海口市国信大道项目前期策划方案(编辑修改稿)

海口市国信大道项目前期策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

/㎡、 20xx年 — 2086 元 /㎡、 20xx— 2423 元 /㎡、 20xx— 2535 元 /㎡、 20xx— 3011 元 /㎡、 20xx 年 6月 — 3590 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4300 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4800 元 /㎡。 目前海口的新建楼盘单价大都在 4500 元 /㎡起价， 20xx 年内不少好的楼盘每平方单价涨幅达上千元，海口 08 年，中档楼盘的价格仍有上调， 09 年后，中档楼盘的市价势必有一定幅度提升。 本项目前期初步定价建议考虑均价 5500 元 /㎡，可按工程节点或半个月或一个月为时间单位（涨价的速度可依据市场情况 而定）价位不断小幅攀升，给潜在客户制造压力。 涨价幅度建议控制在 200500 元 /㎡之间，最后达到 6000 元 /㎡的整体销售均价。 （四）结论 现阶段在售项目产品品质普遍较好。 现阶段区域市场中现房供应量不大。 买方市场日渐成熟并趋于理性。 性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。 对于区域位置及配套环境的认同是区域客户群共同持有的重要特征。 投资型客户群对周遍商业气氛的要求有了更多的认识。 二、项目分析 我们对本项目进行了调查、研究和分析。 通过分析，认为本项目具 有较大的优势，同时存在一些不足。 本项目现在推出可以借助较大的优势，同时不能忽视客观存的威胁。 以下对此加以分析。 （一）项目优势分析 本项目存在以下的优势。 地理位置优势 本项目位于项目所在地属于海口的滨江片区，该片区属于海口目前开发热门版块之一，该居住地总面积为 公顷。 其中一类居住用地面积为 公顷，二类居住用地面积为 公顷。 居住人口为 万人，开发的强度类型为：多层中密度。 该版块重点拓展面向岛外的现代综合服务功能（度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等）， 是海口城市复合职能的重要补充和延伸。 项目周边有较为齐全的配套设施，如：海南文化公园；省图书馆；省博物馆；海口市妇女儿童医院；省实验中学；海南省体校；超市大卖场 大润发；海口经济技术学院内，将近 500 亩的大学校园设施配套等。 能够给周边居民提供吃住行游玩一系列的配套服务，生活非常的便利。 项目周边政府行政机关小区，教师公寓等较多，可针对本项目地理位置优势对其客户群进行延伸。 产品优势 本项目可采用比较舒适的板式楼结构，加以商住项目进行延伸，引入国美、苏宁或酒店等大型商家及卖场进入，形成商业气氛以增长 人气，并促进住宅的销售。 项目外装风格采用时尚现代的风格，力求和同类型项目进行区分。 代理商具有比较丰富的营销策划经验、整合营销优势 本项目代理商在海口、文昌、琼海等地均已有较多代理楼盘进行销售，对商业住宅的营销具备较强的实力及市场口碑，且拥有其他公司无法比拟的客户群选择及配套工具，并对商业地产招商运营有丰富经验。 同时可联合代理商公司其他销售产品进行整合营销，其市场影响力及号召力是巨大且绝对有效的。 海口楼市目前的优势 海口近年来楼市涨幅较大，政府对这次楼市升涨给予了大力支持，如：停缓建工 程的限时整治，海口市政设施配套的日益完善；海口政府加强了对外较多的良性宣传；加大了土地开发规模化规范化的管理；海口城市形象的完善与老城区的搬迁整治陆续进行中，诸如此类的政府行为给投资商和购房者建立了较大的信心。 在国家楼市高位调整、促进消费的政策影响下，不少投资者，考虑选择气候环境较好的 23 线城市进行投资性购房，海南固有的气候环境优势将吸引更多的岛外人士来琼度假养老（海口，作为省会城市它的房价相对全国楼市来说，仍然达不到全国水平，所以相对来说上涨空间较大。 会有越来越多的热钱会流向海南特区。 ） 对于全国楼 市目前形势，海口逆市而上。 