某城中村项目前期可行性研究报告(编辑修改稿)

某城中村项目前期可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

销售额为 13651 亿元 ， 同比增长 %。 购房自 住 约占 %,投资型购房占 %； 本地居民购房约占 %,外地居民购房占 %。 20xx20xx年 房地产销预售情况表0200400600800100020xx年 20xx年 20xx年 20xx年单位: 万平方米 存量房交易增长较快 : 存量房成交 70244 套 ， 面积为 万平方米 ， 分别同比上涨%、 %,交易额为 55,61 亿元。 存量住房成交 30013 套 ， 同比增长 %,成交面积 (不含房改出售公房 ),同比增长 %。 近三年存量房成交面积对比表010020030040050060070020xx年 20xx年 20xx年单位：万平方米 20xx20xx年 存量房住宅交易面积对比表20021022023024025026020xx年 20xx年单位：万平方米 房屋租赁市 场逐步攀升 : 房屋租赁 21177 户 ， 同比增长 %； 租赁面积 万平方米 ， 同比增长 %； 租赁金额 亿元，同比增长 %。 近三年租赁总额情况表 012345620xx年 20xx年 20xx年单位: 亿元 土地供应量增长较快 : 20xx 年全市土地有形市场投入资金 583 亿元 ， 储备土地 16954亩 ； 供应房地产开发土地 35 宗 ， 面积 2618 亩 ， 同比增长 %； 交易实现金额 亿元 ， 同比增长 137%。 土地供应面积2618126405001000150020xx2500300020xx年 20xx年单位: 亩土地交易实现金额05101520253035404520xx年 20xx年单位: 亿元 人均居住面积逐步增加 : 截止 20xx 年底 ， 全市实有住房建筑面积 万平方米 (不含空置住房 ),同比增加 万平方米 ； 人均建筑面积已达 平方米 ， 比 20xx 年增长 平方米。 20xx20xx年人 均建筑面积比较图2122232420xx年 20xx年单位:平方米 旧城改造及拆迁力度加大 : 全年旧城改造 29 片 ,8276 亩 ， 同比增长 %。 全年拆迁 260万平方米 ， 同比增长 %； 拆迁户数为 24433 户 ， 较上一年增加11413 户 ， 拆迁购买存量房占六成。 旧城改造面积827621080100020xx300040005000600070008000900020xx年 20xx年单位: 亩 拆迁面积 260 193 0 50 100 150 200 250 300 20xx 年 20xx 年 单位 : 万 平方米 2． 3． 3 房地产相关经济指标 房地产与国民经济比例协调： 20xx 年 ， 全市固定资产投资为 亿元 ， 同比增长 %； 地区生产总值为 亿元 ， 同比增长 %； 市人均可支配收入为 元 ， 同比增长 9%。 20xx 年 ， 全市房地产总投资额为 亿元 ， 占全社会固定资产总投资的 %。 住房公积金归集逐年增加： 截至 20xx 年 ， 全市住房公积金累计归集 4936 亿元 ， 其中 :20xx年归集 亿元 ， 同比增长 %； 发放个人公积金住房贷款 亿元 ， 同比增长 %。 房地产商业开发贷款增长较快： 截至 20xx 年 ， 全市房地产开发商业贷款余额为 亿元 ， 同比增加 亿元。 个人住房贷款保持稳定的增长幅度： 截至 20xx 年 ， 全市个人住房贷款余额为 亿元 ， 同比增长 亿元。 2． 4 20xx 年武房指数回顾 2． 4． 1 商品房价格稳步上涨 (1)综合物业指数。 18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响了楼市价格上涨 ，直到 20xx 年 10 月 l 目的房交会后 ， 楼市价格指数出现较强的攀升势头。 全年综合物业价格为 元 /平方米 ， 指数为 点 ， 各季度指数列表如下 : 季度 住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指擞 20xx年第四季度 20xx年第一季度 20xx年第二季度 20xx年第三 季度 20xx年第四季度 (2)分类物业价格 由于加大了旧城改造力度 ， 城市中心土地供应量明显多于上一年 ，中高档商品房项目层出不穷 ， 加之原有的项目 ， 在占全市商品房开发总量中的比重逐渐加大 ， 达 65%,由此带动了全市商品房价格的上涨 ，市区中心地段的中档商品房均价已达 2800 元 /平方米 ， 涨幅为 %。 普通住宅全年各区均价入下图 : 均价最高的江汉区为 元 /平方米 ， 其次是武昌区 元 /平方米，这两个区域均属于老城区 ， 土地价格过高 ； 价格最低的区域为青山区 元 /平方米。 全市住宅均价 元 /平方米 ，同比增长 %； 全年价格指数为 点 ， 同比增长 点，上涨 %。 由 于 20xx 年 市政 府适 度供 应经 济适 用房 ， 政 府指 导价 格已 达 元 /平方米 ， 涨幅为 %. 写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。 全年均价为 元 /平方米 ， 涨幅为 %。 指数为 点 ， 同比增长 %。 全年四个季度的写字楼价格情况如下： 季度 写字楼指数 写字楼均价〈元 /平方米 〉 20xx年第四季度 20xx年第一季度 20xx年第二季度 20xx年第 三 季度 20xx年第 四 季度 (3)区域综合指数。 由于全市房地产市场在整顿中保持发展 ， 各个区域的价格指数有涨有跌 ， 但总体上呈现出平稳上涨的趋势。 江岸区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米 ， 同比增长%； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度分别上涨、 、 点。 该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘 ， 小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。 江汉区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米 ， 同比增长%； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度分别为上涨 、 、。 该区域以高中档楼盘为 主 ， 品放、价位都引领武汉楼市 ， 地段基本覆盖城市中心区。 硚口区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米，同比增长%； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度上涨分别为、 、 点。 