江铃地产南昌罗家新区项目前期发展策略提案(编辑修改稿)

江铃地产南昌罗家新区项目前期发展策略提案(编辑修改稿)内容摘要：

约。 占客户比例的 30%左右。 周边人群的要求比较复杂，对产品要求比较挑剔，户型多样，小户、中户、大户都有，对房价敏感，若本项目的房价稍低于周边楼盘价，会对他们有吸引力。 解放西路沿路附近的上班族： 由于解放西路到本项目车程约 1020 分，因为交通方便、房价便宜，对他们有吸引力 . 市区客户： 因交通便利、房价实惠、升值空间大，不乏大有人在。 大部分为投资客或中低收入者。 邻乡镇客户： 随着罗家新区的开发和罗家老镇的改造，将会吸引罗家镇周边附近的乡镇村村民来罗家置业投资。 南昌东边地市县客户： 这类人群主要是来省城投资迁居。 拆迁户和流动人员： 随着罗家新区的开发和罗家镇的改造，将要拆迁大批的房子，虽然有安置房但是有一部人选购商品房。 城东的流动人员很多，有条件的也会选择购房或租房。 ○ 2 客户购买动机分析： 购房动机 自住 改善居住 投资 生产经营 投炒房 其它 占有比例 20% 20% 20% 20% 15% 5% 消费型 投 资型 投机型 自住型：大多为第一次置业者，解决居住问题，多选择小户型和中户型 改善居住型：多为二次置业者，为了改善居住环境选购新房，多选择中大户型。 投资型：房地产仍然作为投资品被人们看好会，今后仍然有不少的人投资房产作为增值保值的工具。 由于本项目的前景看好，房价较低，有一定的投资价值。 经营型：由于罗家新区有大量的商贸业，加上本区将开发不少的商业用房，将有不少的客户购房用于生产经营。 炒房型：今后虽然炒房不利，但仍有一部分人想从炒房获利，由于本项目的价位较低，升值空间较大。 ○3 、 客户身份分析： 客户身份 村居 企业职工 公务员 私营业主 文教卫 自由职业 比例 20% 20% 20% 30% 20% 10% 村民：主要是当地以及周边邻乡村民。 企业职工：主要是周边的工厂企业、商业、员工。 公务员：主要当地周边和城内政府机关，行政事业的干部。 私营业主：主要是当地和周边老板、中高层经理、专业户和小生意人士。 文教卫：主要是周边当地和周围的文化教育、医疗机构的人。 自由职业：现在社会上有不少既无固定职业也没有公司的自由职业人士，他们都是拉关系，提供信 息，临时性合伙。 只赌博，提供特色服务的人群。 ○ 客户家庭结构分析： 家庭成分 单身青年 新婚 三口之家 三代同堂 孤老 办公休闲 仓储 比例 5% 20% 30% 20% 5% 5% 5% 单身族： 主要指未婚大龄青年，离异单身和部分在校学生，这部分人群希望有一个私人空间，有一定的购买力，但市区房价大贵，多为选择未装修的小户型过渡，一户一厅 (50 ㎡左右 )。 新婚家庭 ：新婚青年，准备结婚或已经结婚成家的青年，多数都想与父母独立生活，有一定的购买力。 户型选择中小户型，一户 或二户 (5070 ㎡左右 )。 三口之家： 当前我国社会的主流家庭，有相当的购买力，迫切需要居住或改善居住条件，他们多选择中大户型，二房或三房（ 90130 ㎡） . 三代同堂 ：我国有大多的三代同堂家庭，他们为了天伦之乐，喜欢大家庭生活，尤其是当地居民。 他们有很强的购买力，选择大户型：三房或四房（ 120150㎡）。 孤寡老人 ：随着我们社会老龄化，有不少的孤寡老人，他们有一定的购买力或子女为其购买。 选择环境优美的地方安度晚年，选择一房或二房。 面积 5070㎡。 休闲用房 :不少的客户选择郊区购房为了度假休闲 或偶尔邀朋友娱乐，约会等用。 这部分人选择户型多样。 办公仓储 ：另有一部客户购房是为了办公或公司作为办事处用，或作为存放货物仓库。 选择户型多样。 二、 产品定位 ： 产品品质定位：中高档楼盘、主要体现在小区的规划设计与环境方面，建筑风格以及建筑细部方面；而非一味追求用高档材料和铺张的配套。 可借鉴“国家康居工程标准”。 产品形象定位：都市副中心，“江铃”风范之作， 产品风格定位：新古典 +现代简约风格，加州风情。 产品户型定位：中小户型为主： 5070 ㎡的小户型占 25%； 80100 中户型占 50%； 110130 ㎡中大户型占 20%； 140— 150 大户型占 5% 产品价位定位： 中低价位，单价适中、总价偏低。 比城中心区的房价便宜 20%左右；比昌东周边的房价便宜 10%左右；比项目邻近的楼盘贵 5%左右；比“政府限价房”稍高于 7%左右。 商业产品定位： 打造起步区商业娱乐中心。 打造起步区特色街区商业走廊。 辅助大型商业配套物业。 营造小区生活便利店。 满足于片区居民生活商服用房。 