潍坊盛唐置业昌乐盛唐御园营销推广报告(编辑修改稿)

潍坊盛唐置业昌乐盛唐御园营销推广报告(编辑修改稿)内容摘要：

场和温泉酒店较强开盘典礼主办高高高高五一客户答谢活动会所或酒店中等答谢客户主办高高低低南非世界杯足球之夜—7临时售楼处较强项目推介主办一般一般高低夏季户外晚宴活动会所或酒店中等答谢客户主办高高高低中秋赏月活动会所或酒店中等答谢客户主办一般较高高低十一客户答谢活动会所或酒店较弱答谢客户主办高高低低圣诞鸡尾酒会会所或酒店中等答谢客户主办高高高中等春节客户答谢活动会所或酒店中等答谢客户主办高较高低低春季踏青活动户外较弱答谢客户主办一般高高低维系客户小型活动2010—2011——较弱客户维系主办高高高低试住别墅样板间会所、样板间中等项目推介主办一般较高低低感受托斯卡纳会所或酒店中等项目推介主办高高低低咖啡或茶艺品鉴会所或酒店中等项目推介主办高高低低亲子活动2010—2011会所或酒店中等客户答谢主办高高低低重阳节敬老活动会所或酒店中等项目推介主办较高较高低低献爱心活动会所或酒店中等项目推介主办一般高低低游泳比赛会所或酒店中等项目推介主办一般高低低装修设计评比会所或酒店中等项目推介主办较高高低低名车鉴赏试驾会所或酒店中等项目推介主办较高高低高才艺选秀会所或酒店中等项目推介主办一般高低低公共活动第九届昌乐国际宝石节昌乐极强以宝石为主线的综合活动赞助一般较高较高高2010潍坊风筝节潍坊极强潍坊市最大的综合活动赞助低较高一般高2010寿光蔬菜节潍坊极强以寿光蔬菜为主线的活动赞助低较高一般高2010潍坊车展潍坊极强车展赞助低较高一般高2010昌乐春季山会昌乐极强农产品交易大集派单一般一般较高低2010昌乐秋季山会昌乐极强农产品交易大集派单一般一般较高低 选择结果通过活动时间与活动选择要素，选出本案主要活动。 主要自主活动：明星签约预热 明星签约仪式暨项目启动新闻发布会 项目开工奠基仪式 开盘典礼 、南非世界杯足球之夜 名车鉴赏试驾 夏季户外晚宴活动 游泳比赛 中秋赏月活动 圣诞鸡尾酒会 1装修设计评比 1春季踏青活动 1维系客户小型活动 20102011主要参与活动：第九届昌乐国际宝石节 昌乐春季山会 昌乐秋季山会 注：活动营销需结合工程进度及销售计划进行适当时间调整。 营销方案 营销环境解析综合考虑昌乐县人口情况、收入水平、高层次人群居住需求等因素，以及昌乐县房地产市场的供应情况、规模及产品类型等数据，可以发现昌乐县高端住宅具有一定的发展空间。 然而，整个潍坊市（包含昌乐）房地产市场并没有像其他城市一样火爆，在价格方面更是整体疲软，使得潍坊市（包含昌乐）中低端住宅竞争较为激烈，并已经开始出现优胜劣汰的趋势。 从潍坊市房地产市场发展的趋势和特点来看，新型楼盘、高端楼盘越来越多的受到开发商的关注，中低档楼盘仅靠户型、价格作为卖点已经成为过去，高收入客群对住宅需求的方向也在日益转变。 本案营销主题定位如能与其他项目形成差异化对比，树立自身高端形象，将会大大提升本案的整体市场价值。 昌乐近几年发展很快，富裕人群不断增加，该群体具有一定的消费能力，但消费理念不够清晰；本地富裕阶层虽然较为富有，但其文化水平一般，对新兴产品的理解需要过程，其对新事物的决策，受周边人群特别是亲属及朋友的影响、带动较大。 本案是昌乐区域新兴最高端产品，在这样一个大环境下，引导居住理念、享受品质生活、注重产品细节，让“一类”人充分认知、认可本案，将贯穿于整个营销体系。 昌乐现在住宅市场供应量有着急剧扩张的趋势，不仅在售项目纷纷抢占市场，其他未建或规划中的项目也在对整个市场虎视眈眈，客群在增加，供应在扩大，日后的营销竞争将会非常激烈，本案无论在产品还是营销上均有着先人一步的绝对优势，“抓住目标客群，站稳市场，树立高端住宅领导地位”将是本案营销的第一步，也是成功营销的关键之举。 本案周边环境仍然不成熟，小丹河改造周期几乎与本案一期工程进度一致，销售卖点营造在前期阶段与实际状况有着矛盾的一面，合理的控制销售节奏，适当的调价策略，及时的促销手法、定期的活动营销，将是整个营销阶段促进成交的有效手段，无论如何细致的对整盘销售进行把控，流失客户都将在所难免，因此昌乐市场上的其他中高端项目对本案营销带来的冲击也不容小视。 