明佳时代公馆营销策划报告(编辑修改稿)

明佳时代公馆营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

动所需的小型商务酒店、商务会议中心、商业活动发布中心等，将本案打造为一个真正的“一站式商务活动空间”。 娱乐消费空间 主要设计配套的餐饮、商务茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要设计小型商场。 绿色生态空间 本案自然环境的营造充分发挥南淝河的自然景观优势，把小区内部绿色环境与外围的青水环境有效融合，形 成集亲水、阳光、绿色为一体的自然环境系统， 增强本项目商务公寓的内涵。 （二）市场定位： 本项目的市场定位考虑到区域的发展及城中、城东、城南经济的日渐繁华正在孕育着众多的新兴中产阶层的，考虑到城中、城东、城南的商住人群与地区经济紧密联系，考虑到项目地域特征。 建议市场定位为： 景观商务 合肥首个国际商务公寓 商务公寓新革命 五维商务 智能商务 一站式商务 投资型商务 商务生活地 （三）产品类别建议： 为了实现本案“一站式商务生活中心”的目的，我们建议本产品的类别主要有一下：  部分高档公寓，住宅部分；  部分公寓式办公（ SOHO）；  商务旅馆；  商业经营 空间 (服务于入住业主 )；  商业培训、活动中心 （四） 产品形象定位策略： 在本案的推广中，我们核心要突出本案“超越居住和办公”界限的“新一代地标级集商务、生活、娱乐为一体”的高尚区域。 在实际推广中，我们要主要推出以下几方面的产品卖点：  合肥“最富前瞻的创富基地”，为“城市新兴中产阶层量身定做”的“五维商务空间”；  合肥“酒店式公寓”的代表之作；  合肥“公寓式办公”的先锋之作；  住在商务区的家，最具有生活情调的商务区，表明本案商住结合的特征，吸引目标客户；是未来合肥新型“ CBD”典范之作；  合肥“商业活动的集中地”，最具有“吸引力”的商务中心，它将是未来城市精英举办商业 .活动；  俯瞰周边的气势、雄伟的身资、非凡的地位、国际化、都市化的生活享受空间；  全新的景观生活领地；  先进的科技、智能化集成系统的现代商务公寓； 四、产品形象的塑造 案名： 明佳时代公馆 解释： 在有限的土地上建造无限的产品，这是一个追求经典 与个性的年代。 作为建筑，我们必须能够作到引领潮流。 惟有站于潮流端口的产品，才能迎合现实人们的需求。 一切无视当下大众心理需求特征与潮流的建筑产品都无法有效满足市场的潜在需求，也无法取得商业运营的成功。 明佳时代公馆，引领合肥房产品潮流的领地，以“时代”宣言项目现代的刚性与大气，以“公馆”圈定同样立于时代潮流前言，具有现代城市气质、创业激情和对自身生活有无限追求的时代精英。 明佳时代公馆，身份与地位最为贴切的建筑领地，以富有质感的案名表达项目引领者的地位与尊贵。 同样，通过案名来迎合目前正在崛起的中青一带中产阶层对城市的迷恋和对高品质生活的领域感要求。 “时代”，是对城市新兴中青中产阶层的城市情结、时尚情结的迎合；“公馆”则是对这一阶层对领域感，自己的空间的一种心理反映。 明佳时代公馆，一处“年轻的、城市的、潮流的、充满想象的”专有领地；一处“实现创业梦，体味专有阶层品位、享受星级生活服务”的生活圈；它是合肥未来最富品位的生活、工作空间。 五、客户人群定位 我们在前面提到，随着安徽经济的发展，城市新兴中产阶层的崛起。 本案抓住这个市场需求，针对这部分人建造一处集“居住、办公、商务活动、商务培训、工作学习、商务 消费，商务娱乐”为一体的“新一带高档商务活动空间”。 为更好的锁定这部分人群，我们必须对这部分人消费心理加以分析，以便在宣传推广、媒体选择时更为有效。 购房心态分析 1） 总价：由于合肥目前的整体收入水平偏低，购房者受预算影响很大，因此，在合肥目前总价仍然是客源最为关注的一项。 只要总价超过35 万，市场上去化就会碰到阻力。 因此，许多楼盘户型相对较小，就相对热销。 在价格上，许多楼盘都在 3000 元以下； 2） 品质：在合肥，客源对于好的产品的关注超过了地段的限制。 如桂花园，离市区有 10 公里以上，依然热销。 显示了合肥购房者擅 于接受新事物、新观念和优秀的设计 3） 地段：合肥的房地产发展进入稳定期，产品的更新速度减慢之后，房地产市场的区位因素就会逐渐显现，城市中心的价值就会得到回归。 同时，本项目作为商务公寓，它本身产品性质决定了，项目城市区域位置优越。 4） 心理上：项目是一个综合型高档商务公寓，它是中小企业理想办公场所，是 SOHO 一族的最佳所在。 它提供的商务办公环境是全面系统的、一站式的；同时它的定位是国际化智能化商务公寓。 它的附加价值，可以满足城市新兴中产阶层的心理需求。 