泰州项目市场调研报告-房地产开发项目(编辑修改稿)

泰州项目市场调研报告-房地产开发项目(编辑修改稿)内容摘要：

（ 400 亩） 东部会展区 泰高路东侧、姜高路南侧、海陵路西侧 商业 100 36 新增 2 东部会展区 泰高路东侧、姜高路南侧、海陵路西侧 商业 100 37 新增 3 东部会展区 泰高路东侧、姜高路南侧、海陵路西侧 商业 100 38 新增 4 东方小镇 泰高路西侧、药城大道北侧 商住 50 39 新增 5 安置区 泰高路东侧 商住 50 泰州项目市 场调研报告 18 40 新增 1 六、农业开发区 （ 300 亩） 森禾二期 站北路北侧、站东路东侧 商住 110 41 新增 2 紫金家园 站北路南侧、站东路西侧 商住 110 42 新增 3 一号路东侧（美好家园二 期） 一号路东侧 商住 80 43 新增 1 七、高港区 （ 500 亩） 向阳路西侧 向阳路西侧、腾龙桥两侧 商住 200 44 新增 2 检察院东侧 检察院东侧、港 城路北侧 商住 100 45 新增 3 “世外桃源”东侧 春港路北侧、王营中沟西侧 商住 60 46 新增 4 金港路两侧城区旧城改造 金港路两侧、中心小学北侧、宣堡港北侧 商住 40 47 存量 5 各镇（街道办） 各镇（街道办）内 商住 100 合 计 4680 从 20xx 年土地出让情况 来看，土地上市量达 4680 亩 （ 312 万平方米）， 合计建筑面积 468 万平方米， 自 20xx 年以来 ， 房地产开发体 总 量 已达到 1268万平方 米 ， 可 满足近 13 万的消费者购买需求， 以此推断， 不管是居住还是经商 、投资， 房地产客户群体 已经 达到市区人口的 %以上 ， 属于非常高的 比例数字。 因此，本项目的运作 需 大力 拓展整个城市的市场份额 外，需要占领一部分 周边城市或外省城市的市场份额。 泰州项目市 场调研报告 19 泰州项目市 场调研报告 20 第五节 泰州 商业地产 情况 从商业地产行情中来看， 在泰州房地产开发中，属于商业地产的项目不多，但有个别项目体量非常大，如百饰得装饰城，总体量达 50 万平方米。 一、泰州销售中商业项目情况 项目名称：百饰得装饰城 位 置：泰州市东风南路与 328 国道交汇处（南站向东 1500 米） 投 资 商：博联集团 运 营 商：泰州百饰 得装饰城商业管理有限公司 策划代理：深圳恒润万商地产 整合推广：深圳奥通广告机构 占地面积： 605 亩 建筑面积： 50 万平方米 投 资： 10 亿元人民币 面 积：每间 30 平米到 50 平米不等 层 高：一楼层高 米，二楼层高 米 开 间： 4 米 — 米 进 深： 米 销售模式 ： 商铺价格：一铺一价，总价控制在 15 万 — 30 万范围内； 一楼商铺 7000 元 /平方起，二楼 4200 元 /平方起，得房率为 70% 泰州项目市 场调研报告 21 投资回报收益：每年 8%，三年 24%一次性从房款中扣除。 如果业主对 所购物业在五年内没有达到预期的回报值，开发商承诺可按合同价的 140%高价优先回购 商铺交房时间： 20xx 年 10 月 31 日 开业时间： 20xx 年 11 月底或更早 其 它： 1. 产权销售：签定商品房购房合同时，即与商业管理公司签定三年的委托经营管理合同，年租金收益按购房总价的 8%计算，前三年租金共计 24%在购房时给予提前支付 2. 