昌乐、寿光、潍坊部分住宅项目情况表项目名称项目地址建筑面积（平米）主力户型售价天鹅湾宝昌路与利民街交汇西南130200平米多层24502670元/平米别墅27003400元/平米铂金水岸昌盛街与水库东路交汇东北3040万79160平米2180元/平米濠景海岸昌盛街与水库东路交汇东南100平米2050元/平米昌盛花园二期昌盛街与永康路交汇东南120平米2200元/平米上海花园昌乐一中路南、方山路东90150平米2300元/平米领世郡寿光市南环路世纪学校西1000米路北28万260380平米2600元/平米霍氏卡诺岛寿光弥河观光园旁67万200260平米多层小高层30003500元/平米别墅5000元/平米美林花园寿光东环路南环路交汇处23万180260平米多层2600元/平米别墅5000元/平米香颂湾潍坊市青年路与宝通路交汇处11万100240平米3500元/平米浅水湾潍坊市宝通街与潍州路交汇口12万280360平米3800元/平米 昌乐部分住宅项目分布图 营销目标本案主要分为两个区域销售（北区和南区）；北区2010年6月——2011年4月，总销售额为26886万；南区2011年5月——2012年1月，总销售额为10031万；合计实现销售额36917万。 工作周期安排 工作周期安排表区域工作阶段2010年2011年2012年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月北一区筹备期　　　　　　　形象亮相　　　　　　　蓄水期　　　　　　　强销期　　　　　　　持销期　　　　　　　二次蓄水期　　　　　　　二次强销期　　　　　　　二次持销期　　　　　　　三次蓄水期　　　　　　　三次强销期　　　　　　　三次持销期　　　　　　　扫尾期　　　　　　　南二区筹备期　　　　　　　蓄水期　　　　　　　预热期　　　　　　　强销期　　　　　　　持销期　　　　　　　二次强销期　　　　　　　二次持销期　　　　　　　扫尾期　　　　　　　 营销策略营销前提：一个项目成功销售的关键，除取决于项目本身的产品包装外，项目对外形象树立尤为重要，选择适当销售时机也是一个必不可少的因素，项目在天时、地利、人和兼具且良好结合的时候开盘推向市场，必将会取得优异的成绩。 为保证本案开盘达到理想的销售和回款，并树立昌乐高端住宅市场领导地位，必须在开盘前有至少三个月的市场预热（即筹备期、形象亮相、蓄水期）。 营销原则：新闻造势预热之后高度曝光，完美亮相，一定时期内的全方位目标客群广告轰炸，短时间内树立本案在高端住宅中的领导地位，配合有效的活动营销，蓄积大量意向客群，结合多样的促销方式，不间断制造销售高潮，最终达到理想的销售预期。 营销方针：推盘以统计数据为指导；开盘以客户热度为衡量；推广以反馈效果为方向；活动以增加影响为目的；促销以扩大成交为结果；费用以节俭有效为原则。 营销渠道组织一个好的营销渠道，可以有效、准确、低成本的完成营销目标，为了更好更快速的实现销售，本项目初步对渠道营销策略建议如下：渠道行销组织：建议设置派单团队、销售团队、网络团队、拓展团队多点出击，综合运用，从而充分利用好各种优势资源。 本地行销手段：本地行销主要借助短信覆盖、DM单直投、现场围挡、户外路牌形式的宣传，邀请规划专家、风水大师针对项目进行讲解推介促进销售。 网络行销手法：21世纪是网络信息化的时代，随着商户网络意识的不断提高，庞大的网络资源不容忽视，一个好的网络行销体系将为营销工作起到强大的推动作用，本项目的网络行销手法建议如下：时刻更新网站信息，保持网站信息与销售进度的同步性；与相关的房地产网站建立链接，推广网站，提高点击率；在本地相关论坛、贴吧、进行网络宣传，发帖互动。 本案入市前必须完成的基础工作售楼处装修完毕，具备接待能力。 户外广告、售楼处形象广告牌树立发布。 品牌与形象市场公关推广开始启动，并达到一定的社会认知度。 项目工程开始启动。 销售准备工作齐全：（1）沙盘模型；。