房地产开发项目-关于重庆低密度产品的研究报告(编辑修改稿)

房地产开发项目-关于重庆低密度产品的研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

群集合的现代化大都市”。 因此，主城区在重庆未来的发展中具有重要的核心地位。  城市重心“北移东下”，一方面缓解了老城区发展空间的日益不足，有利于老城区的旧城改造及基础设施完善，力争建设山水园林城区，并在提高自身 13 实力的同时对周边地区起到更好的带动作用；另一方面开辟了新的经济增长点，形成“多中心，齐发展”的新局面，在提高这些地区自身发展水平的同时，也有利于全市社会经济的整体协调发展。 重庆房地产市场状况 重庆市自 1997 年成为直辖市后，经济发展步伐有显著的增速。 就房地产市场而言，重庆市房地产开发投资从 1997 年直辖以来连续 6 年保持双位数字增长。 住宅建设随着改革开放的深入、经济的发展、市场的需要，已成为地区经济新的增长点，表现出强劲的经济拉动力与促进作用，以下是主城区 20xx 年房地产市场概述。 主城六区概况 渝中区 渝中区是重庆市的传统中心城区，也是重庆市的经济强区，面积 22 平方公里，辖 13 个街道。 20xx 年，城市人均可支配收入达到 9066 元，人均消费性支出达到 8518 元。 随着综合发展水平的提高，该区商贸中心地位进一步提高；金融中心功能不断完善，基本形 成了面向重庆，辐射西南的区域性金融中心市场；信息产业发展迅速，信息化水平接近沿海发达地区平均水平；都市旅游形势喜人，成为优秀旅游区；房地产开发方兴未艾，城市建设突飞猛进。 随着解放碑 CBD 的逐渐形成，区域新建楼盘也体现出高端特色。 从早期的华庭锦园、南国丽景到 20xx 年开盘的海客灜洲、半岛丽园，再到正在开发的东和湾、君悦长滨、江风雅筑，无不 凸 现了楼盘的高端化品质。 渝中区各板块之间的楼盘价格浮度较大，靠解放碑中心地段的楼盘均价在6000 元 /平方米左右；靠朝天门片区的楼盘，均价在 5000 元 /平方米左右；大坪片区 的楼盘均价再 3500 元 /平方米左右。 有轻轨第一盘之称的合景聚融广场目前均价为 7000 元 /平方米，紧邻轻轨的美力 . 均价 6000 元 /平方米，推出 27—60 平方米的小户型，保证了低首付和低总价，吸引了众多的年轻时尚白领加盟其中。 渝北区 渝北区位于重庆都市发达经济圈的北端，总面积 1452 平方公里，辖 21 镇 14 14 乡。 近几年来，渝北区作为重庆都市发达经济圈少有的开阔丘陵地带，其房产开发的火爆有目共睹。 据统计，渝北区商品房每平方米单价年均增幅在 100元以上，增幅超过重庆其它区域。 其中，北部新区区域， 自从经开大道开通后，沿线楼盘房价已经上涨了近三成；两路区域由于工业园区、航空港、国道、生态环境等基础优势，形成了楼盘价格上扬的重要原因。 新牌坊区域房价的上涨，与“龙湖地产”九年高速发展的荣耀密切相关。 而在回兴区域，伴随着众多开发商密集布点开发和楼盘品质的不断提高，房价还有很大的上涨空间。 渝北区房源充沛，至 20xx 年 12 月在售楼盘多达 77 个，居重庆各区之首。 而且随着渝北区楼市被进一步看好，上市房源被迅速消化。 该区域房价走势目前保持平稳。 其中新牌坊板块的一般楼盘均价在 3300 元 /平方米，而以龙湖水晶郦城、金科 天籁城、财富中心、旭日凤凰城等为主的高端楼盘售价均在 3800 元 /平方米以上。 在北部新区板块，大体量楼盘集中，如奥林匹克花园占地 3000 亩，规划总面积 250 万平方米，一期开盘均价 3500 元 /平方米；另外别墅项目较多，如蓝湖郡、棕榈泉花园、金科天湖美镇等，均价在 4300 元 /平方米以上。 比较偏远的回兴、两路板块的楼盘均价在 2100 元 /平方米。 江北区 江北区位于嘉陵江北岸，与渝中区和沙坪坝区隔江相对，是重庆市新城市规划的行政中心、信息中心、金融中心、文化艺术中心、中央商务区和交通枢纽。 总面积 213 平 方公里，人口 45万，辖 9 街 3镇。 经济基础雄厚，地理位置优越，投资环境良好，具有六大优势：交通枢纽、通讯畅达、能源充足、政策宽松、环境优越、商贸发达。 江北区在售楼盘主要集中在观音桥转盘、五黄路、南桥寺一带，在售楼盘达40 个以上，房价与其它区域相比一般。 