深圳商务大厦连锁开发项目策划案(编辑修改稿)

深圳商务大厦连锁开发项目策划案(编辑修改稿)内容摘要：

规划建议。 （三）项目立项报批：确定项目规划，进行土地征办 （四）项目规划设计：提交规划设计任务书，开展规划设计 （五）确定项目规划设计方案，进行项目建设准备 项目前期运作的工作计划简表： 序号 工作事项 时间 执行人 协助 1 整体 项目 构思 2 项目调研 3 项目可行性分析 4 项目分解并确定各子项目开发顺序 5 相关部门走访（确定调查方向、区域） 6 确定调查方案 7 先进城市考察（根据各市具体情况确定） 8 资料信息整理，提交市场报告 ,选址分析 9 市场策划研讨与报告编写 10 策划方案（讨论） 11 项目方案确定 12 项目报批手 续 13 规划设计委托 14 规划设计 15 规划设计方案 16 建筑方案 17 项目施工 18 项目销售 第二部分：项目的市场调研与可行性分析 第三章 “ 9+2”商务大厦项目投资环境与市场研究 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地 产业更是如此。 因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 项目投资经济形势分析 20xx 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。 投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅 增加，经济运行质量进一步提高。 国内经济总体发展态势 中国改革开放以后，国民经济一直保持了高速增长 , 1998～ 20xx 年间经济增长率为%左右，属全球最高之列。 20xx 年国内生产总值为 万亿元 ,成为世界第六大经济体。 这是自亚洲金融危机以来，中国经济增长率首次连续三年维持在 8%以上。 20xx年，中国 CPI 增辐达 %。 20xx 年中国 GDP 达 20 万亿，年增长率达 %。 这一结果表明，我国政府持续实施多年的扩大内需的宏观调控政策开始取得显著成效，中国经济增长的内生动力明显增强， 我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。 图 1 近几年来全国 GDP 季度增长率走势图 （数据来源：国家统计局） 图 2 近几年来全国 CPI 月度走势图 （数据来源：国家统计局） 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减。 房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。 1． 开发投资量持 续增长，投资结构趋于合理。 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。 3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。 现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。 图 3 近几年中国地价与房价走势对比图 （数据来源： wind 资迅） 图 4 固定资产投资累计增速走势图 （数据来源： wind 资迅） 图 5 房地产投资增速走势图 （数据来源： wind 资迅） “ 9+2”泛珠地区经济发展势头良好 区域经济大整合正崛起，泛珠三角区域合作一年来，在经贸、文化、交通、能源、旅游等各领域取得丰硕成果。 泛珠区域合作实施以来，广东企业一改单枪匹马的对外投资模式，开始以“大兵团作战”的方式迅速地将投资触角蔓延到泛珠区域内其他省区。 佛山在首届珠洽会上的合作项目涉及了物流、工业、农业、商贸、房地产等行业，其中佛山与云南、贵州、江西等过去合作较少的 地方达成了一批签约项目。 截至今年 7 月 4 日，佛山首届珠洽会以来已签约项目共 73 项，合作金额为 56． 39 亿元。 同时，广东口岸作为内地泛珠三角各省区参与国际贸易的重要桥梁的作用进一步增强，合作第一年，广东进出口总额达到了 3500 亿美元。 泛珠各省还充分发挥差异性互补的优势，合作成果显著。 广西去年借中国 — 东盟博览会举办之机，举办区域内投资项目推介会 29 场，签约项目 102 个，总投资额达到 49． 68 亿美元。 四川与区域内各方签订经贸合作项目 638 个，合同金额 425 亿元。 湖南去年 10 月成功举办“湘洽会”，全省共签约 608 个项目，引进资金折合人民币近 900 亿元。 今年一季度，云南、江西进出口总额增幅分别为 46%和 40%„„ 香港、澳门在加快泛珠合作方面也担当起重要角色。 香港成为泛珠三角区域进出口商品最重要的转口口岸。 澳门利用每年一次大型经贸洽谈会，积极为台海两岸经贸交流合作搭建平台，提供咨询服务。 香港和澳门还积极组织客源前往内地旅游观光，并成为一大客源地。 