如果业主对所购物业在五年内没有达到预期的回报值，开发商可以按实际签约合同总价的 140%优先买回 ，如此运作，风险极大； 3. 开发商保留百饰得装饰城 50%的物业不予出售，此举就是 与广大投资者进行捆绑，一起做 大、做旺、做强，共同繁荣市场，同时可给广大的投资者以足够的信心 保障 该项目明显的是采取小面积、低总价的销售策略 项目名称：财富广场 位 置：位于泰州市中心人民路 开 发 商：泰州财富广场房地产开发有限公司 招商管理：香港百老汇国际商业管理公司 体 量： 30 万平方米 投 资： 10 亿元 价 格：外铺： 30000 多元 /平方米、内铺： 10000 多元 /平方米（ 20xx 年开始销） 外铺： 40000 多元 /平方米、内铺： 20xx0 多元 /平方米 （ 20xx 市场价格） 销售状况 |：很好，已基本卖完 泰州项目市 场调研报告 22 模 式： 1— 5 为商铺（ 25 只租不卖） 6 层以上为住宅 1 层挑高 6 米 租 金：外铺 10 几万 /年（好地段） 内铺 7 万 /年（差一点地段） 商业模式：“一站式”的消费天堂 集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住文化于一体 统一经营、统一管理 业态：精品鞋区、时尚女装、婚纱摄影、品牌女装、品牌化妆品、时尚饰品、珠宝首饰、名表眼镜区、珠宝行、高档烟 酒、滋补品、品牌男装 ， 但是实际经营情况并不是根据业态划分来做的 项目名称：中嘉国际装饰城 位 置：泰州温泰市场对面（城东） 开 发 商：泰州中嘉商贸城有限公司 投 资 商：加拿大美来国际集团 全程营销：常州泰薄企业管理顾问有限公司 占 地： 300 亩 体 量： 35 万平方米（ 40 栋） 投 资： 1 亿美元 外铺开盘时间： 20xx/8/6 内铺开盘时间： 20xx/5 泰州项目市 场调研报告 23 价 格：一层外铺 120xx 元（已全部销售完）内铺 7000 元（去化三分之二） 二层 4000 元（已 去化百分之六十） 三层、四层（销售很差） 层 高： 米挑高型 开 间：内铺（ 4 米）、外铺（ 8 米） 进 深：内铺（ 8 米）、外铺（ 21 米） 客 户 群：自购自营占多数 格 局：泰州首家展厅式样商铺 其 他： 6 年委托经营，前 3 年（每年百分之八）租金在交房款时扣除， 5 年百分之 150 买回 运营模式：四个统一：（统一规划、统一招商、统一管理、统一推广） 六个区域：（展示贸易区、仓储物流区、商务办公区、装饰设计区、商业配套区、休闲娱乐区） 业 态：（陶瓷、洁具、地板、橱柜、五金、灯具、油漆、木业、窗帘布艺） 功 能：（批发零售、现代会展、创意设计、商务办公、行业咨询、高级酒店、休闲娱乐） 小结： 在泰州房地产项目中，商业地产项目不多，但有个别项目体量非常大，如百饰得装饰城，总体量达 50 万平方米 ；从商业项目 销售状况来看，各个商家 销售 均 都不错 ，特别是城中心的 商业，已 基本 全部销售， 说明客户很是看中 商业 项目的 地段 ，再者是业态。 从销售策略上看，基本上均采用 小面积、低总价及 返祖 销售模式 进行运作，而且为了提高项目 的诚信度，采用 5 年后 回购的方式（虽然纯粹属于一种手段）。 从中可以看出，泰州 市场 的投资 氛围 并不非常 乐 观， 且 竞争 激烈。 