观音桥商圈内的楼盘房价较高，最高的是“同聚远景”保价 5500 元 /平方米，最低的是“渝澳港湾” 2460 元 /平方米，其他楼盘报价一般在 3000 元 — 4000 元 /平方米之间。 值得注意的是，伴随着重庆市政府的即将北移，江北区的改造和建设得到政府的大力扶持。 特别是已 经揭开序幕的北滨路开发，在政府统一规划的大格局下，将变得更加规范有序，与先行的南滨路齐头并进，并有赶超之势，最终成为集商务、餐饮、休闲、娱乐、购物、居住为一体的新滨江经济带。 目前北滨路一线已 15 经集中了包括珠江、中房、金源、招商局、龙湖、金科、长安、东源等国内外众多知名开发商，未来将开发 7— 10个大型项目，总开发量将达到 450— 500 万平方米。 可以预计，北滨路的楼盘将对江北楼市的品质和价格产生重大影响。 沙坪坝区 沙坪坝区地处重庆市区西部，总面积 383 平方公里，东濒嘉陵江。 农业资源丰富，工业门类齐 全，发展空间广阔，具有典型的都市城郊型产业特征。 工业依托科技优势快速发展，乡镇企业具有相当规模，形成汽车摩托车配件及整车、电子通信、生物化工三大支柱产业和十大经济园区的经济布局。 同时，沙坪坝区又是重庆重要的科教文化区，驻区大学 9 所，中专、中小学 300 多所，文化教育发达，科技实力雄厚。 优越的地理位置、发达的交通、便捷的资讯，使得该区成为重庆人流、物流、信息流的要道。 也正因为此，该区的房地产市场发展势头良好，特别是二手房交易活跃，促进了新盘的开发。 沙坪坝区的楼盘主要集中在天星桥转盘、凤天音乐大道、劳动路和杨公 桥一带。 主要在售住宅楼盘包括连芳华源、升伟新天地、时代菁英、卫星半岛花园、阳光水城、林泉雅舍等，总量在 900 套左右。 均价在 3000 元 /平方米左右。 商铺主要分布在瓷器口、三峡广场及其周边。 包括：明清商业街、华夏银座、金沙国际、欣阳好又多、立洋百货、钻库等旺铺。 价格最高为金沙国际 31000 元 /平方米，最低为华夏银座 4500 元 /平方米。 九龙坡区 九龙坡区地处重庆的腹心地带，总面积 443 平方公里，东连渝中区，北壤沙坪坝区，南接大渡口区，西临成渝高速公路，与南岸区和巴南区对江相望。 辖区内具有港口、铁路 、高速公路构成的立体交通网，有国家级高新技术开发区、 6所大学、众多设计院构成的科技资源，同时又由西南铝业、重庆啤酒、庆铃集团、隆鑫集团等众多大型企业构成了工业大区地位。 随着重庆城市的整体发展，九龙坡区的地理位置优势和工业大区地位得到越来越充分的体现，轻轨的建成开通扩大和完善了与其它城区的连通，人流量的增长迅速拉动了区域房地产市场的发展，激发了众多大楼盘的开发。 九龙坡区的住宅房源供应目前约有 20xx 套左右，房型面积在 100 平方米的户型在市场中所占比例较大。 主要楼盘包括：都市桃源、上江城、珠江花园（汇 16 景阁） 、广厦城等。 价格在 2200 元 — 3200 元 /平方米。 九龙坡区的商业房源主要来自杨家坪商圈，目前在售有斌鑫世纪城。 南岸区 南岸区是重庆市都市发达经济圈的重要部分，位于长江南岸，座拥具有“山城花冠”美称的南山， 俯临长江与嘉陵江，可谓有山有水，地势独特。 全区面积达 265 平方公里，其中以南坪为核心的城区部分 44 平方公里，辖 6街 9镇，总人口 60 万。 多年来，困扰南岸发展的主要是交通问题，而随着长江大桥复线的建设，菜园坝大桥的新建，这一瓶颈将被有效突破。 与此同时，配合“重庆国际会展中心”的建设，南桥头隧道 的炸除也使南岸区的面貌在整个重庆市突现出来。 20xx 年 10 月，首次在亚洲举行的“第五届亚太城市市长峰会”将落地重庆，而会址就选定在“重庆国际会展中心”，这无疑将大大提高南岸区在重庆的影响与地位。 目前，南滨路、学府和南山板块已经成为南岸乃至全市房地产开发的热点区域，在售楼盘多达 40 余个。 南滨路上的怡景天域、阳光华庭、阳光 100、武夷滨江、中央大道无不大放异彩，依山傍水的融侨半岛、骏逸江南、帝豪峰、高山流水、学府大道 69 号也是好评如潮。 南岸区现在的房价比较平均，一般都在 3000 元 /平方米左右。 但随着区位优势的 普遍认同和楼盘品质的总体提升，房价的上升趋势将会得到肯定。 