泛珠地区区域市场分析 泛珠地区 房地产市场分析 《广东省服务业发展“十一五”规划》中明确提出重点建设珠三角地区国际会展区以及加快建设广州珠江新城中心 商务区。 以国际化、市场化、专业化为方向，依托产业和区位优势，发展各类综合及专业会展，着力打造以广州和深圳为龙头，包括珠海、佛山、东莞、中山、江门等在内的珠三角会展产业带。 加快建设和完善以广州国际会展中心为代表的一批高档次、多功能的现代化会展场馆；培育会展市场主体，培养 10 至 15 个办展能力较强、水平较高、影响较大的龙头会展企业；创立品牌会展，培育一批规模大、知名度高、在国内和周边国家与地区有影响力的品牌会展；提升会展配套服务水平，提供银行、海关、快运、翻译、购物、餐饮等全方位服务。 “十一五”期间，把珠三角地区 建设成为中国最具特色、最有影响力的会展中心区域之一。 由此可见泛珠地区商务服务性地产项目具有相当大的市场潜力，其宏观市场特点如下： 1．区域间经济合作的日益密切以及政府对商业服务性房地产项目的重视，为商业房地产市场的发展提供了动力。 2．空置商品房消化能力加强。 3．房地产二、三级市场联动效应初步显现。 4．金融系统成为房地产业的坚实后盾。 5．房产抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。 微观房地产市场分析（以长沙为例） 本项目其中的一个子项目的位 于长沙市，项目定位为 泛珠“ 9+2”合作标志性建筑、泛珠“ 9+2”服务中心、泛珠“ 9+2”创业基地、泛珠“ 9+2”会议中心。 由于本项目的规模大、档次高，区域内以商业服务为主，因此本次可行性研究主要分析长沙市近年商业楼盘项目市场的供求情况。 供给分析 长沙市房地产的发展还处在一个高位运行和快速发展的阶段，整个行业与相关行业升温的周期还见不到顶。 长株潭一体化的发展和泛珠三角概念以及长沙新近通过的中长期规划对房地产来说，是一个非常好的机遇，也将助推房地产业更快更好地发展。 （由于时间关系本部分未能做详细调查， 故分析还不完善） 需求分析 业界人士普遍认为， 20xx 年将延续 20xx 年下半年来的房产涨价趋势。 房产局一位官员说， 20xx年房价要涨，这是非常客观的事实，他还指出 20xx 年二手房市场成交量达到了历史新高，这直接促进了商品房市场的发展。 长沙的梯级消费逐步形成。 与同类城市相比，长沙的房价在全国中心城市排名 30 位左右，而长沙的人均可支配收入却排在 13 位（最新数据），这说明长沙的潜在购买力不值得怀疑，房价上升的空间非常大。 加上“ 9+2”泛珠区域间经济合作的日益密切以及政府对商业服务性房地产项目的重视，有人甚至预 测认为， 20xx 年房价涨幅至少在 8%左右。 竞争分析 由于大盘的出现和市场竞争的原因，有些实力较小的项目也可能遭受淘汰或滞销，整体上房地产商的利润率不会比以前更高，可能回归到一个更合理甚至微利的层面上来。 （由于时间关系本部分未能做详细调查，故分析还不完善） 区域市场发展及需求预测 《广东省服务业发展“十一五”规划》中明确提出要继续加强区域合作，按照“政府推动、市场运作、互利互惠、合作发展”的方针，推动服务业各领域的区域合作，促进服务业市场统一开放，推动服务业上规模、上水平。 大力推进珠三角、东西 两翼和粤北山区之间的服务业合作，发挥珠三角服务业的辐射带动作用，促进东西两翼和粤北山区服务业依托自身优势加快发展，形成特色。 在CEPA 框架下进一步深化粤港澳服务业合作，积极引进香港先进的生产服务业，促进香港生产服务业与我省制造业的融合。 积极推进“泛珠三角横琴经济合作区”建设，搭建泛珠三角“ 9+2”参与各方经济交流和合作平台。 重点推进泛珠九省区在能源交通基础设施建设、金融、商贸、旅游、科教文化、知识产权、信息服务、法律服务、劳动就业、房地产等方面的合作。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济 形式成因分析，可得出结论：国家 宏观经济形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地区与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说“ 9+2”商务大厦连锁开发项目在投资机会选择决策、开发区域选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第四章 项目分析及评价 地块解析 泛珠三角区域包括广东、广西、海南、云南、贵州、四川、湖南、江西、福建 9 个省区和香港、澳门两个特别行政区，简称“ 9＋ 2”。 内地 9 省区的区域面积为全国的五分之一，人口占三分之一，经济总量占三分之一。 加上香港和澳门两个特区，泛珠三 角在全国的地位十分突出。 这一区域所建立起来的共生共赢型经济体系，将成为中国未来经济发展的高速增长极。 地理位置： 自然环境： 社会环境（人文环境、经济环。