城市新兴中产阶层购房用途： 1）、 70%自用 2）、 30%投 资 城市新兴中产阶层信息来源： 1）合肥晚报 2）新安晚报 3）户外广告 4）电视 5）电台 6）房展会 7）网络 4）口碑传告 客户诱导方式： 1） 项目本身产品价值的体现； 2） 项目高端定位、尊贵附加价值的体现； 3） 地段、景观价值的体现； 4） 国际化、智能化概念的体现； 5） 付款方式的诱导； 第三 产品规划建议 一、产品规划原则 房型原则 本案的区域位置、土地价值和建筑成本都限定了本案的价格市场，而这样的价格市场决定了本案只有走高档住宅、加大房型面积及其他住宅指标的路 线，如果按照这样的分析来规划产品，这将是比较符合目标市场对产品的定位，但同时也大大增加本案的风险，因为合肥市场消费者本身对高总价难以接受。 而能承受高总价的消费者往往有房型豪华的要求。 建议本案： 1） 大房型与小房型在布局上采取“同区不同楼”的方法，尽量将小房型集中在一起，杜绝大房型和小房型同楼的情况出现； 2） 从原则上看，由于小房型极易造成热销，建造小房型是为了降低风险；而大房型高标准配置又能够保证小区的品质； 3） 房总价控制在 35 万到 85 万之间 主题定位原则 产品设计的各个方面要从宏观上配合本案的主题概念， 从微观上塑造主题定位，共同构筑本案的鲜明形象。 能满足一站式商务公寓、国际化商务公寓的要求、在设计上、氛围上要开发出别具风格的产品，满足城市新兴中层阶层的心理需求。 建议本案： 1） 立面具有较强的识别性； 2） 户性设计上要有创新意识； 3） 在内部环境与外部亲水环境结合上要有特色； 4） 在建材、配套上要区别其他楼盘； 5） 在物业服务上要先进理念支持。 朝向问题解决原则 因为项目是一个沿两条道路，朝向偏 45 度的矩形地块。 如南北布置向会降低容积率，且商品房不能沿街布局，极大影响项目利润。 因 此，在项目规划时，可以淡化朝向问题，考虑楼体与城市道路的关系着手。 其中巢湖路具有较好的水景优势，在日照间距、项目指标的允许下，层高可以适当加高，以确保最大程度享受景观优势，同时车行主入口可以设在巢湖路。 屯溪路可以设置人行入口。 地势低问题解决原则 本案占地面积约 22 亩，项目体量小，地势较低。 同时，为满足商务办公要求，建议建地下停车场。 同时，中间可以利用地势，在入口处做下沉式景观广场。 社区管理智能化 社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。 社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。 社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。 物业服务人性化 物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。 在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。 故针对本项 目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。 强化自由舒适的办公氛围，使办公真正实现居家化。 标准层布线设计采用 OA 地板，创造可自由分割的室内办公空间，并采 用蓝牙技术，强化信息通讯无线化功能。 生态回廊作为公共空间，放置一定数量的桌椅，并选择几个回廊设计成咖啡馆或休闲吧，为业主提供一个宽松的办公氛围，方便休息与相互交流。 提高室内办公的舒适性：空气、 热量、声音、光线、色彩、味觉等都要根据工作、休息、隐私及交谈等不同目的提供不同的舒适性。 二、建筑规划建议 （ 1）建筑风格及建筑形式建议 本项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新，引进新的设计理念，使产品有别于其他现存楼盘，有新意、有趣味。 我们建议，本项目的建筑风格应与自然景观相协调，以 现代风格为主调， 借鉴安徽一带的风格，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号（如：外飘窗、整体外窗框、落地阳台等）和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，自然与人的融合，三方面的完美统一，和谐共生。 ◆ 建筑形式： ◇ 外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。 ◇ 屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得飘逸、流畅，屋顶可采用平坡结合的形式，半坡，一面做露台；靠近景观区的单元可在景观朝向 1 做观景阳台，在强调人与自然对话的同时，更多的创造经济效益； ◇ 商业空间建议采用框架形式，可自由分割，适当加大一层层高，减小二层挑出的距离，避免一层建筑出现阴暗、采光不好的弊病，并在建筑前预留出停车及绿化空间，为商业网点的对外服务做好准备； （ 2）建议社区建筑色彩的主 基调采用现代感强的偏冷色系，不同组团可添加不同色系的附属色，凸现各组团统一变化的特质，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艳； ◇ 外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰富；。