房地产开发投资 自 1997 重庆成为直辖市以来，房地产的开发投资额一直保持着快速增长的趋势，年均增长率在 30%左右， 20xx 年房地产投资额达到了 亿元 , 比 20xx重庆市历年房地产开发投资情况6 7 .5 9 7 .3 1 1 2 .5 1 3 9 .6 1 9 6 .7 2 4 5 .9 3 2 7 .9 3 6 6 .1 5 3 2 .8 6 3 9 .42 1 .4 %4 4 .2 %2 0 .0 %2 4 .1 %4 0 .9 %2 5 .0 %3 3 .3 %3 0 .0 %2 5 .0 %2 0 .0 %1 8 .2 % 1 9 .5 %1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 % 2 4 .7 % 2 5 .8 %2 6 .7 %0601201802403003604204805406006607201997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月20xxF 20xxF亿元0%10%20%30%40%50%房地产开发投资 同比增长率 房地产投资占固定资产投资比例 17 年增长 %， 20xx 年 111 月，房地产行业累计完成投资 亿元，同比增长 %。 房地产开发投资额的不断快速增涨，说明重庆市房地产开发商对房地产市场尤其是 对 商品住宅市场的信心充足，市场前景为各房地产开发商所看好。 重庆房地产开发投资占 固定资产投资的比例呈稳定增长的态势，进入 20xx年之后，房地产的投资占固定资产投资的比例均在 20%以上， 20xx 年该比例达到%，创下近年来的年增长最高水平。 房地产供求状况 重庆市房地产竣工和销售多年保持稳定增长的状况，截止 20xx 年 11 月，竣工房屋面积为 万平方米，其中住宅部分竣工面积为 万平方米，同比增长 %。 从 1997 到 20xx 年，重庆房地产的销售价格 9稳步增长， 20xx 年超过 1,500元 /平方米的水平， 20xx 年商品房总体销售价格达到 1,596 元 /平方 米。 商品住宅方面， 20xx 年重庆都市发达经济圈的住宅市场供需两旺，竣工及销售分别比前年大幅上升 74%和 62%，销售面积比竣工面积多出 161 万平方米，扭转了一直以来供大于求的状况。 20xx 年都市发达经济圈商品住宅的竣工面积和销售面积在 20xx 年基础上仍有分别 19%和 30%的增长。 至于售价方面，主城五区住宅平均售价在 199820xx年间一路攀升，到 20xx年平均售价为 1,751 元 /平方米，上涨了 ％， 20xx年达到 2， 184 元 /平方米 10， 9 除特别说明外，本报告采用的价格为建筑面积价格。 建筑面积价格与套内面积价格采用的换算系数为得房率 85%，即，建筑面积价格 =套内面积价格 X 85%。 若为低密度住宅，则采用得房率 94%，别墅采用得房率 100%。 10 相当于套内面积价格 2283 元 /平方米。 重庆市历年房地产供求状况8166861391460 62060010201677849261 417 430 580746101713172184120115961556144313511377133103006009001200150018001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月万平方米05001000150020xx元 / 平方米商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售价格 18 同比增长 %。 重庆市房地产市场开发态势 房地产开发投资持续增长，资金来源结构相对良好 重庆市统计局数据显示， 20xx 年 111 月，重庆市房地产开发投资完成额为 亿元，与 20xx 年同期相比，增长 %。 从用途来看， 20xx 年 111 月，重庆市住宅投资完成额 亿元，同比增长 %；商业用房投资完成额 亿元，同比增长 %。 从房地产开发资金来源结构情况来看， 20xx 年 111月，国内贷款 亿元，占房地产开发资金的 %；自筹资金 亿元，占 %,其中开发商自由资金为 亿元。 另外，重庆房地产的国内贷款比重低于全国平均水平 个百分点，自筹资金高于全国平均水平 个百分点。 这说明，重庆开发商自有资金的比例相对较高， 20xx 年 111 月开始的宏观调控对重庆房产市场的影响较全国其他 城市 低。 房屋竣工和施工同比增长，新开工面积略有下降 20xx 年 1。