某物业管理方案(编辑修改稿)

某物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

7 空调工工具 1 套 20xx 20xx 18 万 用 表 2 块 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防队 编 号 名 称 数量 单 位 单价（元） 合计（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 对 讲 机 5 台 1500 7500 3 专用手电筒 8 个 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 电子巡更器 16 个 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爷头、专用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 双 80 800 5．交通车辆管理部 编 号 名 称 数 量 单 位 单 价（元） 合 计（元） 1 对 讲 机 3 台 1500 4500 2 文 件 柜 1 个 800 800 3 办公桌椅 2 套 500 1000 4 专用手电筒 3 个 20 60 6．环卫绿化部 编 号 名 称 数 量 单 位 单 价（元） 合 计（元） 1 吸 尘 机 2 台 1000 20xx 2 多功能地毯清洗机 2 1500 3000 3 高压喷水机 1 500 500 4 铝合金梯 2 把 500 1000 5 喷雾器 2 台 200 400 6 手 推 车 2 台 500 1000 7 80CM 万向尘推 10 把 200 20xx 8 清洁用具 1 批 15000 9 清洁用品 1 批 120xx 10 玻 璃 刮 10 把 150 1500 11 吸 水 机 1 台 1500 1500 12 绿化工具一批 3000 以上物质的配备，本公司可以自行配 备的由我公司自行配备，没有的由开发建设单位所拨的一次性用以购置管理办公用品的费用进行购置。 五、“某物业”物业管理规章制度 为保证对大厦以现代化方式进行科学的管理，我公司对大厦的 正常运作建立系列的规章制度，使各项工作有章可依，有法可循。 提要：（ 1）力求健全完善，可操作性强 （ 2）力求科学化、规范化管理 （ 3）把最先进物业管理、企业管理经验和国家及省、市的物业管理要求融于各项制度之中 （ 4）依据 ISO9000 质量保证体系制定，确保服务高水准 （ 5）大厦管理制度中包括公众制度 、内部岗位责任制、管理运作制度、管理工作规定、考核标准、奖惩制度等。 （一） 公众管理制度 1．某物业大厦精神文明建设公约 2．某物业大厦装修管理 3．某物业大厦装修验收及违章处罚规定 4．某物业大厦消防及安全管理规定 5．电梯管理规定观 6．某物业大厦安全保卫管理规定 7．某物业大厦地下停车场管理规定 8．某物业大厦摩托车、自行车停放管理规定 9．某物业大厦水泵房管理规定 10．某物业大厦配电房管理规定 11．某物业大厦空调机房管理规定 12．某物业大厦电梯机房管理规定 13．某物业大厦消防控制中心管理规定 14．某物业大厦车库机房管理规定 15．某物业大厦应急发电机房管理规定 （二） 内部岗位职责 1．管理中心经理岗位职责 2．管理中心助理岗位职责 3．会计员岗位职责 4．出纳员岗位职责 5．管理中心文员岗位职责 6．管理中心档案资料员岗位职责 7．大厦管理中心美工岗位职责 8．大厦管理中心管理部部长岗位职责 9．大厦管理中心管理员岗位职责 10． 大厦管理中心保安部长岗位职责 11．大厦管理中心保安员岗位职责 12．高级消防助理岗位职责 13．消防助理岗位职责 14．大厦管理中心交通车辆管理部长岗位职责 15．大厦管理中心车管员岗位职责 16．大厦管理中心工程设备部长岗位职责 17．大厦管理中心工程部副部长岗位职责 18．大厦管理中心工程部系统工程师岗位职责 19．大厦管理中心水工班长岗位职责 20．