房地产开发--“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿(编辑修改稿)

房地产开发--“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿(编辑修改稿)内容摘要：

目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件， 20xx 年我行审批认定 该企业为未评级客户，信用等级按 A+级掌握。 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模 “ 愉 景 南 苑 ”项 目 位 于 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 2 212 号 大 院 ，原 属 广 州 市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。 该项目占地面积 48,340Ｍ 2（其中净用地面积 35,762Ｍ 2 ， 道路面积 12,578Ｍ 2）总建筑面积 155,878Ｍ 2，（ 商 铺 12,679Ｍ 2 该数为预测数 ，车库 382 个 车位 ，住宅“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿 9 135,228Ｍ 2，会 所 3,278Ｍ 2），容 积 率 ，是 由 三 种 住 宅 类 型 组 成 ，共 18 栋 ，可售面积 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情况列表如下 : 建筑区域 楼 层 建筑面积 Ｍ 2 客户数 A 区 4 栋 12— 13 层 17, 176 B 区 3 栋 18— 19 层 30, 306 C 区 2 栋 18— 19 层 21, 198 D 区 2 栋 19 层 19, 204 E 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 F 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 G 区 2 栋 12 层 7, 80 K 区 1 栋 8 层 4, 75 合 计 139, 1,447 设计、施工、监理单位资质 ： 施工单位 设计单位 监理单位 广 东 珠 江 工 程 总承包有限公司 广 东 珠 江 建 筑 工 程 设计公司 广 东 珠 江 建 设 工 程 监理有限公司 贰级企业证书 甲级（设计证） 乙级（暂定） 设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及能力。 二、项目审批手续及进度 目前项目建设已领取了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《商品房 预 售 许 可 证 》及 部 分 建 筑 面 积 的《 建 设 工 程 规 划 许 可 证 》。 从 项 目 建 设 文 件 依 据方 面 看 ，该 项 目《 国 有 土 地 使 用 证 》、《 施 工 许 可 证 》尚 在 办 理 之 中 ,对今后项目销售及银行贷款抵押手续的办理 将 会 造 成 影 响 ，合 生 愉 景 公 司 须 尽 快 办 理 有 关 手 续 ，方能确保项目正常按计划运作。 只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将具有一定的保证。 “ 愉 景 南 苑 ”建 设 条 件 、形 象 进 度 良 好 ，该 项 目 进 入 主 体 及 配 套 设 施 建 设 阶段。 20xx 年初动工建设以来该项目 A、 B 区共 7 栋已结构封顶， C、 D、 E、 F 区已达 7—— 8 层， G 区开工现已 +00。 该 项 目 整 体 计 划于 20xx 年中全部竣工交付使用。 “愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿 10 第三章 市场评价 一、 市场供求现状及其发展趋势分析 从目前广州市房地产市来看，随着我市居民住宅需求从生存需要向舒适 需要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。 这样 广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。 全 省 在 建 商 品 房 突 破 一 亿 平 方 米 ， 其 中 广 州 市 开 工 的 项 目 高 达 4,000万平方米，去年全省商品房的销售增幅低于 10%； 广州市商品房空置面积近 2,000 万平方米，新开工面积增长仍在两位数以上，加上今年 1 万平方米的新开发量。 以上已反映供应量高于需求量。 但在这种状况下广州市的楼市还是存在着不同层次的发展空间。 国 经 济 的 高 速 发 展 以 及 入 世 的 利 好 ,对 中 国 房 地 尤 其 是 对 广 东 楼 市 的促进作用是直接而实在的 ,虽然去年广东 全省商品销售下降，但这是在广东楼市多年来销售高速增长后基数变大而致。 广州市近三年商品房当年成交量均超过同期批准上市量。 广州空置房数量为 560 万平方米，而广州市人口高达 900 多万人，每一人增加一平方米，便可将 560 万平方米的空置房消化殆尽。 当前世界发达国家人均居住面积高 35 平方米，而广州人均住房不足 14 平方米 ， 故 且 不 计 外 来 与 新 增 人 口 对 住 房 的 需 求 ， 仅 是 广 州 现 有 居 民 改 善住 需 求 提 供 给 房 地 发 展 的 潜 力 与 空 间 便 是 极 其 巨 大。 这 说 明 广 州 市 的楼市还是有能力扛起这巨大的空置房，而且发展空间还是有的。 “愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿 11 在这可发展空间里，门槛也 提 高 了。 这 就 是 部 分 环 境 优 美 、设 计 合 理 、配套齐全和交通便利的楼盘仍具有较大的市场。 二、市场竞争能力分析 地理位置情况 ： 本项目位居海珠要冲，中山大学、广东教育学院、广东省经济管理干部学院等著名学府近在咫尺，东临广州大道、北靠新港西路、地铁二号线贯穿整个路线，交通极为便利，人文地理环境较好。 小区附近配套设施齐全，区域内有大型 会 所 、 超 市 、 农 贸 市 场 、 公 交 车 场 、餐馆洒店、学校、医院及体育场馆等配套建设， 可 满 足 居 民 的 基 本 生 活 文 娱 需 要加上该项目合理的规划设计、完善的配套设施、优雅的园区环境、专业的物业管理， 户型设 计实用，住宅首层大部分规划为架空层等都 已 树 立 了 极 高 的 声 誉 ， 赢得人们广泛欢迎。 合生创展集团公司所开发的商品房比较适合现在消费者的需求特点，无论是在地段、面积、层次、居住环境、物业管理上 有 广 东 康 景 物 业 服 务有限公司具有丰富的小区管理经验。 都 已 在 人 们 心 目 中 有 了 一 个 较 为 具 体 、 良 好的定位，同时也树立了品牌形象。 形态结构规划 小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。 住宅立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。 底层部位架空结合布置，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情 景 ， 屋 顶 部 分 作 绿 化 处理 ，顶 盖 弧 型 飘 板 ，局 部 漏 空 ，体 身 通 透 轻 盈 的 特 点。 标 准 层 处 理 为 标 准 凸 窗 台 ，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。 小区设计有三种住宅类型，共“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿 12 18 栋 ，户 型 从 二 房 一 厅 一 卫 至 四 房 二 厅 二 卫 等 6 种 户 型 ，住 宅 面 积从 66. 95— 140平方米（套内面积 ） 周边楼盘分析及售价定位。