新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告(编辑修改稿)

新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致 20xx 年这两区住宅价格有较大幅度 上涨。 由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。 随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。 目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。 随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差别将逐渐减少，房地产市场的价格差距也将逐渐减小。 住宅市场继续以三房、二房、四房为主力，居民居住水平不断提高 从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场的主力户型， 占住宅市场交易总量八成以上。 其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的 42%，二房住宅占住宅销售总面积比例为 23%，四房住宅占住宅销售总面积的 17%。 从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米 5006 元，为成套住宅中最低的；二房住宅次之，达到 5340元；四房住宅均价达到 6464 元。 总体来看，主力户型价格比上年上涨 %左右。 从 20xx 年和 20xx 年销售住宅的户型结构对比来看， 20xx 年销售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平都有一定程度提高。 图 3 20xx 年与 20xx 年销 售住宅的户型结构对比（上图为 20xx 年数据） 住宅销售价格分布基本保持稳定，价格结构基本合理从新增住宅的销售价格梯度分布来看，具有以下特点： 单价在 4000 元以下的住宅，均价 3208 元，占住宅销售总面积的 29%； 单价在 4000～ 6000 元的住宅，均价 5029 元，占住宅销售总面积的 30%； 单价在 6000～ 8000 元的住宅，均价 6917 元，占住宅销售总面积的 22%； 单价在 8000～ 10000 元的住宅，均价 8846 元，占住宅销售总面积的 13%； 单价在 10000 元以上的住宅，均价 12219 元，占住宅销售总面积的 6%。 由上述数据看， 20xx 年住宅价格分布结构与 20xx 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低价位住宅占总交易量的比例比 20xx 年下降了 5 个百分点，而 8000 元以上的高价位住宅则上升 5 个百分点。 产生这种情况的原因，与今年特区内各个区域高价位住宅的热销有关，但是总体来看低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，住宅价格结构基本合理，能够满足不同层次的消费需求。 图 4 20xx 年与 20xx 年住宅销售价格分布结构对比（上图为 20xx 年数据） . 区域发展及前景预 测 龙华镇位于深圳市北部，毗邻福田区，全镇面积 98 万平方公里。 龙华作为深圳市的“后花园”，以超前的眼光，高起点，高标准进行全面规划，全镇城区面积 52 平方公里，已开发 25 平方公里，功能齐全，配套合理，获得“广东 省规划先进镇”称号。 龙华被省、市、区分别定位为“广东省首批中心镇”“深圳市五个次中心之一”“深圳卫星城第一站，”“深圳物流园区”。 今年，龙华撤镇改为街道办事处，再次揭开了龙华发展历史的篇章。 龙华的各项经济指标多年均列宝安各镇前列，人均收入大幅增长。 龙华交通四通八达，已 发展成为连接特区内外 ，珠三角地区的“黄金走廊“。 现从龙华至皇岗口岸仅需十五分钟。 地铁四号线的启动，更缩短了龙华与市区的时间距离，使龙华真正成为深圳的“后花园”。 龙华的文教卫生也有较好的基础。 全镇已有中学两所，小学 20 所，幼儿园 19 所，龙华中心小学民治小学分别是省一级学校和市一级学校。 龙华医院和龙华人民医院具有先进的医疗设备和医疗水准。 市政府将龙华镇靠近中心区一侧的 平方公里的土地规划为中心区后备住宅基地，使龙华与中心区已是血肉相连。 地铁四号线进入实质阶段，使龙华的“城区”面目更为清晰。 而相对于 中心区约 800 元 /M 178。 的住宅价格。 龙华仅每平米 3000 多元的住宅价格，显然有较大的上升空间，这也是众多房地产商争相“屯兵”龙华的诱因所在。 . 宠观市场与本项目发展借鉴 近年全国房地产市场发展迅猛，是否存有“泡沫”，是否过热的争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍大稳步上升。 除杭州、温州等个别城市的房地产热度偏高外，全国房地产市场可以说是健康良性地发。 国家对房地产信贷的严控也正是防止“泡沫”的有力手段。 因此，本项目是在一个健康的市场环境中开发的。 深圳市房地产市场相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更理性，近两年的“豪宅大比拼”“海湾大决战”“小户型大塞车”，看似刀光剑影，全都安全着陆。 这说明，关键是你的适合做什么样的产品，你的产品针对何种目标市场。 这种重市场研究，重产品创新的科学态度，是本项目发值得借鉴的财富。 区域市场分析 . 区域市场界定： 本项目属于龙华片区市场，大致上与龙华街道办事处的辖区范围一致。 而目标客户群则是龙华街道辖区人口，以福田区为主体的首次置业者和龙华街道办周边的城镇人口共同组成。 . 供给分析： 龙华的商品房开发量在宝安区不算最大，但销售额和销量却一直排在前列。 