大厦管理中心维修电工岗位职责 21．大厦管理中心电梯维修工岗位职责 22．大厦管理中心空调班长岗位职责 23．大厦管理中心机电管理人员岗位职责 24．大厦管理中心维修工岗位职责 25．大厦管理中心绿化技工岗位职责 26．大厦管理中心室内清洁工岗位职责 27．大厦管理中心室外清洁工岗位职责 28．大厦管理中心绿化技工岗位职责 29．大厦管理中心工程值班部长岗位职责 30．办理租赁手续及管理规定 31．大厦设备设施管理规定 32．某物业大厦装修管理规定 33．停车场管理规定 （四）管理运作制度 1．某物业大厦管理中心工作制度 2．某物业大厦管理中心员工职业道德规 范 3．某物业大厦管理中心廉洁制度 4．某物业大厦管理中心回访制定 5．某物业大厦管理中心接待来访投诉制度 6．某物业大厦管理中心有偿服务收费工作制度 7．某物业大厦管理中心员工守则 8．某物业大厦管理中心值班管理规定 9．某物业大厦管理中心员工培训制度 10．某物业大厦管理中心器械管理制度 11．某物业大厦管理中心财务管理制度 12．某物业大厦管理中心档案资料管理制度 13．某物业大厦管理中心工程 设备部工作制度 14．某物业大厦管理中心清洁部工作制度 15．某物业大厦管理中心绿化部工作制度 16．某物业大厦保安部工作制度 17．某物业大厦保安部纪律暂行规定 18．某物业大厦保安部执勤程序 19．某物业大厦保安部内务卫生制度 20．某物业大厦保安部仪容仪表制度 21．某物业大厦保安部员工宿舍管理规定 （五）考核标准 1．某物业大厦管理中心经理考核标准 2．某物业大厦管理中心经理助理考核标准 3．某物业大厦管理中心工程设备部人员考核标准 4．某物业大厦管理中心保安员考核标准 5．某物业大厦管理中心绿化技工考核标准 6．某物业大厦管理中心保洁员考核标准 （六）奖惩制度 1．人事管理制度细则 —— 奖惩部分 2．某物业大厦管理中心员工奖惩制度 六、“某物业”物业管理档案的建立、管理设想 （一）档案管理设置 1．建立标准化的档案管理室 2．选派 1 名专业档案员（可兼作文员） 3．购置相当数量的档案柜 4．配置一台专用电脑 5．配置一定数量的消防设施 6．加固防盗设施 7．防腐、防虫蛀，确保环境通风效果好 （二）软件管理目标 实行科学化、现代化、专业化、系统化、规范化的档案管理。 （三）档案建立设想 1．制度化、标准化、电脑化按 ISO9000 质量标准建立档案，管理档案。 2．档案建档流程 收集 整理 分类 编目 登记 电脑贮存 入柜 存档 利用 检查 3．系统收集 （ 1）大厦周围环境资料：大厦建设前该地块的有关情况等 （ 2）建筑工程资料、图纸；公用设施资料、图纸；室内外管网资料、图纸 ；机电设备资料、图纸；电梯使用的有关资料、图纸；空调工程资料、图纸；消防设备资料、图纸等。 （ 3）大厦档案资料：大厦各单位的分配情况，租赁合同、证件复印件等。 （ 4）管理档案资料：装修档案资料、维修记录资料、投诉记录与处理记录资料、回访制度与跟踪处理记录资料、文书档案资料、财务报表资料等。 （四）档案管理设想 1．建立标准档案室，设专业档案管理人员，实行电脑系统化档案管理，建立档案管理双档制。 2．采用多种形式的信息收集、贮存方式，如：文件资料、图纸资料、录像带、照片、录音带、电脑磁盘等 ，并采用相应的保管、存贮方法。 3．运用计算机数据库的强大的检查功能，开发便利的档案数据库管理。 4．加强档案的防腐、防湿、防蛀管理。 5．系统收集档案资料。 6．科学地档案组卷且分类。 7．实现档案管理规范化，按 ISO9000 质量标准要求建立档案流程和严格档案管理规章制度。 8．坚持每月档案检查，指导经常化。 七、“某物业”的日常管理与服务 某物业是现代的商住大厦，是集商业、住宅于一体的现代建筑技术的结合体。 大厦配置有先进的自动控制系统，能对各种及有关情况设备进行监控，从而为大厦业主 /用户提供舒适的商 务、居住环境；大厦还具有良好的通讯网络设施，另外大厦能提供足够的对外通讯设施。 针对这一实际情况，我们将按国优大厦的要求开展日常的管理与服务工作。 （注：以下部分管理手段须有相应的硬件配备） （一）大厦楼宇的管理 设想按楼宇自动化系统来进行管理。 通过自动化系统，全面、集中控制和监护大厦内各种设施的运作，随时掌握其运转情况，及时、高速的抢修；依照工作和生活时间，定时自动对各类设施进行工作安排。 除自动化系统的管理外，我们还将做到以下的工作： 1．严格执行业主 /用户（租户）迁入（出）管理制度和装修管理制度 ，健全大厦内业主、住（用）户、各单位及租户的房屋资料档案。 2．对装修的业主 /用户要随时巡查是否按装修管理规定进行装修，发现乱建乱改等违章行为，即时处理、纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。 3．建立《房屋维修卡》，对大厦内房屋的公共部位和业主 /用户室内的维修做全面记录，并定时回访。 4．每月走访业主 /用户，加强与业主 /用户的沟通，积极接受业主 /用户对大厦管理的意见和建议，从而不断完善我们的管理工作。 5．大厦管理员每天上班时巡查一遍所分管之楼层，发现问题及时记录于工作日记（房屋管理台帐），并及时将 有关管理情况资料汇总输入电脑；下班前再巡查二遍，做好记录。 6．定期对地下室、结构的变形（伸缩）缝、预埋件、给排水设施的使用情况进行检查，做好屋面隔热层、保温层、室外排水设施及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响。 7．对大厦楼地面进行经常性的检查，重点检查和年度检查，及时发现出现的问题，寻找原因，及时进行养护和修缮，防止问题进一步发展，保证房屋地面的使用功能。 8．定期检查室内外抹灰面层有无损坏处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补，以防扩大损坏；对吊顶工程要着重 检查木龙骨有无变形裂缝和吊顶下垂情况，发现后及时更换。 （二）设备、设施的管理 运用电脑技术对设备、设施进行包括设备档案、维修保养计划、日常保养安排及出勤等事项进行管理。 做到设备有标志图示，管理规章制度上墙并熟记，日常运作有记录和台帐，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。 1．将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、电梯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好，保证其正常使用，不得改变使用功能。 2．对水泵、发电机、中央空调、电梯、配电柜做好运行及维修保养记录台帐，定期检修和保养 ，及早堵漏洞；管道和有电的设备均有明显的提示标志；保证大厦设备设施处于良好运行状态，保证正常供水、电、冷气。 3．设备、设施的现场设置“管理制度”、“维修保养规定”、“操作规范”，挂在明显的位置，操作人员必须熟悉牢记后，按要求上岗操作，每季度组织学习，考试合格后才可继续上岗。 （三）通讯自动化管理 设想应用通讯自动化系统（ CA 系统， Communication Automation Systems ）将物业内的各种不同的信息处理系统联结于一体，达到自由交换信息的目的，并能与国际信息网络联接，组 成一个高速的通讯体系，为某物业的住用户提供现代化的网络信息服务。 （四）商务自动化管理（ OA 系统 Office Automation Systems） 设想利用信息技术将各种商务设备联成一体，把文字、数据、图像、语言和信息处理功能组合于一个系统中，达到提高办公效率和办公质量的目的（主要应用于商场部分）。 （五）水电保障系统管理 确保大厦的用水用电，断电为零；抄水电表、代收代缴水电费准确无误，方便业主 /用户。 1．水电工 24 小时值班，保障住业主 /用户的水电供应，不得出现因管理不善而停水停电；出现故障， 水电工必须 10 分钟到达现场，及时维修，使其恢复正常；因公用线路停水、停电，必须由管理中心预先通知业主 /用户，让业主 /用户做好蓄水、停电的准备。 2．按期清洗水池、定期出示水质化验单，保障生活用水的清净符合标准。