某商业城物业管理顾问方案(编辑修改稿)

某商业城物业管理顾问方案(编辑修改稿)内容摘要：

短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。 如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的 难点。 因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。 为此我司将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理 的正常进行打下良好的基础： 指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。 指导 制定入伙工作流程，紧急应变方案等。 协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。 装修搬迁 指业主办妥入伙手续后，对其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。 此时物业管理公司的工作难 点有二：（ 1）面对 大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患 等；（ 2）业主 入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。 为此， 我司将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括： 指导建立严格的装修审批程序。 指导 建立装修单位进场管理工作流程。 指导建立各业主 /住户的装修档案。 指导建立日常装修监督管理制度。 指导建立装修现场验收制度。 指导建立装修单位退场管理工作流程。 指导建立各业主 /住户的入住管理办法。 正常管理 指物业现场大部分小业主 的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机 电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。 此时我司主要提供的顾问服务内容有： 通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。 指导建立严格的安全管理制度，包括出入监督、保安巡查 、紧急情况处理制度等。 指导 建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。 指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。 指导建立机电设备维修保养管理制度。 按照 ISO9000 国际质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。 顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况： （ 1）各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况； （ 2）按照 ISO9000 标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修 、 保养情况进行检查； （ 3） 根据 管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正 补充。 第三阶段 服务质量跟踪 服务质量跟踪阶段是保利的顾问团在驻场顾问撤出后，在三个月内再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。 如果有服务质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保保利物业所提供顾问服务质量的持续稳定。 顾问团 对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足 ，给出书面整改意见及建议。 解决 遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。 根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。 第四章 顾问工作职责 一、驻场顾问工作职责 全面考察项目，熟悉物业所在地的物业管理法规、人文环境等，并将这些信息传递给顾问团； 将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施； 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术上的支持，并协 助管理商落实解决； 协助顾问团对项目的实地考察、评审、监督整改等工作； 日常物业管理工作的培训、指导、咨询； 紧急事故的应对与处理。 二、顾问团工作职责 根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借保利物业丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容； 负责解决物业管理工作中的重点的难点问题； 定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见； 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。 第五章 顾问服务目标承诺 保利物业凭借长期物业管 理模式输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，我们对物业管理质量做出如下郑重承诺： ★ 执行国家有关法律法规及各级政府物业管理主管部门规定的各项标准。 ★ 保质保量、按时完成各项工作内容。 ★ 按照 ISO9000国际质量管理体系进行管理，使各项管理工作符合 ISO9000国际质量管理体系的标准要求。 ★ 在物业的硬件设施、入住时间、入住率等客观条件满足参评的自然条件的情况下，顾问商将从管理服务的角度提供全面的管理体系的建立与完善，使项目的物业管理依次达到区、市级优秀物业管理小区标准。 第六章 顾问工作安排及费用 本项目顾问服务费用总额：人民币 47 万元整。 工作 阶 段 顾问 人 员 工作 期限 工作方式 现场工作安排 管理目 标 人民 币 万元 前期 介入 顾问团 2－ 4 人 自 签约 之日起至物 业 入伙 之日前 2 个月 约计（ 12 个月） 电话 、传真 ，电子邮 件 等沟 通 ； 定 期 赴 现 场 考察指导 赴现 场 工作 3 次，每次 3～ 4 个工作 日， 时 间拟 安 排于 ：签 约 后两周 /图纸会审 /开 盘 销 售 前 /设施设备集中选型阶段或工程交接验收阶段。 