从几个商业项目体量情况来看，商家的实力均比较强，加上销售返利及增值回购，整体销售态势上说明泰州商业地产市场已经处于市场第三需求状泰州项目市 场调研报告 24 况。 因此日后所开发的商业地产，必须要从地段、定位、营销策略等几个方面着重下手。 针对汽车城项目来说，目前泰州如此大的商业销售情况，对该项目以后的销售推广会产生非常大的抗性。 所以怎样针对我项目进行专业的包装和推广、怎样进行运营推广、怎样能实实在在的让投资者满意、怎样能让经 营者认识到驻场经营的必要和优势是我们需要考虑的问题。 泰州项目市 场调研报告 25 第六节 泰州及周边城市汽车市场情况 一、 泰州汽车市场情况 从泰州汽车市场情况来看，整个泰州汽车销售及相关业态 的商家约 319 家，摩托车及电动车 销售及维修 相关店面约 95 家左右。 这些商家主要集中在城东及城南位置， 城西及城北也有不少； 均为沿街店面，众多商家 为 一些连家店或裙楼底商 ， 为自发性形成的小 商圈且比较分散， 不集中。 但是，在消费者心里已经形成买汽车去城南，修汽车往城东、买重工机械及配件去城东的习惯。 泰州 ：（ 414） 城东 比亚迪汽车销售中心、泰州汽车修配 厂、三泰销售中心、汽车摩托车坐垫（车垫）、嘉乐汽配经营部、车洋轮胎、米其林轮胎、荣昌车辆配件、轮胎电瓶、急速电动车销售中心、摩托车电动车维修部、电焊汽车钣金、汽车轮胎及配件、补胎充气、摩托车电动车维修、装配、汽车安全接风玻璃、鼎鑫商场汽车接风玻璃、后型汽配、泰州市鑫发电机设备有限公司、泰州市交通事故保险理赔服务中心、哈飞汽车销售中心、东进汽车修理厂、驾校、东进汽车配件供应处、锦辉汽配、杜邦汽车漆、华明汽配、汽车装潢音响、顺心汽配、普兰油汽车调漆中心、创益电动车、摩配汽车配件联销、保时捷汽车租售、汽车空调、华 众汽配、万安微型汽配、汽车钣金油漆修理部、天林汽配、德明高级汽车修理部、东方修理厂维修、四海摩配、东风汽车运输有限公司、东风汽车修理厂、泰州市东方汽车贸易有限公司（昌河）、一汽大众、沪陵大众汽车维修、汽车急修部、泰康钣金栲漆（轮胎总汇）、子顺电动车配件商行、上海大众、奇瑞、轮胎商行、柏林汽配、泰州新劲汽车调漆服务中心、宏达汽车服务中心、南汽跃进、南京依维柯、国威电动车、跃进汽车集团、帕萨特 3000、万欣汽配、叉车配件、二手叉车销售、鹏飞汽车急修部、戈尔电瓶批发总汇、汽车板金喷漆、鑫驰汽车美容、贴膜施工中心、 板金喷漆、海华摩配、车店佳汽车美容装饰、亚明车行、长海车行、绿源电动车、诚信车行、和民车行总汇、上海大众汽车 4S、海陵汽配、天能电池、锦风电动车配件批发、红红摩托车修理部、小武摩配、维修汽车农用车、苏北摩配商行、中佳电脑汽车美容中心、机械大全、通达吸割机配件、华达微型汽车配件、华华汽配、大中小型挖掘机、板金喷漆、泰州项目市 场调研报告 26 广军汽配、米其林轮胎、烟酒润滑油、佳通轮胎、校油泵、三星统一润滑油、诚信挖机配件（ 99 家） 城东 南 新联汽修厂、别克、益讶轮胎零配件、兄弟汽配、摩托车电动车修配、摩托车电动车专修、汽车美容、名车之 佳装饰、国贸汽车修配、板金、永明汽配、恒通汽配、原装重型、小王时代私家车销售中心、国强车辆修理部、耐力轮胎、东开高级汽车维修中心、雅洁汽车美容护理、恒质汽车美容、小李汽修、摩托车修配、永昌汽车修理美护行、往林汽车装潢部、仁通汽修、巴亚汽配、摩配、华明汽配、小景汽车修理、美配、永兴。