户特征如下：  主要客户年龄层： 3545岁  主要客户年收入：个人年收入 30万以上 主要客户组成： 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 长短线投资的人士 25% 可以看出，在目标客户群体中有一个共同特点，都是以中青年为主，对新鲜事物都有较强的接受能力，客户群体构成多种，会吸引不同人士的注目。 任何事情对他们而言，只有两种可能 —— 可以实行 or 不可以实行。 对于能够实行的事情，他们会理性地判断是否符合他们的希望，或者可以从中得到更多。 六、客户群体定位 由于交通的便利因素、愿意选择城市边际住宅 外籍客户 涉外中上管理层客户 投资型客户 自住型客户，白领一族。 年龄 35 岁以上 易于接受新事物 总而言之，群体为小资产阶级，有一定的经济实力；有高尚的生活品味、生活个性、生活习惯；不是属于 CEO一族的金领，准确地说应当是银领一族，工作在国贸商圈、南城一带的外资或合资公司的中上层管理者、高级白领。 七、产品总体战略方向 （一） 重要卖点：  地段优势 —— 经济技术开发区核心地带  大 环境成熟 —— TOWNHOUSE 聚集区  产品创新 —— 启动京城未有的全新住宅风尚，是对居住的创新、生活的创新。  个性生活 —— 欣赏建筑，欣赏风格并实践个性生活，是“狮城百丽”的生活概念。  户型设计 —— 复式、挑空、错层、跃层、夹层，一切带来舒适的设计；采光好、通风好，所有利于生活的因素。  社区规划 —— 低密度的住宅错落分布，近 18 平米的蓝图构想，构筑精品社区。  园林设计 —— 生态概念园林，养生宜身，艺术小品点缀于碧波青草之间，描绘至美画面。  社区配套 —— 全功能会所配套齐备，满足日常生活方方面面。  交通环境 —— 毗邻南四 环，咫尺间的便捷，风行万里转瞬间。  专业开发 —— 实力雄厚的开发商，拥有多年开发经验，打造南城的完美社区。  品质建设 —— 严谨、知名的建设部门，技术老到，经验丰富，保证工程质量无忧。  知名物管 —— 聘请专业物管做顾问，照顾生活点滴，营造温馨生活环境。 （二）产品利基点分析： 建筑风格 时下的发展商和消费者对其风格到有颇多的诠释，想用一种建筑风格给予其自身一种生活品味和生活追求的肯定，建筑风格对于这些人来说是建筑艺术和审美价值的直接体现形式，它已作为一种社会思潮深刻在人们的价值观和审美观中加以体现。 东晶国际酷的外表，四个方型窟窿，足以让人叹为观止，外观的立练俊朗、线条的简洁明快堪称是一部伟大杰出的艺术品。 一幅画卷的现代风格，附加了全景室外观光电梯，附与了产品的新鲜元素。 星岛嘉园简朴温馨的外观，足够一种贴近人的亲和力。 而本案要想独秀一枝，开启亦庄 TOWNHOUSE 群落中的先河 建亚在对市场宏观及微观领域的探求中，寻求出了真正适合本案的风格 —— 后现代主义建筑风格，是现代主义风格的终极版，是未来住宅发展的流行走。