滁洲市全椒项目提案报告(编辑修改稿)

滁洲市全椒项目提案报告(编辑修改稿)内容摘要：

※ 通过一期的热销，客户对本项目已有将好的品牌认知度。 这时推出全案价高，质好的产品。 进一步提升项目的知名度和美誉度。 房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程度远高于其他商品； 因此，从长远来看，项目及开发商的品牌必将成为客户在购房时的重要影响因素； 品牌的建设、经营，需要经过较长的时间，同时后期的维护同样重要； 本项目的品牌建设将经历以下几个过程：前期的项目经营；中期的企业人文建设，建立公司独有的企业文化、经营理念，形成企业核心竞争力；后期的 品牌维护。 重点是在每一期的前期就要为后一期的推广做酝酿和铺垫。 不然在该卖环境的时候，却没什么可给客户看。 三、推案分期： 根据全案的销售策略和项目资金回笼速度，建议项目分期销售的原则是“低开高走” 第一期 ： 先推集中景观相对较远的房屋，景观房保留 60%左右，以较低的价格进入市场，降低对项目价格的影响，快速回笼资金。 在销售中期推出景观房进行试销，试探市场对项目景观房的产品和价格的接受度。 等于延长景观房的销售时间。 第二期 ： 一期顺利结束后，推出东面的小景观房和多层，中期推出部分景观房，可以使价格的上涨更趋合理。 第三期 ： 最后推出景观最好的中间组团，小景观房、其他剩余房源。 经过前两期的销售，三期积累的客户会很多，产品也是最好的。 重点是通过这一期提升售价，为开发商创造更多的利润。 每期都会以酝酿，开盘，强销，持续四个步骤执行。 前一期为下一期积累客户，通过开盘引爆，达到快速销售的目的。 四、销售期控制 根据工程进度安排销售阶段。 推案期 推案产品 推案量 阶段 销售期 时间 第一期 多层非 景观房 万㎡ 第一阶段 酝酿期 项目取得施工许可证至取得预售许可证前 第二阶段 公开期 取得预售 许可证 强销期 开盘后半个月 第三阶段 延续期 强销期 2 个月后 第二期 部分景观房及其他房源 2 万㎡ 第一阶段 酝酿期 二期开盘前 2 个月 第二阶段 公开期 取得预售许可证 强销期 二期开盘后半个月后 第三阶段 延续期 强销期 2 个月后 第三期 景观房及其他房源 万㎡ 第一阶段 酝酿期 三期开盘前 2 个月 第二阶段 公开期 取得预售许可证 强销期 开盘后半个月后 第三阶段 延续期 强销期 2 个月后 每一期的延续期就是下一期的酝酿期 ，如此循序渐进造成项目的顺利快速去化。 五、入市时机和产品 本案入市时面临的困难： 对本案所在区域的认同感 肩负塑造项目智能化阳光住宅整体形象的艰巨任务 产品的在区域市场适应性 北城板块概念的明确 初步品牌形象在短时间树立 价格与儒林新城等全椒县城其他个案相比无大的优势下快速的去化 总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺 一不可。 针对以上困难，入市应当注意： □ 抢战机 ：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。 以建设速度较快的多层产品抢先入市， 浪式进攻， 分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。 □ 造概念 ：本案的操作不光是智能化阳光住宅，而是 创造了一个众人羡慕的居住典范 ——智能化景观生活社区。 □ 作板块 ：为了使项目在市场中的 概念化高档地位 更突出，应充分把握地段升值， 发展前景 ， 将附近区域塑造成 北城居住区板块。 □ 树品牌 ：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢 先占领制高点具有现实意义。 营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且 对发展商在全椒开发的后续楼盘积累品牌效应。 入市时机和产品 建议为了抢在本地块其他项目前进入市场，我们可以用一期景观条件一般的多层和小景观房作为入市产品，由于多层建设工期较短，我们可以很快拿到预售证，争取在本地块其他项目之前开盘。 入市价格在 1600 元 /平米左右 ，与市场价格接轨，并为后面景观条件较好的产品提价留下空间。 重点是先下手为强，以项目的 独特概念 快速切入市场，抢得销售上的主动权。 六、一期产品 销售计划 项目销售横道图 售楼处筹建 进场 接受预约 开盘 签约开始 一期基本清盘 准备期 酝 酿 期 开盘期 强销期 延续期 第二期开始酝酿 七、价格策略 在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。 定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。 价格走势 及调整 价格的走势应与销售周期配合制定，采用 低开高走 的策略，并根据项目的销售状况进行调整。 建议项目第一期多层入市价格定为1,580 元 /㎡（部分景观条件稍差的多层），在拿到预售证开盘半个月后调高至 1,650元 /㎡，至一期的中期调价为 1,680 元 /㎡。 第二期的售价应根据销售进度，以小幅多次调高价格，造成项目升值不断的销售气氛。 操作手法 在项目酝酿期，客户电话咨询时可以把价格报到 1700 元 /㎡， 拉高潜在客户的心理价位。 同时测试客户对项目价格的反应，也可以使全椒县城将推竞争个案，儒林新 城，康盛花园二期提高售价。 在项目开始预约时正式定价为 1580 元 /㎡。 这样形成价格销售势能，加快项目销售速度，同时使我们在竞争中处于有利地位。 付款方式 采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。 取得银行的配合加快资金的回笼。 考虑到贷款政策的进一步调整，另外景观房也要到结构封顶才能放贷。 因此建议对一次性付款和首付款高于 60％的客户给予折扣。 付款比例 折扣率 ≥ 60％ 99 折 ≥ 80％ 98 折 ≥ 90％ 97 折 100％ 96 折 在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。 定价的高低关系项目利 润的多少，以及销售成功与否。 八、推广通路 大众 传统 媒体： CF：面对全椒县城及全椒县乡镇客源。 选用媒体 :全椒有线电视台。 NP：面对全椒县城及全椒县乡镇客源。 选用媒体 :DM 广告。 电话：利用我司积累的已操作个案未购客户，在开盘前期进行电话电话。 标志性工地现场： LOGO 墙、工地围板、接待中心、现场看板、 影响性 广告 载体： 大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、 SP 活动 九、行销架构及人员背景 ●执行部门 所有的现场 业务执行均由百惠置业业务部完成。 人员架构详见下表： 职务编排： 主 委：全案销售策略拟定，广告策略拟定，产品定位检讨，人员教育训练。 业务专案：相关厂商发包、请款、业务策略执行、广告策略执行、 SP 操作、会议连络召开。 副 专 案：来人、来电登记分析，人员的排休、环境区域编排、执行外场业务。 补足、销控、报表制作、零用金管理、请款、价目表制作、业绩表填写。 十、售楼处建议 （一）现场售楼处： 包装原则： 采用 体验行销 的概念，让客户可在现场和售楼处提前体验项目的魅力。 地址：建议在项目现场附近租用，做 为项目的现场售楼处。 设计风格： 砖混或钢架结构，外立面为大面积幕墙玻璃。 大门入口挑空设计。 内部装修建议： 建议引入设当的生态园林，给客户回归自然的感觉，地面采用天然石材装饰。 布置小型水景瀑布，盆栽绿化等。 在售楼处外部设计花坛，种植绿化。 体现项目智能化阳光社区良好景观的主题。 （二）销售道具建议 模型： 建议制作系列模型，整盘 6 万平方米规划模型、一期楼盘整体规划模型、房型单体模型。 楼盘整体模型： 表现本案的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，建议至少做到 1： 100，以 显示本案 6 万平方米的恢弘气势，其中 突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水。