深圳华强北商业项目的策划方案(doc(编辑修改稿)

深圳华强北商业项目的策划方案(doc(编辑修改稿)内容摘要：

项目南侧紧临佳和华强大厦，北临已拆迁的待建商业空地，东临华强电子世界（ 6层、楼高约 28m），西面紧临中航路 ,隔路与天虹商场的停车场相望。 SWOT(优劣势 )分析 优势（ S）： 216。 地处华强北商业旺地，毗邻深圳标志性建筑上海宾馆，尽享都市成熟的商务及居家环境，繁华便利。 佳和华强大厦作为其天然屏障，又可享都市之宁静。 216。 属于地铁沿线物业。 216。 户型设计方正实用、部分单位分合皆宜，内部部分采用大板结构，具有较大的灵活性。 建筑外观时尚、现代。 216。 架空层泛会所概念，可满足都市人对环境的需求。 216。 施工单位为江苏一建，易予客户工程质量的信心。 216。 区域内独有的复式带空中花园设计。 216。 智能化配置先进，电梯及会 所可满足办公的需求，客户层面较广。 216。 空中花园及屋顶花园设计。 216。 提供商务和会务中心服务。 劣势（ W）： 216。 覆盖率较高，地面无花园及广场。 216。 每个标准层 10户或 24户，每层户数较多。 216。 居家氛围较弱，周边住宅物业较少。 216。 四周为其它高层所遮挡，视线不够开扬。 216。 用作写字楼，其昭示面较弱。 216。 振华路为单行线，华强北路车流量较大，由西到东至地盘的便捷度不够。 216。 北面、西面及东面均为临时用房，较乱。 216。 项目推出时，形象进度较差。 216。 物业管理公司的知名度不够。 O（机会）： 216。 区域内住宅的供 应量，特别是公寓部分较小，竞争相对较弱。 216。 项目 11月 24日借住交会开盘，有利于快速树立项目形象。 216。 华强北商业的核心地位的确定，为项目的销售提供了机会。 T（威胁）： 216。 福田区越来越多的住宅项目的社区环境质素和自身的其它质素皆优，会分流部分客户。 216。 周边的同类物业，如：彩云居、彩天名苑等由于价格优势会分流部分客户。 216。 20xx 年全市小户型物业大量推出。 216。 黄木岗、红荔村等公房上市可能会分流部分公寓客户。 根据项目的市场调查及地块的 SWOT 分析，我们把项目定位为： 事业、生活、休闲 —尽享都市繁华的宜商宜住的物业。 ——强调地段的商业价值及物业的商业价值 根据周边项目的客户调查和本项目的定位，本项目的客户群主要由以下部分组成 216。 SOHO 类的中小型公司或个人 216。 对都市较依赖的其它公司或个人 216。 驻深办事处或与华强北有关联的其它小型公司 216。 在华强北工作的白领阶层 216。 周边原居民 216。 钟爱都市生活的其他人 216。 投资客户 ——围绕区域的都市感、便利感、中心感、现代感、时尚感来展开。 216。 位于城市核 心商业区，具有无与伦比的区位优势。 216。 区域内同类物业的稀缺性。 216。 宜商、宜住、宜租。 216。 建筑本体的会务、商务配套及商业化管理。 216。 架空层泛会所 ——创造都市悠闲新生活。 216。 罕有复式单位送空中花园。 216。 信息点多、智能化程度高。 216。 西向高层单位可见中心公园美景，北向高层单位可见笔架山山景。 216。 投资回报率高，无论是投资还是首次置业均有较高的购买价值。 本项目的最大优势就是区位优势，劣势在于因位置而带来的居住氛围不够、自身配套不足及展示面不够等。 因此本项目成功的关 键在于：挖掘、发挥和展示因区位带来的巨大优势，另外，通过现场包装、楼盘自身质素的进一步挖掘、展现，现场销售人员的引导，来消除、克服项目的劣势。 第三篇 商业部分分析 地块南临佳和华强大厦，其裙楼的 1—4层为电子类主题商场，目前的经营情况较差，物业的档次也较低。 西侧紧临中航路，但从现状来看，人流和车流都较少，路况也较差，路上行道树茂密、路灯昏暗，仅有饮食小店和一家小书店，商业氛围极差。 东侧隔小区路与华强电子世界相邻，路侧停放华强电子公司员工的单车及来往货车，来往的人流也以上下班的员工 及搬运货物人员为主，虽然华强电子的生意红火，但它对本地块的商业辐射极小。 北侧地块为华粤公司的破旧厂房（现正进行方案招标，规划为一座 3000平方米的幼儿园， 2栋 30层的高层住宅及 6层商业用房），从现状来看，客观上它隔断了地块与女儿国的联系。 无法形成商业氛围。 地块的商业人流可以这样描述： 50米以外，商业氛围浓厚， 50米以内人流稀少。 