房地产项目产品定位阶段“7对眼睛”工作流程(编辑修改稿)

房地产项目产品定位阶段“7对眼睛”工作流程(编辑修改稿)内容摘要：

健康养老 老人 3 代 富贵之家 富贵之家 1 富贵之家 2 经济务实 其中，单一产品容积率指设计根据当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品的最饱和净建设用地容积率； 产品类型指依照容积率划分的产品，如联排、情花、小高层；户型类型指三室两厅、一室一厅等户型类别，此栏数据在参考竞品相应信息的基础上，由设计部门提供。  需注意的问题： 当本项目用地附近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区域有较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应重点考虑价格、产品类型，以避免客户定位偏差。 有可能出现某一类细分客户对应多 种产品类型；以及几类客户选择同一种产品类型的情况，请在上表中进行拆分和说明。 ⑺项目成本分析  负责部门或岗位：成本部、财务部  完成时间：项目立项会之前  具体内容：（下表为初步的成果表格，最终表格需由集团财务部门提供） 表格中的细分客户、对应产品容积率、建筑类型等由上一步工作得出，售价需要市场部门提供。 单一产品成本假设法 细分客户 A B C D E 对应产品的容积率 建筑类型 土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面积变化） 成本构成 土地费用 开发前期准备费 配套设施费 园林设施费 社区管网费 开发间接费 建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化） 主体建筑费 配套安装费 单方成本 市场售价 财务指标 单方净利润 净利润 IRR 通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型（如成本高于市场可接收的售价；总体净利润过低等）；即回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的” ，进而再次修正上一步骤的表格，如下。 本项目客户产品对照表 产品类型 户型类型 户型面积 户型均价 户型总价 单一产品容积率 社会新锐 青年之家 青年持家 望子成龙 小太阳 后小太阳 三代孩子 健康养老 老人 3 代 富贵之家 富贵之家 1 富贵之家 2 经济务实 ⑻项目产品配比分析  负责部门或岗位：成本部、财。