物业管理操作方案(编辑修改稿)

物业管理操作方案(编辑修改稿)内容摘要：

纪律 ●物业专门名词介绍 ●物业保安措施及辅助 巡逻设备 ●物业设施的定义及应用 ●管理服务的目的及重要性 ●移交及回收单位的程序 ●防火知识及消防装置 ●无线电通话机的应用 ●物业管理的基准 ●紧急事件处理程序 V水管爆破 V火警应变 V电力故障 V瓦斯泄漏 V雷暴及台风 V盗窃或抢劫 V处理租用户投诉 V处理可疑物体及恐吓电话 V偷车 V拾获财物 v 发现租用户受伤或意外 v 物业内违例或遗弃车辆 v 急救学常识 V领导才能，组织能力及责任感等 对于物业维修技工而言，其训练 课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程： V机电维护的措施及程序 V物业空调运作流程 V维修工具维护及保管 v 物业设施的操作流程等 对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。 财务预算 现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。 精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言， 也能确保并增加不动产价值。 物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。 本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。 预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。 对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准： 1)、管理员工薪律 V薪津及年 终资金 V加班费 V劳工保险费 v 制服及洗衣费 V员工训练 2)、维修及保养费 V升降机 V排水设备 V电器装置 V保安系统 V消防设备 V后备发电机设备 V给水设备 V楼宇维修 v 大楼标志及指示牌 V电讯及广播 v 大楼自动化系统 V垃圾处理设备 v 清洗储水池 V卫生设备 V洗窗机 V停车场设备等 3)、公共事业支出费 V电力 V自来水 V电话 V杂项支出 V园艺保养 V节日布置 V大楼清洁 V管理行政 V会计稽核大楼账目 V大楼保险 V预留修缮基金 V管理经理人酬金 (三 )、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作 从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑 工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。 本公司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。 该项运作服务包括下列各点： 1．移交大楼单位与用户程序 管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。 单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。 此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。 2．装修工程及物料运送控制程序 为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常操作，确保业主及用户的权益。 本 行将要求用户提供以下资料及相关费用： ●装修楼层／单位的证明 ●二十四小时的联络人、电话、传呼机、手提电话号码 ●承包商综合保险单资料 ●公共第三者保险单资料 ●估计装修工程日数 ●装修物料运送时间表 ●每日工作人数 ●驻场主管联络电话、手提电话、传呼机 ●装修期的临时水电供应与保证金及费用等 3．保安控制 此期间的保安顾问工作，将包括大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等的保安评估。 驻大楼管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运 作。 4．运作控制 为防止大楼楼板承重超过建筑法规，公司应告知各用户有关资料，同时也要求用户向其提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。 此外，对于搬迁期的电梯安排及运送方法等，管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排。 5．安全控制 本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守大楼订定的安全守则，以防发生意外。 如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处将制定特定条规进行监管，以策安全。 二、物业管理运作服务 本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下： (一 )物业管理运作服务 v 大楼保险事宜 v 大楼管理入力资源 V保安服务 V清洁服务 v 维护保养服务 V财务管理 V租务管理 V停车场管理 V处理租户投诉 v 园艺保养及节日布置 V公共关系 v 租户联系及管理报告 大楼保险事宜 本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。 该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。 大楼管理人力资料 ●配 合大楼。