适应中小投资者的需求。 三、项目产品策略 提示：  解读起步区的总体规划理念，因势利导地做好项目的规划。  紧扣目标市场精心做好产品的设计 ，提炼细节。  借势造势、借题发挥、因势利导使项目景观环景与片区绿化景观和公建环境融会贯通、融为一体。  把握公建设施，紧跟或适当超前大配套建设，弥补和完善小区设施配套。  营造绿色家园、生态系统、节能建筑高信价比和高附加值居住理念、产品形象。 一、罗家新区 (起步区 )的规划方案解读。 罗家新区（起步区）景观环境和公建设施规划图 起步区的规划理念与特色。 (1)规划理念： “ 昌东水岸、罗家环碧 ”。 “水岸”和“环碧”是本区的亮点和重点，亮点在于突出水的主题，强调滨水生活。 而重点在于 环形碧水围绕的核心区的建设，同时暗示新区被包围在绿地之中。 蓝色的水面和碧绿的林荫带共同奏响罗家新区起步区建设的乐章，共同构筑起新区最佳的人居环境。 (2)、 规划特色： 重点：营造具有强烈空间特色与形态特征的核心区，并以此作为展现本区形象的窗口。 亮点：已“水”为主题，营造两横两纵三体，深入地块的水网系统，强调滨水而居的生活。 建立贯穿南北的公建带，聚集人气，并为本区和整个新区提供最便捷的配套服务。 构筑以环绕核心区的林荫绿带为“心”指状发散的绿地系统，体现“均、好”性。 建设蜿蜒曲折，步移景换的环形生活性道路，并与环形林荫带结合，形成本区独有的风情线。 （ 3）、 规划结构 ：本区的规划结构可概括为“一心、一带、三点、双环、两轴、三片”。 通过“双环十西轴”串联起核心区和三个居住片区，形成“五带串联”“顺藤接瓜”的整体布局结构。 一心 ：一心指本区中部约 50 公顷的核心区。 核心区是整个新区的心脏。 区内主要设置高级住宅和商住综合用地。 是新区展现形象，营造特色的重点区域：核心区风貌确定为以欧洲新古典风格为主。 建筑空间强调灵活与变化。 或为昌东地区独具魅力的欧洲小镇。 一带： 一带指 罗家中路西侧的公建带。 公建带改变以往沿道路设置店铺的构想。 强化商业坊的概念。 并在街坊内部形成贯穿南北的商业步行街。 公建带以解放东路北侧的商业中心为起点。 经过解放东路口文化中心和罗家一路口中心广场两个重要公共节点。 最后以位于铁路北侧的滨水公园为头。 公建带位居全区的中央。 服务合理。 在便捷为全区服务的同时，成为本区最主要的公共空间带。 三点 ：三点指本区最主要的三个公共性节点：罗家一路口的文化中心节点：解放东路口的商业中心节点和滨水公园处的生态中心节点。 三个节点均处于公建带中、分居北部、中部和南部，由商业步 行街串联为有机的系列。 双环： 双环指沿核心边缘形成或 16 米的道路环 1020米的林荫绿环。 16米的道路环不仅是本区最重要的联系型支路，而且是本区最具人气的生活性道路，道路环线型弯曲，在起到降低车速作用的同时，还起到视觉效果。 而 1020米的林荫带绿环是核心区的绿色环境背景。 绿带将核心区包围中央，形成强烈的边界意向。 同时也为本区居民提供了休闲漫步的最佳场所。 两轴 ：两轴指本区一横一纵两条发展轴线和景观轴线。 南北向轴线沿公建带内部商业步行街设置。 串联区内的主要广场、步行街等人行通道。 东西轴线沿罗家一路设置依 托道路两侧 15 米 50 米的绿带以及绿带中的水系；形成本区绿化景观与滨水环境的展示场所和最重要的通道。 起步区居住用地布局： (1) 居住用地与人口容量： 本区居住用地分 本区作为昌东地区重要的生活居住基地。 居住用地总用地面积 公顷。 占总用地的 %。 居住建筑总面积约 万，扣除教育和商用地后，净居住建筑面积约 万平米， 按 3540平米 /人的居住建筑面积指标： 本区人口容量约 万人，人口毛密度为 万人 /平方公里。 （ 2） 本区住宅组团布局与住宅形态。 本区住宅组团的规模与形态引入“居住邻里单位”的理念，以保持居民良好的邻里关系为目标。 本区居住用具体分为二类居住用地、商住用地以及中小学用地。 本区居住用地从居住型、住宅高度与形态、空间模式和建筑风貌规划分为殷王新村保留低层住宅、商住综合用地围合式住宅、核心区内弯曲式条形住宅、小高层住宅、核心区外普通条形住宅五大类。 从片区位置上共可划分为核心区内的三个高级居住片区及核心区外的三个居住片区。 各个居住片区再由城市道路和绿地分割为多个居 住组团，从而形成分区明确。 层次丰富的居住用地分级。 核心区内两个高级居住片区，采用弯曲自由式的条形多层住宅，生态型岛状的点式当居住宅群两种形态。 中央公建带内商住用地片区，采用院式围合的条形多层住宅形态。 住宅院落设取中国传统“院落空间”的精髓。 注重院落的围合或和私密性。