济南市西营镇地块市场分析报告(编辑修改稿)

济南市西营镇地块市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

类多杂乱，户型个别存在很不合理的 综 合分析 （ 1）、总价分析： 综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在 100 万 140 万 /套，也体现了目前区域内别 墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。 大，位置相对偏僻。 分布情况，周边配套欠缺 机会 绿化较好，空气质量高，有一定聚集效应，交通便利 价格相对低，直接面对自然景观，依山傍水，空气质量好 （ 2）、平均单价分析： 综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以 20xx 元 /平方米、4000 元 /平方米为主。 价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。 0 20xx 4000 6000加州花园金宫山庄文昌山庄蟠龙山水加州花园 金宫山庄 文昌山庄 蟠龙山水 （ 3）、主力面积分析： 综述：本区域别墅面积主要集中在 190 平方米 300 平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，项目 没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。 （ 4）、客源分析： 综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主， IT 人才、教授也占有相当一部分。 体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本项目后期运作提供了参考。 451510255私企业主 I T 人才 政府机关 企业经理人 教授 市场结论 优势  区域是济南别墅项目集中地，含概中、高档项目，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。  生态环境是区域住宅的主要卖点。  区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。  纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。  别墅项目总价较低，吸引业主购买欲望。 劣势  地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。  周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。  开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。  区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和项目周边环境。  大部分项目销售使用权，无产权、所有权，影响去化。 三、产品篇 一、项目位置 地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。 距市区 38 公里， 30 分钟车程到达济南南外环。 项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻 103 省道，交通便捷，风景优美。 项目共占地 58 亩，分山下和山上两块。 山下地块占地 30 亩，山上地块占地 28 亩。 二 、项目 SWOT 分析 优势  三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。  交通便利，路况好，有利于居民出行。  是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。  政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度 假为一体的旅游风景胜地。  旅游及房产项目的开发将提高区域整体形象，。