某房地产公司邛崃波尔多商城项目物业管理服务企划书(编辑修改稿)

某房地产公司邛崃波尔多商城项目物业管理服务企划书(编辑修改稿)内容摘要：

、货比三家、供方采购”和修旧利废、节奖超罚等一系列具体措施，分项控制活动和物化劳动的消耗，保证业主、企业、社会全面受益。  [受益于业主 ]  在同一收费标准下，提供的 服务含量明显高于其他物业公司，是客户真正享受到了最佳质量价格比的服务。  [创利于企业 ]  在物业管理利润空间微乎其微的情况下，坚持自我生存，自我积累，自我发展的原则。 不给业主增加经济负担，在自主经营的基础上实现企业良循发展。  [造福于社会 ]  在企业不断发展进步的同时，也为社会稳定和国家建设做出积极贡献。 专业的服务人才  洁华一直致力于改善员工队伍的有机构成，把高档次、高品位、高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。 利用自身的吸引力和凝聚力，广泛汇聚各个门类的人才。 现在公司拥有计算机、自动控制、机电设备、酒店管 理、建筑、园林、环保、艺术等专业的中高级技术人员 20 余名、管理人员 16 人，全部为本科以上文化程度；持证上岗率为 100%，其中：持有全国物业管理企业经理资格证书 3 人、全国物业管理企业部门经理资格证书 6 人、省级物业管理人员上岗证 6 人；持有国家认证机构颁发的 ISO9000 族质量管理体系审核证书 5 人。 所有员工全部进行 ISO 族（ ISO9001 质量管理、 ISO14000 环境管理）体系培训。 公司在人才使用上始终坚持“您能翻多高跟斗，我就塔多大舞台”的用人之道，从各个方面为各类专业人员施展才能创造条件，逐步形成了具有洁华特 色的物业管理优势。 第二章 强强携手 整合营销 参与项目推广，促进项目销售 互利互惠，共谋双赢  发展商成都市英杰房地产开发公司具备雄厚的开发实力和创新能力，管理商成都洁华物业管理有限公司有着丰富的物业推广和物业管理经验以及众多物业资深人员，相信通过两家公司携手合作，能够达到互利互惠的最高境界。 运用“洁华”的介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于发展商树立品牌形象，同时“洁华”还将协助销售宣传推广活动。 建议在售楼 现场派驻老年门童、专业保安、保洁员 等物业工作人员，并身着“洁华”在香港专业设计制服，从 事迎宾、指挥车辆、保洁等服务 工作，务求前期建立物业品牌形象。 派物业专员赴现场解答购房客户对物业管理方面的咨询和疑问。 为本项目销售人员及现场保洁、保安等物管人员进行物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关物业管理问题。 配合发展商楼宇营销宣传、推广工作需要，提供企业简介、主要业绩证书、在管物业图片等有利于售楼宣传所需的物业管理资料，彰显物管品牌优势。 对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。 对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。 对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管 理信息等。 帮助销售部成立“波尔多商会”等，与邛崃名牌商家携手，共同打造成都市英杰房地产开发公司开发在邛崃开发楼盘的品牌效益。 帮助销售部在卖场合理布局各类设施，并提出爱心支援系统的设置方案（如医疗急救、便民伞、便民推车、小型手推货车、爱心车、紧急求助等）。 注：因销售推广需要，而产生的费用（含人力成本），由洁华物业负责编制财务预算和具体实施，经发展商批准后从发展商销售推广费用中例支。 前期工作计划  “洁华物业”在成为物业管理商后，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项 工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。  主要工作包括： 对项目的建筑遗留事项提出意见和建议 对项目的机电设施运行提出意见和建议 对项目的智能系统提出意见和建议 参与各项工程招标工作 跟进项目装修施工和设备安装过程 编制年度物业管理收支预算 编制项目管理启动预算 申报管理费和其他收费标准 建立人员架构，并招聘管理员工 制定及完善各项物业管理制度 定期对各部员工进行培训 安排清洁和保险招企划 挑选和定制员工制服 检讨物业成本，节约物业投资  洁华物业凭借多年管理经验及委派有经验工程人员对项目进行实地 考察，通过定期参加前期项目工程例会，研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建 和各类机电设备）、项目模型等资料，了解项目规划意图、设计内容和规范、确定项目档次和业主需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如： 制订物业管理收费标准，为项目预售创造条件。 针对智能化采用程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展需求，以及尽量减少投资成本。 同时考虑到管理中通过有效的人与技结合，减少今后的管理成本。 根据项 目情况提出物业改良及增减工程项目建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。 根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用洁华物业服务网络，以最优惠价格寻找提供服务的承接商。 从管理者角度，改善设计缺陷  在以往，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对项目日后运行及管理能够比有经验物管公司有更深刻理解。 因此往往在交楼之后才由小业主和物管公司发现一大堆设计缺陷，以致物管公司难以运作，业主怨声载道。 为改变这一状况，洁华物业将对项目及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷 控制在尽量少的范围内，如： 功能设计 (地下、地面、裙房、标准层、屋面 )是否满足物业管理需求。 小区人、车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位的布局。 围墙和大门设置。 公共区域装饰易于维修和清洁。 公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。 建立合适的管理用房（位置、装修标准、布局）。 设备机房的环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙的统一。 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站设立、位置、规格及标准和景观、环保的协调及垃圾分类、收集措施。 设置必要的公共洗手间。 信报箱、牛奶箱设立方便使用和 管理。 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。 对住户室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水的排放等问题。 居家生活私密及安全防护设施。 建筑给排水的节能环保。 创优标准的硬件完善。 爱心援助系统和便民设施的设置。 智能系统顾问 考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。 针对发展商对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能建议。 