房地产项目成本控制管理规范(编辑修改稿)

房地产项目成本控制管理规范(编辑修改稿)内容摘要：

指导、负责 把握：成本控制考核指标、目标成本完成指标 第十六条 总办与人事行政部成本控制的分工及职责如下： 成本构成阶段 成本控制的分工 成员企业职责 地产事业部职责 三、施工阶段 地产成 员企业人力资源管理工作，及项目组织框架，负责《人事行政管理规范》中人事管理的合理性进行审核，并对项目管理费用进行控制。 组织、执行 指导、审核 把握：项目管理费指标。 及时准确地将项目的进展向集团总办呈报，参与项目可行性研讨论证，组织在集团召开的方案论证会，负责协调解决各部门之间的沟通关系，参与对投标单位的定标工作，跟踪各类合同的履行情况，编制合同台帐，组织学习集团的有关文件和精神，协助办理年度集团的审计工作。 组织、执行 指导、审核 第六章 地产成员企业在各环 节中各部门的成本控制 第十七条 立项环节 新项目立项必须编制详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划方案、开发节奏及市场定位等资料，并相应编制成本费用估算和控制目标及措施；投资、效益及利润测算；税务环境影响、投资风险评估及相应对策；项目开发过程的资金筹措计划及使用计划；项目综合评价意见。 立项环节成本控制的基本原则是，在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，在项目开发前期开发部起主要的作用。 立项环节成本控制图 控制要点 控制内容 控制方法 负责部门 1．开发形式为 新征土地 2．开发形式为 买断项目 3．开发形式为 合作开发 第十八条：规划设计环节 总体规划设计方案：根据成本控制总体目标成本进行单体设计、扩充设计、施工图设计，推行限额设计，并对设计单位进行设计招投标和方案竞赛。 要求设计单位在每一阶段的设计都应提供设计概算，相关部门依据设计概算进行分析、比较的基础上，编制施工图概预算并以此控制下一阶段的设计。 施工图设计：根据施工图预算比较分析设计与预算各成本单项间产生 明显差异的基础上确定各成本单项的控制目标及控制措施，设计、工程、审算人员会同监理公司对施工图的技术性、经济性、周密性安全性等进行会审，积极实行设计监理制度，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理造成投资损失浪费，达到降低成本的目的。 规划环节成本控制的基本原则是，周密规划，详细设计，科学讨论，严格审批。 设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 规划设计环节成本控制图 控制要点 控制内容 控制方法 负责部门 1．规划方案 2．报批设 计 3．施工图设计 4．销售包装设计 5．装修方案设计 6．功能设计 7．设计变更 8．材料设备 第十九条：招投标环节的成本控制 施工单位的选择必须采用公开或邀请招标方式进行，严禁指定。 组织由工程、设计、审算、财务四大专业组成的招标小组，对招标范围、招标内容、招标条件等到进行详细、具体的编辑策划，拟订标书（内容务必具体、明确，在正式合同签署以前可当成合同使用）进行招标工作，对投标单位的资质、经济实力、技术力量、已往施工的项目和施工管理水平等进行资格预审及现场考察，提出书面考察 意见，并对投标情况进行评标，提交书面的评标报告，向总经理报评审最前的两家，由总经理确定中标单位。 同等条件下应选择企业类别或工程类别高而符合甲方要求的合理低标价的施工单位，降低施工成本。 原则是以中标价为合同价。 以上详见集团招标管理制度 施工合同谈判人员至少应包括工程、审算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标文件的条件，合同条款及内容概念不得含混不清，不得因工程紧而不签合同开工。 并应建立施工队伍档案，跟踪评审其资信、技术力量等。 以上详见集团合同管理制度 原则、职能和工作重点 招投标环节成本控制的基本原则是，工程、审算、设计、总办等各部门相互配合共同执行《集团招标管理制度》、《集团合同管理制度》。 招标工作组、评标委员会和审算部在该环节中承担主要的职能。 工作重点是编制招标文件、招标、评标和签订施工合同。 招投标环节成本控制图 控制要点 控制内容 控制方法 负责部门 1． 投标单位 的资格预审 招投标文 件 评标和中 标 第二十条：施工过程环节的成本控制 现场签证 A、现场签证必须由项目负责人、（预）审算员以及监理单位在施工现场对要发生的工程变动，坚持当时发生当时签证的书面形式原则，严禁事后补签。 预算人员对照合同及预算定额的工作内容对工程量、单价、用工量负责，签证单的内容、原因、工程量必须清楚，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 B、实行造价包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目， 在施工过程中不得办理任何签证。 C、因设计不当或施工不当和业主要求发生的设计变更，均应先编制预算后办理签证，并对照设计、施工或售楼合同明确经济责任，杜绝盲 目签证。 工程质量与监理 A、各施工项目应建立明确的质量管理岗位责任制，并制定相关的工程质量监控保证措施。 在项目开工前，原则上应通过招标方式选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。 监理单位应与施工单位无利益关系。 B、工程质量监控人员应要求监理单位配合，发现质量事故项目负责人必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况处理报告及改进措施，明确事故责任并督促责任单位按照质检部门认可的书面处理方案落实，事故报告与处理方案应一并存档备查。 C、隐蔽工程的验收，必须由工程、（预） 审算人员会同施工单位、质检部门共同参加并办理书面材料。 凡未经验收签证的应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序的施工，隐蔽工程验收记录按顺序进行整理存入工程技术档案。 工程进度款 A、原则上不向施工单位支付备料款或预付款，确须支付应不超过工程造价 15%的定金。 B、工程进度款的支付应按施工单位报送的施工进度计划和工程进度完成月报表，工程、监理人员，对照施工合同及进度计划审核工程进度内容和完成的部位，（预）审算人员审核工程价值量。 C、工程进度款支付达到建筑安装工程造价的 80%时停止付款 ，预留 15%的工程尾款和 5%的保修款，以便掌握最终结算的主动权。