主要 针 对开 发 商服 务 ，做好 开 发建 设 ，招商及 销 售的 配 套服 务 工作 ；同 时 结 合物 业管理 角 度 提 供 合理 化 建 议 ， 为 今后 开 展物管工 作 及控 制 管理 成 本打 下 良好 的 基 础 ，同 时为进 入 实 操指 导阶 段 做 好 充 分 的 准备 工作。 15 实 操 指 导 顾问团 3－ 4 人 自物 业 入 伙之日 前 2 个 月起 计 12 个 月 （ 12 月） 电话 、传真 ，电子邮 件 等沟 通 ； 定 期 赴 现 场 考察指导 本 阶 段 首 月 /物 业 入 伙 当 月 /入伙次 月， 赴 现场 工 作 4 次， 以 后每季 度 赴现 场 工作 一 次， 共计 4次，每次 3－ 5 个 工作 日。 保 证 前期 筹备 、集中 入 伙 、装 修 期和 正 常管理 工 作的 有 序 开 展， 协 助管 理 商 进 行物业 正常管理期的各 项 工作。 30 驻场经理 1 人 常 驻 现 场 做 日常指导 本阶段内常 驻现场 实 地工 作。 质 量 跟踪 顾问 团 2 人 ，赴现场 工 作１ 次， 3 个 工作日 实 操指 导阶段 结 束后的首 6 个 月 （ 6 个月） 电话、传真，电子邮件等沟通； 定 期 赴 现 场 考评指导 赴现 场 工作 1 次， 2～ 3 个 工 作日 ，拟安排于本阶段最后一个月。 完成 本 项 目物 业 管理 顾问 结 案工 作，提 交顾问 工作 总结 ， 并 提出 本 项 目物 业 管理 远期 发 展 规划。 2 合 计 ： 共计工作 30 个 月 47 说明： 人员安排： 1) 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有行政、人事、质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、财务、楼宇智能化、园艺绿化、 酒店管理及形象策划等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。 2) 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化等工程方面专业人仕，园艺绿化、酒店管理及形象策划等专业人仕将依据项目实际需要予以选派。 3) 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场的驻场顾问中，驻场经理通常为在顾问商担任国优大厦 /小区管理处主任两年以上的物业管理资深人仕，常驻现场协助管理商对本项目提供物业管理服务。 顾问团对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。 4) 顾问商会因应发展商及管理商的要求，并结合 XXX 商业城顾 问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。 有关费用： 1) 顾问团及驻场顾问往返本项目现场所需的各项差旅费用及上述人员在本项目现场工作时期的食宿由甲方另行提供。 2) 除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。 顾问团不定期赴现场的费用另计。 3) 如本物业有参加评优的需要，保利可指导管理商从创优的角度，根 据市级优秀物业管理大厦的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。 发展商对此项服务另行支付两万元咨询指导费。 本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以 XXX 商业城入伙为基础，如物业入伙日期有所变动， 则工作安排和工作期限将相应做出调整。 第五部分 保利集团及保利物业介绍 5 一、中国保利集团 中国保利集团公司 是经国务院批准，在 1993 年 2 月在保利科技有限公司基础上组建起来的国家计划单列企业集 团。 现为国务院国有资产监督管理委员会监管的 190 家中央企业的一，也是资产超百亿的 60 余家中央企业的一。 经过近 20年的发展，目前，集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、 XX、郑州、重庆、成都、海南以及香港等地区。 从 20xx年开始，对所属企业实施了整合和重组，形成了 保利贸易、保利地产、保利文化、保利物业 和 保利海外 等五大业务板块，进一步实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置，有效地提高了集团的整体实力、竞争能力和抗风险能力。 到 20xx 年底，集团公司总资产达到 126 亿元人民币，净资产 亿元人民币，当年实现利润 亿元人民币。 二、保利大事年表 1984 年 1 月，经党中央、国务院、中央军委批准，总参装备部和中信公司共同出资成立了保利科技有限公司，主要从事军事装备的引进和出口业务。 1992 年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式筹建。 1993 年 2 月 9 日，中国保利集团公司在国家工商局正式注册，注册资本金 15 亿元人民币。 1993 年 2 月 17日，中国保利集团公司完成对香港新海康公司 55%股权的收购工作，新海康公司成为保利集 团在香港拥有的第一家上市公司。 1993 年 11 月 7 日，经国家计委批准，中国保利集团成为国家计划单列企业集团。 1993 年 9 月，国务院副总理朱 镕 基视察了保利集团参股的海南洋浦开发区。 1994 年 3 月 9 日，中国保利集团公司与中信公司在保利大厦举行转让科技公司出资协议签字仪式。 1994 年 6 月，保利公司成立十周年的际，江泽民总书记为保利公司题词 团结奋进，办好保利 ，李鹏总理的题词 博采众长，开拓进取，李岚清副总理题词 坚持质量第一，信誉至上，积极开拓进取，为发展对外经济贸易合作事业作更大贡献 ，军委刘华清副主 席题词艰苦创业结硕果，再接再厉创新绩 ，国防部长迟浩田的题词是 艰苦创业，无私奉献。 1996 年 2 月，国务院总理李鹏视察了海南洋浦开发区。 1997 年 12 月 19 日，中国保利集团公司和上海证券交易所共同举行了 上海证券大厦落成庆典 仪式。 1998 年 5 月，国家主席杨尚昆视察了上海证券大厦。 1999 年 3 月 10日，中国保利集团公司与军队脱钩，由原隶属军队正式划归中央大型企业工作委员会管理。 成为中央管理的 180 多家国有重要骨干企业的一。 1999 年 10 月，中央政治局常委、国务院副总理李岚清、中央政治局委员、国 务院副总理钱其琛等领导参观了保利艺术博物馆。 1999 年 12 月 2 日，保利艺术博物馆开馆仪式在保利大厦举行。 北京市文物局、中国博物馆学会、历史博物馆。