根据发展商最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用。 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从 性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。 会所管理  多元化会所设施服务，是吸引客户的一项重要因素，洁华物业将根据销售和物管需要，结合档次、对象和环境，提供会所设施配备建议，并制定完善的会所管理制度、收费标准及使用注意事项，确保会所内设施正常开放，使客户享受到舒适、休闲的生活，并由洁华物业负责会所管理，建议提供如下附设服务： 组织开办各类兴趣学习班，如网球班、游泳班、健身班、琴棋书画班等。 成立各种分支团体，如妇女会、长者会等，可优惠享受会所设施。 联系其它娱乐场所、公园等，提供可补充会所不足之设施。 可联络其它大型会所作联营方式，互相合作以提高竞争力。 邀请知名人士成为名誉会员 ，提升会所档次。 利用网上资讯，作推广并提供服务。 第三章 置信生活 星级服务方式 管理方式  “邛崃波尔多商城”是成都市英杰房地产开发公司开发的一项经典历作，洁华物业准备物业管理服务的优秀商业楼盘，计划在物业管理上实施全新创意。 追求“更加用心、更加舒适”之立意，坚持以人为本，树立“帮助客户，就是帮助我们自己”的服务理念，强调居住环境与购物环境的和谐美，每一细节都能想业主所想 ，随业主所愿。 为“邛崃波尔多商城”提供高起点、高水准、高品位的物业管理服务和协助销售造势。 在前期有针对性的开展“ 置信生活星级服务方式”， 促进物业推广销售，并力求在较短时间内令“邛崃波尔多商城”具备保值、升值的潜力。 针对“邛崃波尔多商城”尚处在规划建设阶段的实际情况，本着对发展商和洁华物业负责的态度，建议以“ 委托物业管理 ”方式合作，具体如下： 成都市英杰房地产开发公司根据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》及其实施细则以及双方议定的事项，聘请成都洁华物业管理有限公司作为“邛崃波尔多商城”的物业管理商，全权 负责“邛崃波尔多商城”物业管理工作的具体实施运作。 以便利用洁华物业在人力资源、经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面优势。 洁华物业在合同期限内对“邛崃波尔多商城”负责制定年度管理目标，在经济上实行独立核算，实现“邛崃波尔多商城”社会效益、经济效益、环境效益和文化效益的同步发展。 洁华物业 在合同期限内将会把“ 邛崃波尔多商城 ”物业管理服务工作列入内部相应的策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由 洁华物业 委派物业经理。 根据项目具体情况，负责其设计、施工、销售、竣工验收、入伙及其以后各阶段的物业管 理工作，为项目制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为项目提供全方位、全过程、专业化的管 理服务工作。 为保证管理标准实现及更有力地推行 “置信生活星级服务方式” ，洁华物业将以各专业部门技术支持，结合物业管理服务实际需要， 定期安排专家团赴项目 现场进行监察支援。 并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。 洁华物业提供管理服务目的在于培养一支高水准、高素质的专业管理队伍；同时，发展商可借助洁华物业良好的品牌效应促进项目销售；在管理期限内 ，洁华物业允许发展商就“邛崃波尔多商城”向外界使用“洁华物业管理”等文字进行宣传推广。 管理期限  四十八个月，分为前期筹备、验收入伙和正式营运三个阶段。 前期筹备阶段：自合作双方签约之日起至项目入伙日（即发展商书面通知业主前来办理物业入住手续的时间，下同）前二个月； 验收入伙阶段：自入伙日前二个月起计至项目达到 90%的入住率； 正式营运阶段：项目达到 90%入住率后至合同余下约定期限。 项目定位 管理定位  企业化、专业化、一体化管理服务原则，充分利用和完善各种配套系统，配置精简高效的管理人员，全面推行“置信生 活星级服务方式”，将“邛崃波尔多商城”塑造成为彭州标志性 商业楼盘。 效益定位  社会效益、经济效益、环境效益、文化效益相互兼顾原则。 充分利用洁华物业专业化管理特长和成本控制管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，合理地开源节流。 服务定位  以人为本，服务第一原则。 “为您想得更多，让您住得更好”是洁华物业不变的承诺，“为您营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是洁华物业永恒的追求，为此，洁华物业采取专业管理＋严格的品质控制手段，确保服务质量符合标准。 管理范围  洁华物业提供管理服务的范围包括常规 性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务，具体如下： 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。  包括：住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。 房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。  包括：共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。 物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。  包括：道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行 车房（棚）、停车场（库）等。 物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。 专业装修工程质量监理与装修管理。 节日期间装饰物业，包括灯光及其它饰物。 公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。 公共环境的酒店式清洁服务。  包括：公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运，定期消杀以及化粪池的清掏等。 交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 对物业全天 24 小时倒班轮值，维护公共秩序和安全。 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险和保管责任）。 对物业内消防管理。  包括：火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。 结合地域特色和本物业的特点，组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动，以协调社区人际关系、沟通情愫。 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 接受业主和租（用）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 全方位居家服务。  包括：公共事业申办（如水电气、电话、有线电视）、代订报刊杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。 负责向业主和租（用）户收取物业管。