昆明市长丰项目5-8期下一阶段营销方案(编辑修改稿)

昆明市长丰项目5-8期下一阶段营销方案(编辑修改稿)内容摘要：

2地块、 3地块全部商铺及车位 . ⑴ 2地块商铺总建面： 23200 平米； 3地块 商铺总建面 :28400平米。 总金额： 亿； 预计销售 3 亿； ⑵ 2地块、 3地块车位数量： 2698 个；总金额约 2 亿； 预计销售 亿； ⑶ 2地块剩余别墅总面积 平米，总货值约 亿；合计约： 亿 ⑴ 2地块、 3地块全部商铺，总建面51600 平米，总金额约 亿； ⑵ 3地块所有车位，总数量 2698个，总金额约 2 亿； ⑶ 2地块剩余别墅总面积 平米，总货值约 亿； 合计总推货值： 亿 ⑴别墅： 8 月销售剩余货量全部推出 +15 栋、 22 栋； ⑵高层： 8 月高层销售剩余货量全部推出； ⑶ 3﹟地块全部商业、车位； (注：推货原则同上） 本月主要任务是 3地块商铺的销售，开盘日期建议为 9月中下旬；同时在本月还需进行一次小规模的住宅内部解筹，在 9 月中旬左右，解筹的同时进行车位的销售。 以及做好本月秋季房交会的蓄卡工作。 20xx 年 10月 3 商铺 均价11000元 /平米；车位7500 元 /个 ⑴ 2地块、 3地块（剩余商铺本月销售）总金额约： 2 亿； ⑵ 2地块、 3地块（剩余车位铺本月销售）总金额约 1 亿； 本月没有新货推出，主要是消化 9 月份所推出的 3号地块的剩余商铺、车位的销售，力争在本月集中所有精力消化到 90%以上，为 11 月份 1 号地块开盘做好准备。 ⑴ 8 月、 9 月所有剩余货量全部推出； ⑵新增 3﹟地块 10 栋、 14栋； (注：推货原则同上） 本月销售快速销售 9 月份商铺开盘剩余货量的销售，同时还需做好 3地块的剩余货量销售，建议在本月继续采用小规模多频次的内部解筹策略，快速消化 3地块的所有的剩余货量及是商铺的后续集中销售。 20xx 年 11月 6 （高层）4850 元 /平米 3地块高层，总建面约 123711 平米，总套数约 909 套，总金额约 6 亿。 本月推出 3地块高层，总建面 平米，（包括 8 月份剩余 平米）。 总货值约 亿。 （本月主要是 3地块的集中开盘销售，在 10 月份开始蓄水，建议本月分为两次集中解筹。 ） 20xx 年 12月 商铺 均价11500元 /平米；（高层）4900 元 /平米 ；车位7500 元 /个 ⑴ 3地块高层，总建面约 平米，总套数约 360 套，总金额约 亿； ⑵ 2地块、 3地块（本月销售剩余商铺）总金额约： 亿； ⑶ 2地块、 3地块（本月销售剩余车位）总金额约 亿； 11 月份剩余 3地块高层剩余货量，总建面约 24742 平米； 本月新推出 3地块高层，总建面 平米； 总货值约 亿。 本月主要是以 3 地块的高层销售为主，本月针对 3地块高层需进行一次集中解筹。 20xx 年 1月 （高层）4950 元 /平米 ； 3地块高层，总建面约 平米，总套数约 342 套，总金额约 亿。 12 月份剩余 3地块高层剩余货量，总建面约 平米； 本月新推出 3地块高层，总建面 平米； 总货值约 亿。 合计 30 总推货值 亿 注 释 (一 )、因推货定价需要考虑因素很多，所以本阶段销售货量安排及配货安排，不是最终执行方案，因此尽有不妥当之处，我司会在后期重新制定，会根据最新、最真实的市场、项目、历史、未来的多重变化， 进行销售安排、栋 /户定价细化、合理配货、销售策略等，但整体配货及销售思路不会发生根本变化。 (二 )、上表中的销售产品配货思路为（主要指 3﹟地块的栋数配货， 1﹟地块栋号配货待正式发售前期依据市场和前期销售情况进行安排及调配）；  总体配货思路 — 先期好坏搭配比例为 4： 6，后期考虑销售市场成熟可以按 3： 7 或 2： 8；  8 月， 2﹟地块团购别墅总量几乎占到总体别墅面积总量 90%，从项目规划上看，别墅区被中央景观轴分为东西两部分，两部分面积基本同等，西片区别墅外围有高层规划，因此西片区高层下的别墅栋位，会受到空间和视觉上的限制，不能完美的体现出别墅的综合素质，同时考虑团购和 先期销 售价格较低的因素，因此推出西片区，利用团购的行为完全消化，留下同地块中的较好产品在后期市场高价发售；高层部分也同样道理， 2﹟地块高层团购（建议做团购组团），如果可以将高层团购引入 2地块，那么在一期开盘 全推 2﹟高层，这样我们就可以视 2地块为团购单位居住小区，这样就可以最大化的避免因散位选择带来的市场销售中散客的选择影响，也可以在此次销售中尽可能少的出现坏角、死角的销售遗留，更重要的是保证了各地块销售的完整性，同时也避免团购高层客户中，不在同一小区同住的心里，在团购基本上销售 90%，再推出部分 3地块中高层楼位以供选择 （建议在正式销售前期就进行团购落实的具体洽谈，主要是要坚持团购的选择区域，尽最大可能限制团购位置分散，待团购初步落实后再进行更加细致的推货）；  9 月别墅配销栋号选择为好带坏的原则，因前期有销 售剩余的别墅遗留，在市场中会引起一定的销售抗性，因此再新增推出部分较为优质的别墅栋位，这样综合处理加上价格控制，可以保证顺利销售和避免“死位”遗留；  10 月份配货，关于所推楼栋号配货 同上思路同上； ⑵⑵ 20xx 年年 8 月月 份份 20xx 年年 1 月月 份份 长长 丰丰 项项 目目 业业 态态 价价 格格 增增 长长 趋趋 势势 参参 考考 （（ 如如 下下 ）） 20xx 年 8 20xx 年 9 20xx 年 10 20xx 年 11 20xx 年 12 20xx 年 1 高层价格 4700 4750 4800 4850 4900 4950 别墅价格 8500 8850 9000 9000 9000 9000 商铺价格 10000 10000 11000 11000 11500 11590 020xx40006000800010000120xx140002008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月高层价格别墅价格商铺价格08年8月09年1月价格增长幅度 0 Y 轴 X 轴 内容 20xx年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 20xx 年 1 月 合计 月销售任务 3 6 30 月回款计划 （包括一次性付款） 8 备注：银行回款是否及时到位，主要是根据客户所提供的按揭资料是否齐全；银行的借贷政策、开发商与银行关系等因 素所决定回款的速度，一 般是银行回款速度是当月销售 50%的销售额。 （本回款计划仅供参考） 月份 ⑶⑶ 20xx 年年 8 月月 份份 20xx 年年 1 月月 份份 长长 丰丰 项项 目目 销销 售售 回回 款款 计计 划划 PAR2: 月推货计划安排参考 ⑴ 20xx 年年 2 月月 20xx 年年 12 月月 份份 推推 货货 计计 划划 安安 排排 （（ 如如 下下 ）） 月份 销售 任务（亿） 本月销售均价 本月销售货量安排（预估） 本月配销货量安排 配货栋数 备注 20xx 年 2 月 （高层） 4990 元 /平米 ；发改委团购 4800 元 /平米 ； ⑴ 1地块高层，总面积约 70000 平米，总套数约 515 套，总金额约 亿元； ⑵ 3地块最终剩余全部货量， 总建面约 平米，总货值约 亿元；合计总金额 亿。 1地块高层，总面积约 70000 平米，总套数约 515 套，总金额约 亿元。 3地块最终剩余全部货量， 总建面约 平米，总货值约 亿元； 合计总金额约 亿元 本月有发改委 1地块团购房，高层总建面约7 万平米，总货值约 亿，（按 4800 元/平米计算） 20xx。