济南中央商务区策划方案(编辑修改稿)

济南中央商务区策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

商务配套 主要服务目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。 建议 餐饮可 进行出租经营以实现可持续性发展，所产生的长期收益有利于上市公司的运作。 为最大程度的减小投资风险，可先期寻求战略合作伙伴，签定长期合作协议。 ● 酒 店式公寓 主要消费群体主要有两类： （ 1）新一代的白领阶层：该群体拥有较高的文化水平和较为稳定的经济收入，预期收入较高。 对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。 （ 2）外地驻济人士：随着经济的发展和技术的交流，国内外的许多知名企事业单位都在济南增设了分支机构。 该机构的设立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。 公寓住宅 ●高档公寓 由于济南市房地产发展水平较为普通，同时济南市风景、地段俱佳的土地极少，致使自 1998 年舜华园推出后高档公寓的品质变化较小，此处开发的高档公寓即针对家 庭人口较少的舜华园、开元山庄的富人群体，以及在经十路沿线的具有一定经济基础的人士。 根据从业可分为 大中型企事业单位的管理人员、事业有成的经营业主以及城市拆迁产生的有效需求。 四、销售成本测算 假定土地成本为 120 万 /亩，测算 经营利润为 0 时 的成本为4380 元 /平米。 （地价 89 万元 /亩时，成本 3830 元 /平米） 五、销售价格估算 产品类型 销售均价（元 /平米） 销售额（万元） 备注 商务办公楼 6000 120xx 整体销售商务配套 : 6000 6000 酒店式公寓 5000 5000 均价为 5375元 /平米 高级公寓楼 5000 20xx0 合计 43000 如果销售均价为 5375 元 /平米，则利润为 6930 万元，收益率为 19%。 （地价： 89 时；利润 11219，收益率 35%） 如果销售均价为 5000 元 /平米，则利润为 4225 万元，收益率为 12%。 （地价： 89 时；利润 8502，收益率 27%） 五、项目开发及销售周期模拟 综合考虑项目启动资金和市场介入时机，建议 21 组团可分两期进行开发。 项目运作前期根据项目整体策划、规划、设计、效果图等资料在市场上营造商务区概念，提升该地段的整体品位和价值。 项目一期开发 4 万平米高档公寓，二期开发 4 万平米的商务办公、配套及酒店式公寓。 该开发顺序可有效节约项目启动资金，快速实现资金的滚动开发，并且根据市场对商务、配套的反馈进行二期项目开发的调整，有效降低商务产品品种开发的风险性。 ●一期开发 4 万平方米，产品类型主要高级公寓。 开发周期为 12 个月， 20xx 年 7 月初开工。 20xx 年 7 月底交付使用。 销售周期为 12 个月， 20xx 年 10 月进行销售。 ●二期开发 4 平方米，产品类型为商务写字楼、商务配套、酒店式公寓。 开 发周期为。