房地产市场分析和报告-房地产下载→深入探讨酒店式公寓市场(编辑修改稿)

房地产市场分析和报告-房地产下载→深入探讨酒店式公寓市场(编辑修改稿)内容摘要：

外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。 附表 酒店公寓目前配套设施 配套服务项目 百分比 配套服务 项目 百分比 健身房 /健身中心 诊所 游泳池 电影院 儿童活动室 /儿童游乐场 花园 餐饮 咖啡 超市 台球室 桑拿 网球场 商务中心 高尔夫练习场 健康俱乐部 酒吧 银行 药店 购物中心 从酒店公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情 况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。 九、 酒店式公寓物业服务项目需求 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字 楼提供服务项目将会慢慢融合进来。 十、 酒店式公寓投资分析 酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种： 由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店公寓基本上属于这种模式； 开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基 本上属于这种模式； 新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店公寓 投资客在选择项目时，考虑的因素主要有； ★投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在 8%以上； ★酒店公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如 CBD 以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店公寓投资区域； ★必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的 4 星级以上酒店的服务水准； ★酒店公寓自及周边配套应该比较齐全； ★ 项目要有自己的特色和明确的定位； 市 场 分 析： 供 应 及 区域分布 截止到 05 年 1 季度，北 京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目共有 25 个，主要分布在 CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。 其中 CBD 共有酒店式公寓 7 个，占总体市场的 28％；中关村 5 个，占总体市场的 20％；长安街 8 个，占 32％；亚运村 2 个，占 8％；望京 3 个，占 12％。 总供应套数 11960 套 价格 总体而言，在出售的酒店式公寓项目中，销售均价在 10,000 元 /平米以上的项目占绝大多数，比例为 71％；销售均价在 10,000 元 /平米以下的项目占 29％。 在出租的酒店式公寓项目中， CBD 及长安街一带的酒店式公寓项目租金明显高于其他区 域，如嘉里中心和雅诗阁公寓的月租金分别达到 2540 美元 /m 2 和 美元 /m2。 月租金在 15 美元 /m 2 以下的项目占 38％， 15 美元 /m2 以上的项目占 62％。 产品特点 针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从 1 居－ 5 居，其中1 居的比例最高，其次为 2 居和 3 居，分别占 59％、 24％、 15％；面积为 110m2 以内的户型比例最大，其次是 120190m 2 之间的户型。 居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异。 例如：富顿中心主要吸引单身租客，户型全部为 1 居的小户型 ；嘉里公寓、棕榈泉国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有 35 居户型且面积相对较大。 结束语 经过 10 余年的发展，北京的酒店式公寓正在房地产市场中崛起，并被许多投资人士看好，但酒店式公寓缺乏装修、配套、物业等多方面统一的标准，许多高档公寓都公然打着 “酒店式公寓 ”的旗号，不仅误导了投资者，也对酒店式公寓在北京的发展造成了不良影响。 因此，建立统一的酒店式公寓标准越来越成为亟待解决的问题。 上海酒店式公寓的市场分析 第一部分：上海可售型小户型物业整体市场分析 第二部分：上海小户型公寓细分市场分析 第 三部分：上海小户型公寓客源及需求分析 第四部分：上海主要是静安酒店式公寓典型个案分析 第五部分：本案酒店式公寓部分 SWOT 分析 第六部分：本项目的市场和产品定位 附 1：上海小户型项目一览表 附 2：规划中小户型类酒店式公寓供应量汇总 第一部分：上海可售型小户型物业整体市场分析 1 可售型小户型物业模式 方案模式阐述 可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。 该类物业一般由酒店管理集团或 专业物业管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服务，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。 可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化发展的必然结果，其在上海的发展始于 20xx 年，兴于 20xx 年， 20xx20xx 年步入加速发展期。 3 年的发展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。 根据上海可售型小户型物业的性质，本 报告将其大致分为两类：一类为“酒店式公寓”，另一类为“产权式酒店”。 表 21 酒店式公寓和产权式酒店比较 物业类别 土地性质 产权年限 产品特征 适合用途 代表案例 酒店式公寓 住宅 70 年 居家氛围较浓，完整的住宅使用功能 居住 金隆海悦静安自由自宅 产权式酒店 商住办 50 年 可进行工商登记，亦商亦住 居住 +办公 世纪时空感性达利 市场特征分析 酒店式公寓 市场供求特征 本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要服务对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式服务公寓（如雅诗阁、芝大厦等）。 从 20xx 年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式服务”为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。 此类物业比较典型的有：青年汇、东方时空、奔腾新干线、静 安自由自宅等。 根据调查，截止 20xx 年 5 月，市场累计供应小户型酒店式公寓项目 14 例，共计5047 套，供应的时域分布大体呈上扬之势。 新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使 20xx 年 15 月的供应量便达到了 1991 套，这些项目在品质和服务上都有明显的抬高。 小户型公寓的开发投资建立在市场需求的基础之上，在供应放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个项目甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象， 20xx 年，市场供求出现倒挂， 1： 的供求比反映出小户型市场的景气态势。 进入 20xx 年，小户型供应紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市项目的预订和预售速度略有放缓，小户型需求保持稳定。 图 21 20xx20xx 年上海小户型酒店式公寓供求变化状况 数据来源：市场调查 市场平均销售价格 ■地段因素明显 小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重项目的地段。 有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。 基于此，小 户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的项目预售价格普遍超过 1 万元 /平方米。 ■价格上升幅度高于普通住宅 20xx20xx 年，小户型物业在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。 此外，小户型市场的操作不规范，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。 据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过 15%，抬升势头令人咋舌。 表 22 上海小户型酒店式公寓销售价格情况 区域 细分区域 20xx 年平均售价（元 /M2） 20xx 年平均售价（元 /M2） 涨幅 城市中心区 CBD 及附近地区 7630— 10000 900012000 1820% 中心商业区 9820— 11300 1100013000 1215% 城市次中心区 区级商务区 6090— 8470 700010000 1518% 传统居住区 5630— 6250 63007000 12% 城市边缘地区 新兴居住区 5200— 6070 58006800 12% 客户构成 开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所 接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。 据上 分析，投资客、年轻的高收入白领、 SOHO 族构成了小户型酒店式公寓主力购买客户，其中投资客比例略高于自住客。 产权式酒店 严格意义上说，产权式酒店是指投资者购买该类物业以后，通常每年确定自己的使用天。