SWOT 分析 优势（ S）： ◆ 位于日益兴旺的华强北商业中心区的一级辐射区。 ◆ 主题鲜明，具有相对唯一性。 ◆ 连接东西向宽达 ，引导人流，聚集人气。 ◆ 商业裙楼的设计时尚、现代，充分考虑商业氛围的营造。 ◆ 距未来地铁站口仅 50余米。 劣势（ W）： ◆ .四周的商业氛围不浓厚。 ◆ .商场临街面少。 ◆ 门前缺乏商业广场，很难聚集人气。 ◆ 现状来看，楼盘的昭示性不强。 机会（ O）： ◆ 新人类主题商场是市场的空白点。 ◆ 振中路正在形成，华强北的商业核心地位正在进一步扩展。 ◆ 福田的娱乐及休闲场所相对缺乏。 威胁（ T）： ◆ 全市商业物业积压严重，华强北近期将推出的商业面积巨大。 ◆ 铜锣湾商业广场以招租为主，势必会 分流客户。 ◆ 99年主题式商业大量推出，而其中许多商业 20xx年经营不善，会打击投资客的信心。 从华强北的商业调查我们得知：华强北商业街虽然有电子一条街之名，其实从业态上已找不出市场空白点。 佳和华强大厦 4楼销售的失败，已宣告了电子业的饱和乃至供过于求。 从女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场到万佳百货一分店、紫荆城、曼哈商业广场，区内大大小小 40余家商场星罗密布，华强北已成为深圳白领阶层的购物必到之处。 项目的位置已告诉我们：与华强北、天虹求同一定不是方向。 求异，才有取胜的可能。 如果我们不能制造差异，在定位、概念、整合包装上推陈出新，我们将很难取得成功。 如果说 2层商场的销售无需主题也可以进行， 4楼商场的销售或招租，确定主题就成了必然。 华强北到底还缺什么。 我们能给予华强北的是什么。 在对消费者进行调查中，我们发现：华强北没有为新新人类及新锐人类（思想前卫、追求时尚的人）服务的主题商场。 其实，在深圳也只有东门的西华宫、南国影院等几处有为他们服务的专门店。 新新人类及新锐人类是什么。 他们在哪里。 他们的购买能力如何。 新新人类并不是专指哪些着装异类的一 群。 发展到今天内涵已很广。 从事 IT 行业的从业人员，到其它要求富有创新精神的行业，如：传播业、广告业、艺术圈及其它设计行业。 他们的职业要求、他们的价值观念都需要他们另类、创新。 西华宫是唯一较集中且层次较低的新人类购物点。 它的位置在东门并不算好，业态定位也与其它商场差异性并不明显，但经营情况却一路看涨。 广州的流行前线，亦属较低层次的新新人类购物场所。 它是与地铁站相连的地下商场，建筑面积约 7000平方米。 位于烈士陵园附近，属于非繁华商业区。 1999年开业，现在不仅名享广州，而且扬名深圳。 流行前线的业态，与东 门普通商场的经营品种有着较多的一致性。 其装修档次也属于中低档，但它的成功之处在于两个方面： 客户定位明确，名称与客户联系性强。 业态全面，组合合理，如：麦当劳、银行、书店及大型游戏室等，在商场中合理布局，充分满足了人们购物、休闲的综合需求， 具体做法是： a. 在分街（内走道）的端头及人流不易到达的地方，设置小吃店或冷饮店。 b. 在人流逛街的疲惫尺度，如： 50—80米，再设麦当劳或游戏机室等。 新新人类和新锐人类在中国渐渐被商家重视。 现在的商家都开始把目光转移在他们身上，从图书出版社、电影娱乐、电 子通讯、汽车房产，到一贯保持中庸的联想电脑、 TCL电脑、西门子手机，也打出时尚牌，满足他们的需要。 期刊杂志也纷纷重新定位，变化内容以迎合他们，如：黄金时代、深圳青年等。 并且，势头之猛，让人侧目。 商场从消费人群定位，较之从业态和经营品种进行主题定位有更大的包容性。 业态及品种主题受制于消费时期的变化，如：家居城，在区域住宅需求量增长期，其需求也旺盛，反之，则难以生存。 而从消费人群定位，则更具有长期性，即便有些业态和品种为时代所淘汰，但可以吸纳新的业态和品种。 如：女人世界等。 一站式购物是商业发展的必然趋势，万 佳、家乐福、沃尔玛为家庭一站式购物提供了机会，它们的符合人的购物习惯，所以在不断兴旺。 而为各种人群，如：女人、男人、儿童、新新人类等服务的一站式购物商场的快速发展也就成了需求的必然。 深圳 “吧 ”的发展也可以看出这一规律。 吧在早期，也特别分散，现在已转为成行成市了，如：南园路台湾花园旁一栋旧楼就聚集了 “本色吧 ”等 5家。 本项目设吧城有以下几个理由： a. 它是深圳市场的空白点 b. 城市生活的新种类 c. 赢利能力强 d. 区域性强 e. 本项目的硬件配合 开 “吧 ”必办手续： a卫生防疫部门。