20xx 年海口楼市经历了金融风暴的洗礼依然屹立不动，仰赖的是特殊的外销型市场及优越的地理位置、气候环境和旅游条件。 加之国家的促进消费政策和房价的变相挽救，海口房价虽然出现了短暂的消费冷淡，但价格却并未出现回落，反而逆市而上。 09 年的海口机会多多、政策优越、加之跨海大桥的动工提上日程，搭建和内地客户的平台也越来越紧密。 政府对市政建设的加强和城市环境的优越， 09 后的房价，海口稳步上升也是指日可待，由于目前还有上涨空间，本项目的建立也是顺应市场的。 （二）项目劣势分析 本 项目存在以下的不足。 项目体量及面积不足 本项目由于地块的特殊限制，可开发面积不大，因此会有以下影响  绿化率及绿地面积会基本为零，对居家及喜欢小区的住宅客户有抵触  面积会直接导致入户率，对于入户率的低的小区，长期居住的客户会产生抵触。  小区公共部分面积降低，如无泳池、活动区域面积降低、停车位少等 商业业态气氛单一  项目周遍除大润发和盛达 2 期的酒店外基本无其他大型商业项目对后期的商业项目招商会产生一定阻力。 周遍环境较差 本项目现有的环境尚处于，主要体现在以下几点。  项目背面尚为本 地村屋还未搬迁，居住环境不成熟。  除大润发外，缺乏平民化的大型农贸市场。  项目虽然临十字路口，但由于不是主路段且位置靠里，只有两路公交通行。 （三）存在的机会 本项目推出时会面临以下的机会。  项目所在片区，大规模的市政配套设施都在陆续完善中。  滨江版块处属于热门的待开发区，目前土地价值已大幅度升值。  海口市政府加大了城市形象建设的施工进度。 （如：国兴大道将建成海口标志性的“椰林大道”。 等等）  海南已成为旅游房地产的热点片区，全国的热钱都开始瞄准海口楼市。  目前整个国兴大道片区内，缺乏高品质的商品房。 （特别是板楼）  周遍除盛达 2 期外无其他商业项目（特别是大型家电卖场）。  项目附近的盛达景都 1 期销售已结束， 2 期有很大市场的潜在客户群可深入挖掘。  本项目为未建立项目，可尽可能多采纳有效客户群意见进行“投其所好”、“量体裁衣”。 (四 )面临的威胁 本项目会面临如下的威胁。  区域市场的潜在供应量较大，市场竞争激烈（如盛达 2 期的即将开盘）。  整个海口楼市产品同质化现象严重，市场开始出现疲惫状态。  海口楼市房价逐步上涨，能接受的客户群体在逐渐减少。 （如何在第一时间内抓到他们将成为推广的重点考虑问题。 ）  国 家对地产行业不断出台新政策，所能产生的影响不容忽视。 三、开发建议 通过销售对本项目优劣势的研究和对周边市场的调查，我们进行了深入的分析和整理，经过研究，我们拟订以下开发建议。 （一）项目定位 以商业气氛拉动住宅销售，以小户型为主、大两房小三房为辅的精装修商住楼宇。 —— 居家投资两相宜 （二）客户定位 本项目的客户定位如下：讲究实惠、不盲目追求品位和概念，理性的考虑投资与购置产业，购置产业的衡量标准以物有所值、物超所值为依据，购买面积不会太小，也不会太大，而是以适合居住为主。 人群 的职业多种多样，工作地点不拘泥于本区域周边，虚荣心不强。 这类人群一般经历丰富，见识宽广，虽有实力，却不会外露炫耀，同时本项目目标客户对于项目区域具有很强的认可心理。 人群年龄在 35 岁以上，在家庭和社会中均承担重要责任。 客户群细化：企事业单位中层、教师、政法部门人员、纯投资客户、岛外中、低端客户、学生家长。 （三）价格方案 无可置疑任何项目在销售时都会存在竞争现象，无论是自身的还是项目以外的。 在外立面现代简洁，小区内环境良好，居室设计合理，使用率高的前提下。 肯定是价格哪边低，客户的选择意向 就会向哪边倾斜。 为了避免楼层底户型小的房型提前销售完的局面出现，保证公司利益的最大化，建议必须在销售中进行销售控制。 另外，为了使客户能够对本项目选择更有倾向性，可以对预计的价格体系进行一定的调整。 调整后的价格体系更能突出区别其他周边楼盘的性能价格比，同时避免本项目自身高低楼层的价格差竞争，使我们所有房屋都同时体现物有所值、物超所值的特点，以体现本项目的均好性。 均好性对于一个项目整体的销售至关重要，良好的均好性可以使项目均衡发展、同步销售，在保证项目完全销售的前提下达到利益最大化，实现公 司的的最大效益。 我们将努力使项目的总销售额保持不变，开发商的既得利益不受损。