本区域价格波动较大 ， 由于受非典影响 ，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房 ， 导致指数出现一定格度的下滑。 目前 ， 楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近 ， 区域热点集中在汉正街版块。 汉阳区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方来 ， 同比增长%； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度上涨分别为 73 、 点。 由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展 ， 促使该区价格持续上升。 武昌区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米 ， 同比增长%； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度分别上涨、 、 点。 相对 20xx 年同期整体价格虽有所下降 ， 但销售态势良好。 尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户提销售火爆 ,另解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响份。 洪山区 :区域全年 住宅平均价格为 元 /平方米 ， 同比增长%； 指数为 点 ， 各季度分别上涨 、 、 点。 受楼盘盘整影响 ， 该区价格指数增长幅度不大 ， 但身处光谷的地理优势 ， 为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保撑。 青山区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米 ,同比增长%； 指数为 点 ， 全年上滥了 点。 各季度分别上涨为 、 、 点。 本区域在二、三季度各季度上涨呈较大放动 ， 主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的 ， 而整 体发展态势基本平稳 ,区域热点主要集中在武青三干道周边地区。 东西湖区 :区域全年住宅平均价格为 元 /平方米，同比增长 %； 指数为 点 ， 全年上涨了 点。 各季度分别上涨 、 、 点。 该区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后 ， 市场一直比较稳定 ， 目前处于消化以前土地的阶段 ， 因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟商节节攀升。 2． 4． 2 存量房价格涨幅较大 (1)价格及交易总量。 20xx 年 全 市 存最 房 年均 价 为 元 /平方 米 ， 同比 上 涨 元 /平方米 ， 涨幅为 %。 住宅类年均价为 元 /平方米 ， 交易 68460 套 , 万平方米。 商铺类年均价为 元 /平方米 ， 交易 1155 套 ,271 万平方米。 写字楼类年均价为 元/平方米 ， 交易 256 套 , 万平方米。 (2)区域存房市场。 成交价格 因地理、交通、片区房地产发展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异 ， 但总体价格情况趋于稳定 ， 以交易案例评估数据统计分析 ， 各区存量房住宅当前均价如下表 : 成 交量分布 存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区 ， 从具体分布上看 ，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区各区域全年交易情况如下表 : 区域 交易套数 (套 ) 交易面积 (万平方米 ) 交易金额（亿元 ） 江岸区 7633 江汉区 5132 硚口区 6363 汉阳区 5372 武昌民 8138 洪山区 5072 青山区 24840 东西湖区 1581 武汉经济开发区 524 东湖高新技术开发区 335 武汉市交易互换中心 5254 2． 4． 3 房屋租赁市场波动较小 20xx 年我市全年房屋租赁价格为 元 /平方米 ， 其中 :住宅租赁 4803 户 ， 万平方米 ， 租赁价格为 元 /平方米 ； 办公用房租赁 310 户 , 万平方米 ， 租赁价格为 408 元 /平方米 ； 商业用房租赁 16064 户 , 万平方米 ， 租赁价格为 元 /平方米。 2． 5 20xx 上半年武汉房地产运行情况 在国家宏观调控的大背景下，武汉市上半年房地产开发仍然保持良好的发展势头。 全市房地产开发施工面积达 万平方米，同比增长 %；全市房地产开发竣工面积 万平方米，同比增长 %；全市销售商品房 万平方米，同比增长 %。 各项指标均有大幅增长，销售面积比竣工面积多出 62 余万平方米，市场需求仍然很强劲。 2． 5． 1 20xx 上半年房地产主要经济指标 （ 1） 开发投资 85 亿元 上 半 年 我市 房 地 产 开 发 累 计 完 成 投资 亿元 ,同比增长%,完成全年目标任务的 %。 房地产开发投资的增长幅度比一季度下降了 个百分点。 开发投资中住宅投资 亿元 ,同比增长 %。 （ 2） 开发面积 1697 万平方米 上半年 ,全市房地产开发施工面积达 万平方米 ,同比增长 %。 其中住宅 万平方米 ,同比增长 %。 新开工面积 万平方米 ,同比增长 %。 其中住宅新开工面积 万平方米 ,同比增长 %。 全市房地产开发竣工面积 万平方米 ,同比增长 %。 其中住宅 万平方米 ,同比增长 %。 其中营业用房竣工 万平方米 ,写字楼竣工 万平方米 ,同比分别下降 %、 %。 武汉市房地产上半年施工数据统计 530560590512051505开发施工面积 新开工面积 竣工面积总面积住宅部分 （ 3） 销售 55 亿元 上半年全市销售商品房 万平方米 ,同比增长 %。 其中住宅 销 售面 积 万 平 方米 ,同比增长 %。 营业 用 房销 售 万平方米 ,同比增长 %。 写字楼销售 万平方米 ,同比增长 %。 出租面积 88 万平方米 ,同比增长 %。 其中住宅占商品房销售总面积的 %,营业用房占 %,写字楼占 %,出租占%,全市上半年实现销售额 亿元 ,同比增长 %。 20xx 年 上 半 年 全 市 商 品 房 的 供 求 比 例 1:( 竣工面积( 销售面积 出租面积 ),上半年我市消费市场求略大于供 ,考虑季节因素 ,我市房地产开发市场供求基本平衡。 从商品房预售情况看 ,我市上半年共预售商品房 万平方米 ,其中商品住宅 万平方米。 预售协议金额 亿元 ,其中住宅协议金额 亿元。 武汉市上半年销售情况统计分析 88%%%%151101151201住宅销售面积 营业用房销售。