就发展形式而言，龙华片区是当前深圳市较为活跃且最有发展前景的片区之一：二线关扩建，地域上的优势共享，深圳市新中心区的优质配套（六大市政工程），成为新中心区“后花园”最大的居住区之一；地铁四号线开通在即；龙华镇是深圳市乃至全国的卫星镇，良好的生态环境、交通、市政配套加上人才配备，使龙华的发展一天比一天好；表现在外资、台资、港资、中资大型企业的进驻； 在房地产方面，最为明显的是到今年上半年为止，已有近 100 万㎡的土地被各大名 牌发展商成功圈走（城建圈 40 万㎡，泰华圈 13 万㎡，金地圈 26 万㎡，龙华经济发展公司圈 18 万㎡），加上万科和深圳物业集团及上海凯城集团等大型房地产开发商现有的土地发展量，龙华未来楼市定会是深圳市继福田区后的又一热点区域。 但是就现状而言，梅林关外除万科四季花城、风和日丽、丰泽湖山庄、锦绣江南花园、美丽365 等几个大盘外，其余项目的开发水平都比较粗放。 不管从前期的规划设计、环境设计、户型设计，还是从后期的营销执行和物业管理，都未能做到规范化，更不用说超前意识；而另一方面，许多项目在开发过程中未能站在消费者角度考 虑问题，社区日常生活配套设施明显不足，不能满足小区居民日常生活所需。 由于龙华片区是社区，一方面商业配套及市政设施不够，另一方面居民尚未建立在本片区消费的良好习惯。 由于没有大型商场，居民若购买大件或耐用品要到市内购买，令这里中小型商家没生意或生意淡薄，导致这里的商品房面积未能进一步放大，价格也不能得到相应的提高。 应该说，随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心、人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 龙华片区是当前深圳市较为活跃且最有发展前景的片区之一，未来将会是深圳市继福田区后的又一热点区域。 目前龙华房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。 随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高 . 需求分析： 龙华的开发量在宝安各镇不算最大，但销售量却一直位居前列，二 OO 三年全年销售面积达80 万平方米。 从对龙华置业者的抽样调查中，我们得出以下结论： 对社区规模的需求： 51%的受访者倾向于居住大规模社区， 46%的倾向于 中等规模的社区，只有 3%的受访者倾向于小规模社区 ，大中型社区是大多数置业者的偏好。 对建筑类型的需求：受访者中 30%愿意选择高层物业， 42%偏好小高层物业， 15%选择多层物业， 13%回答无所谓。 目前龙华市场以多层为主，二 OO 二年开始出现部分小高层和高层物业。 从调查中显示，小高层和高导的 潜在需求量大，市场前景广阔。 对小区的配套的需求，调查显示：在龙华的置业者中对居住环境和完善成熟的生活配套区这两方面要求较突出，进而也成为影响其选择楼盘的重要因素。 会所、泳池为置业者最重视的设施。 商业配套 、学校、交通车也受到了较大关注。 对户型的需求，置业者对二房两厅的户型需求占 85%。 四房、五房及一房一厅、单身公寓的需求为 15%，其中最受欢迎的是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大。 二房两厅面积需求在 65%75M178。 ，三房两厅的面积需求在 85105 M178。 对价格的承受力：价格方面 30003500 元 / M178。 是消费者普遍能接受的区向。 但考虑到地价，建材的上涨因素，及消费者的实惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。 就是理性价格区向。 调查客户中， 95%的客户选择银行按揭付款方式， 70%的业主希望朋代在 1500 元20xx 元之间，对物业的总价希望在 30 万元左右。 . 典型物业调查 山湖林海 物业名称 山湖林海 位置 梅林关口 发展商 深圳丰泽湖山庄有限公司 代理商 上海聚仁物业公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收费 多层 元 园林规划 不详 开盘时间 . 入伙时间 . 楼宇状况 部分封顶 建筑面积 / 占地面积 30 万 m178。 销售阶段 开盘期 户型 面积 套数 比例 实用率 销售情况及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 认购三房的客户 相对较多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 会所、泳池、幼儿园、小学、超市、住户专车 售楼电话 83122888 装修标准 住宅毛坯 折后均价 4300 区域配套 该项目地处梅林关口，周边基本无完善配套 交通状况 4 50 30 370、 F2 楼盘主要卖点及突出营销方式 大社区 与关内物业相比的价格优势 投资客户群 深圳市的白领、附近换房的本地人、 附近工业基地的科技人员及管理人员 楼盘总体评价： 山湖林 海目前一期已基本售罄，山水大盘是其吸引客户购买的主要因素，待外墙建筑包装拆除之后，市场的认可程度更好，现价格已上涨。 其实该项目有许多不利因素，位置较为偏僻，周围环境差，二期开发对一期住户带来的影响等。 惠 宁 阁 物业名称 惠宁阁 位置 梅龙公路与民治公路交汇处 发展商 深圳潜龙实业有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潜龙物业管理公司 承建商 不详 物管收费 园林规划 不详 开盘时间 . 入伙时间 . 楼宇状况 封顶 售楼电话 83761533 建筑面积 / 占地面积 / 销售阶段 中后期 折后均价 3600 户型 面积 套数 比例 实用率 销售情况及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房销售 70%左右，两房约 65%， 三房销售不理想，约 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼儿园、专车 装修标准 住宅毛坯 区域配套 商业：农。